上海房价5万特价房（上海哪里一手房会悄悄涨价）

上海房价5万特价房（上海哪里一手房会悄悄涨价）发现接下来有可能新房要涨价的板块不在少数当我们把这一批次土地房地联动价和前几批土地，或者和周边近期认购的新房项目做对比的时候01上海一手房，这几个热门板块可能会涨价且最高要涨10%

距离上海执行房地联动政策，快过去一年了

最近我和内容组小伙伴@微笑向暖 对上海土拍四个批次，一共118块住宅地的房地联动价，做了一次数据整理

房地联动价的调整，将会定调接下来上海的房价格局：哪里上调限价，都涨了多少，哪里价格回调了，都可以找到蛛丝马迹

话不多说，今天我们直接来看数据吧

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上海一手房，这几个热门板块可能会涨价

且最高要涨10%

当我们把这一批次土地房地联动价和前几批土地，或者和周边近期认购的新房项目做对比的时候

发现接下来有可能新房要涨价的板块不在少数

比如市中心的杨浦

今年第一批次的平凉社区地块，房地联动价是12.39万/平，不仅突破了杨浦区房地联动价的最高记录，杨浦滨江的价格也是直逼北外滩的12.98万/平

拿这块地和去年的新房仁恒海上源的开盘价11.5万/平做对比，涨幅已经达到了8%

如果我们把目光拉回中环线内的话

普陀区房地联动价的上涨也值得关注，去年万里地块价格9.6万/平、今年长风9.8万/平

对比普陀长风板块前期长风瑞仕璟庭2020年开盘价格8.99万/平，这次长风地块房地联动价格出来，上涨了8000元/平，涨幅为9%

看到外环线附近，大虹桥明年也要开始涨价了

从去年招商路劲象屿拿下的6.0万/平地块，这次位于国家会展中心南侧地块，房地联动价格直接涨到了6.3万/平，上涨3000元/平，仅一年时间涨了约5%

郊区里另外一个比较意外的涨价板块，是嘉定安亭，安亭新房即将破4万/平

这两年安亭少有土地供应，这次拿出来的位于汽车博览公园旁边的地块，和距离新盘万科西郊都会3.98万/平的价格对比，涨幅也有5.5%

浦东这两年除了临港，供地量都比较少，所以涨价的一手房里，我们只找到了惠南

和前一批次的3.3万/平相比，这一次批次涨了1000元/平，涨幅约3%

此外，青浦新城和松江新城的房地联动价也出现了一定的波动，具体涨价的幅度表格如下

未来的五大新城、大虹桥、杨行、泗泾等热点板块的房价均出现了不同程度的上涨

由此可见，上海虽然对新房价格进行了严格控制，但该涨的地方还是允许有一定上涨空间，让开发商进行合理调价

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为什么临港的新房价格，有涨有跌

临港接下来的新房供应独占上海新房供应的鳌头，在我们统计的118块地里，有24块就来自于临港，占比约20%

因为供应大，临港已经不能笼统简单看成板块，各个小板块也在分化，就拿这次房地联动价格的浮动情况来看，涨幅高的可以到6.25%，跌也能跌10%

比如这次103片区顶尖科学家社区地块，联动价突破3.4万/㎡，比早前地块高出2000元/㎡

但是同时105片区有5幅地块的价格出现了回调，从去年的3.3万/平跌到3.0万/平，也跌去了10%

因为相比起定位为高端居住区的103片区，105片区这5幅地块所在的片区相对冷门，资源配套也比较少

105片区原本周边住宅供应量已经非常大

加上这五块地，未来要去化估计更难，因此房地联动价出现回调也在情理之中

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我们看到并非所有板块都涨，也有部分价格回调了

与此同时，宝山罗店的地块、嘉定菊园新区地块，这一次房地联动价出现了大回调，宝山罗店这几年发展不及南部的顾村和美兰湖等板块

当美兰湖和顾村的放开都来到4.7万/平的时候，罗店依然是宝山的洼地，近几年房价的涨幅也是跑输大盘

还有嘉定老城区菊园地块，这批次房地联动价4.1万/平，比周边新盘路劲悦茂府4.45万/的开盘价跌了3500元/平，跌幅8%，是目前房地联动价浮动板块里跌得最狠的地方

最终新盘备案价出来后，还有可能比房地联动价更低

房地联动价格只是新房价格的一个参考，开发商签订这个承诺书的核心，就是自愿接受房屋主管部门规定价格备案，但是并没有直接把房地联动价和备案价画上等号

在今年第一批次新盘里就有低于房地联动价，开发商自动降价的

比如金地新乐里就比当初承诺的房地联动家低了近300元/平，而中铁建花语江南最终备案价却比当初土地的房地联动价，也便宜了近1000元/平

这都说明备案价是可以在房地联动价的基础上下浮动的，开发商会根据市场热度，和自身情况对项目进行灵活定价

不过，降价的大部分都是相对冷门的板块，在那些原本新房热度不高的地方，对热门板块新盘来说，房地联动价已是最终底线

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当然，大部分板块价格还是稳定持平

我们做了一张上海最新的板块房地联动价的分布图，也是将来各板块新房价格的参考

徐汇康健10.2万/平

徐汇漕河泾11.4万/平

古美北社区地块8.25万/平，去年新盘融信旭辉世纪古美开盘也是8.25万/平

青浦白鹤 2.7万/平、浦东高行7.03万/平...

有些板块的一手房价格合理地给到涨幅区间，是上海根据市场情况、供应情况，对新盘价格进行的合理控制

可以看到，因为浦东中环内这一年来是土地零供应，北外滩的住宅开发也越来越趋近于饱和

杨浦和徐汇，会成为下一阶段滨江沿线产品的主要供货地，从百汇园目前的认购情况来看，竞争可以说是相当惨烈啊

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这关乎到将来我们该如何调整买房策略的问题

理论上说，上海新房一年能涨多少，官方数据是9.72%

这个数据还蛮值得我们去记住的，一个是大概可以理清楚上海新房价格趋势，第二，可以更好的为自己的买房计划做好准备

从房地联动价格来看，热门板块一年涨5～10%都是在正常范围内

在上海统计局官网上，每年都会统计商品房的平均价格，也作为上海每年征收房产税的标准线

（数据来源：上海统计局）

从这个数据我们可以看到，除了2012年、2018年下跌其他都是在上涨，夸张如2016年2017年涨幅更是在20-30%

通过曲线图可看到，平均下来，可以计算出上海楼市一手房均价每年涨幅是9.72%

我们看到政府在制定房地联动价的时候，实际上涨价的幅度也和这个官方数字保持一致

各个板块房地联动价的浮动，给到我们一个什么样的信号

那些涨幅高的，大概率都是上海将来买房最热门的地方也是潜力板块，竞争会越来越激烈，积分要求也会更高

积分高的，可以考虑优先上车这些潜力板块，或许会有一定的竞争优势

积分低的，不妨考虑考虑避开这些热门楼盘，从价格浮动小的板块入手，这样打新成功的机率更高一些