最新环沪买房最详细的分析和建议（环沪楼市又火起来了）

小君 2023-10-19 01:22:12 822

最新环沪买房最详细的分析和建议（环沪楼市又火起来了）中骏世界城基本售完，下一批等年底11、12月份取证，跟商业体进度挂钩，户型跟之前一样，96-119平米3-4房，参考之前价位2.6万。预计2024年交付。花桥还有一个，本来觉得大行情不好，总归打折促销给些优惠吧，结果大部分案场都是备案价销售，极少数给个99折、98折这样，还有的就有1万块家电大礼包，有的仅有几万块钱车位抵用券。更觉夸张的是，临沪千灯板块有项目还要捆绑车位一起销售，如果没有购资，需要全款（2个月内）付进来，否则不接单。（更多现场视频，抖音搜索：大蓟网络）根据现场交流和资料收集，我汇总了下环沪花桥、千灯、昆山城东几个主流在售的项目近期销售情况，大家可以参考下：

这两天跑了一下环沪楼市，看到的情况有点出乎意料。

最新环沪买房最详细的分析和建议（环沪楼市又火起来了）(1)

8.6周六各售楼处实拍

大热天的，本来以为没几个看房，结果售楼处人气挺高的。

本来觉得很多人因为烂尾停贷事件会陷入观望的，但是还是有很多人出手买房，在过去的6月、7月份，售楼处成交量很高，这不是个别项目，而是普遍现象。

还有一个，本来觉得大行情不好，总归打折促销给些优惠吧，结果大部分案场都是备案价销售，极少数给个99折、98折这样，还有的就有1万块家电大礼包，有的仅有几万块钱车位抵用券。

更觉夸张的是，临沪千灯板块有项目还要捆绑车位一起销售，如果没有购资，需要全款（2个月内）付进来，否则不接单。（更多现场视频，抖音搜索：大蓟网络）

根据现场交流和资料收集，我汇总了下环沪花桥、千灯、昆山城东几个主流在售的项目近期销售情况，大家可以参考下：

花桥

中骏世界城基本售完，下一批等年底11、12月份取证，跟商业体进度挂钩，户型跟之前一样，96-119平米3-4房，参考之前价位2.6万。预计2024年交付。

象屿都城怡园现剩几十套60平米小户型尾盘在售，均价2.35万，现房。

象屿都城嘉园（西区）还剩最后28、30号楼未开，其他都开盘而且逐渐售出，户型60-71-86-89平米2-3房为主，均价2.1-2.35万不等。一二期已经交付，三期2024年交付。

保利象屿·明月璟辰苑 5月份首开3、8、9号楼共计480套房源，户型88-98-118平米3-4房，精装带空调新风，均价2.58万，2024年交房。

花桥在19、20年新盘多达十几个，消化到现在仅剩2、3个主力在售的了，可选的确实不多。

跟案场多位人员交流下来，4、5月份因为疫情影响，花桥销量不甚理想，诸如象屿都城嘉园，一个月能卖80套左右，但是6、7月份开始好转，加上上海中介和分销大力带客，很多上海刚需又过来买房，上个月，象屿都城嘉园卖了140多套，通过中介带过来的就有100多套。

明月璟辰苑，5月份新开的项目，卖的不如象屿嘉园，因为户型稍大，同时因为精装、拿地价高（1.3万楼板价）、离地铁站更近一些（S1展览中心站约800米），备案价在2.58万，230万门槛，对于刚改人群来说还是有点压力的，所以现在一个月能卖70-80套。

中骏世界城，因为地铁上盖，有天然优势，基本不愁卖，但是因为资金链紧张，前一段时间传出停工消息（我路过2次，也看到确实停工），但是现在“保交楼”了，工地又动起来了，感觉问题不大。中骏已经开了2次了，基本上短期内售完，下一批2栋楼年底前后会加推，但是也要等商业施工进度达到要求才能取证。还是有不确定性的。

基本上，花桥还是上班上班族的首选，永远是刚需客的天下，小户型、地铁盘就热销，大户型、非地铁盘在现在这个市场下会消化慢一些，基本上没问题。但是无论怎样，只要是正常销售的，售楼处都坐满人，还是不缺客户的。（更多现场视频，抖音搜索：大蓟网络）

千灯

千灯裕花园三期户型多样化，75-93-108-121-126-138-178平米2-4房，毛坯交付，预计2023年底交房，洋房（总高8层）均价1.37万，小高层（14-16层）均价1.64万，最低总价100多万即可购买。

千灯星光荟花园在售户型106、142平米3-4房，均价约1.6万，预计2024年11月交房（跟凤凰荟商业体开业同步），8月中下旬会加推2栋楼，有86平米2房小户型，现在可以预定，总价138万可以买一套。

千灯去年也有5、6个新盘在售，随着德信、海伦堡接近尾声和交房，现在新盘更少了，而誉景澜庭、北大资源颐和天樾，多少都有点资金问题，还是要非常谨慎。

这次踩盘，一个意外的收获就是千灯裕花园的热销，在这样的市场背景下，挺不容易的。

仔细想一想，也在情理中，第一个，价位低，周边3、4个新盘都是1.6万价位，人家直接1.37万的价位；第二个，低密度，整体容积率1.01接近别墅小区了，因为地块是建滔从做半导体的日月光手里收购的，拿地早，现在限墅令又不给建别墅了，所以做成这种洋房和小高层，周边都是20、30层的高层，产品具有差异化和稀缺性。第三个，户型选择多样，从75平米2房到93的三房再到100多、甚至178平米的大户型都有，满足各种需求。

所以，这个盘主打差异化竞争，非常稀缺了，而且价格也低，热销是必然，不过416套房，从年初开盘到现在，还剩约100套，卖的确实挺快，基本上晚上都有人过来看房订房。（更多现场视频，抖音搜索：大蓟网络）

城东

东望璟园 在售109-124-128-143-147-168平米3-4房户型，精装交付，均价2.6万。5月开盘，推出2、3、9号洋房，以及16号高层。

中建·春景雅苑 在售126、143、168平米3-4房，装修交付，均价2.3万，预计2024年9月首批交付，3月底开盘，陆续推出1、2、3、5、8、11、12共七栋楼。

城东这两年新盘供应稀少，保利正荣堂悦尾盘，公元壹号售完，万科璟园也售完，基本上只有2个新盘可选了，也造成售楼处人气旺盛，改善客群不断前来看房买房。

本来觉得这种2年后才交付的期房，很多人会犹豫不决，但是在昆山城东，感觉不存在的，很多都是奔驰宝马奥迪的车主过来买房，一看都是实力改善型选手，所以即使东望璟园开到2.6万一平，照样热销。洋房加推一栋楼40房源，意向认筹的有近200组了。

好在，都是保利、招商、中建等这些央国企开发的项目，至于停工、烂尾之类的，购房者丝毫不紧张。（更多现场视频，抖音搜索：大蓟网络）

PS.

相比苏州市区很多板块打折促销，感觉环沪、特别是昆山楼市，无论是看房人气、坚挺的价格、走高的成交量，走出了独立行情，在当前淡市之下显得非常难得。

首先，上海客群开始释放，到环沪购房了，毕竟一些板块70%以上都是上海客买走的。

其次，房价门槛、政策门槛都进一步降低，比如昆山最低100多万、首付40多万就可以买，缴纳6个月社保或者有大专学历交1-2个月社保就有购资，这也是一大原因。

第三，昆山这几年因为调控，基本上很少拍地，造成新盘供应稀少，可选的越来越少，库存基本上见底了，所以就连总价三四百万的改善户型也很抢手。