热门小区房价排行榜（双线地铁加持的热门小区长啥样）
热门小区房价排行榜（双线地铁加持的热门小区长啥样）小区绿化绝对是大大的加分项，真的给了我很大惊喜。当然不排除看了一冬天的枯树枝，忽然春天来了，被绿意盎然的景色暖到，默默地增加了对茉藜园的好感度。这里不得不说一下小区人性化的点，例如给住户建立可以交流的业主群、展示装修房屋并给出规范、帮忙收纳快递，防止丢失，从这些小事真能看出物业还是很为业主考虑的，贴心贴心~小区有三个大门，每个门都有门卫值班室，保安大哥拿着小凳坐在门口的样子让人感觉挺严的，尤其来回进出的人都要刷卡或者人脸识别，这看着非常正规，但是尾随进去完全没问题，尝试后发现三个大门都一样，安保大哥一点没有要盘查的意思，可能我太像好人了。从小区外看茉藜园的第一感受就是高，所有楼都是大高层，远看一点不会感到老旧，每栋楼的外观确实保持得挺好，但是进入小区后还是能感受到小区的年代感，底层的外墙白瓷砖灰蒙蒙的，告示牌粘贴后的胶水痕迹明显，有些楼栋的入口处还摆放了沙发、椅子一类的物品，感觉是为了方便
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引言和天通苑的东西南北中以及一二三四五六七的各种分区相比，同属于大型社区的北苑家园似乎更诗意以及更有人情味些。
望春、莲葩、绣菊、紫绶、清友、茉藜、锦城，这几个作为北苑家园旗下各个园区名字的词语，总让人有种怡然自得的舒适感，后来没事瞎琢磨的时候忽然想到，这些名字还挺符合《春夜喜雨》这首诗的。
如此诗意的“家园”当然值得被详细了解，但是因为时间关系今天就主要踩踩被“秋实街”和“春华路”环绕的茉藜园，看看双重诗意加持下的小区是否更会给人惊喜。
门卫安保小区有三个大门，每个门都有门卫值班室，保安大哥拿着小凳坐在门口的样子让人感觉挺严的，尤其来回进出的人都要刷卡或者人脸识别，这看着非常正规，但是尾随进去完全没问题，尝试后发现三个大门都一样，安保大哥一点没有要盘查的意思，可能我太像好人了。
从小区外看茉藜园的第一感受就是高，所有楼都是大高层，远看一点不会感到老旧，每栋楼的外观确实保持得挺好，但是进入小区后还是能感受到小区的年代感，底层的外墙白瓷砖灰蒙蒙的，告示牌粘贴后的胶水痕迹明显，有些楼栋的入口处还摆放了沙发、椅子一类的物品，感觉是为了方便家里老人闲坐休息的。
进入楼栋，大堂或者内部公共空间偶尔有些个人物品的摆放，不是很多，就是儿童车或者自行车类的，所以不会很乱。对于已经有17年房龄的小区来说，茉藜园走廊内部维护得还算好，除了门上的斑驳外，电梯有客梯和货梯的分别，墙上没有到处张贴的小广告，贴的都是社区的宣传公告或者是呼吁垃圾分类和保护环境的宣传信息。
这里不得不说一下小区人性化的点，例如给住户建立可以交流的业主群、展示装修房屋并给出规范、帮忙收纳快递，防止丢失，从这些小事真能看出物业还是很为业主考虑的，贴心贴心~
小区绿化绝对是大大的加分项，真的给了我很大惊喜。当然不排除看了一冬天的枯树枝，忽然春天来了，被绿意盎然的景色暖到，默默地增加了对茉藜园的好感度。
绿化和休闲广场主要集中在中心区域，刚刚发芽的树叶嫩绿嫩绿地，给人生机勃勃的感觉，加之孩子们放学后玩耍的身影，让整个小区活力满满。
特别要说下小区的活动休闲场地真的很大，秋千、跷跷板、单双杠、乒乓球桌，娱乐设施齐全，而且是和儿童休闲空间分开的，欢乐的气氛很容易让人感同身受，似乎自己也回到了当初梳着小辫，穿的邋里邋遢跟小朋友跳皮筋的日子。
整个小区走下来发现车位问题真的很难解决，首先小区有地下和地上两种停车场。先说地下，蹲点半个小时，完全没见过有车辆进入或驶出，好像个摆设，后来还是问了物业才知道小区地下车位是那种早期业主买断的，几乎都是把车停在地下但是都不会开，也是尴尬。
再来说下地上车位，这就要分成“正经”和“不正经”的了，“正经”车位是独立划分一个区域，分散在小区的各个空间，每年需要去物业摇号获取租赁资格，数量也是少的可怜。“不正经”的车位就是小区的道路两边，谁能占到就靠运气了，也不花钱，所以你就看有些车，都盖了一层灰，依旧停在那里一动不动。
小区的车位真是个大问题。
居住人群像茉藜园这种大型小区，从规模上就能看出居住人群的复杂性。踩盘当天就有看到推着行李箱搬家的小姐姐，有人搬离就有人搬进，尤其像北京这种城市，庞大的租房群体已经成为中流砥柱。
除了租户，小区的业主可以分为两大类，一类是原住民，上了岁数的叔叔阿姨给小区增加了很多亲和度，邻里邻居的都很相熟，遛狗狗也会牵绳，打听点小区物业情况也会热心帮忙解答。
另一类就是以家庭为单位的中青年，尤其是有孩子的家庭，从小区的文化活动广场就能看出，孩子真多呀！
通勤体验茉藜园在地铁出行上绝对有优势，西侧距地铁5号线立水桥南站850米，东门距13号线北苑站1.2公里，像我这种大长腿，从北苑站出来步行走到小区需要14分钟，但现在共享单车这么方便，那真是想坐哪号线就坐哪号线。
友情提示下，这两条地铁都是热门线路，平时还好，但周一早高峰的时候一定提前出门，要不真的很容易容易迟到。
公交的话北门出来就是站点，美得很美得很。
购物体验小区周边的底商绝对能满足作为东北人的我，就冲有茉莉王鸭脖和糖炒板栗，以及一路之隔的马路边边，就太幸福了。不止如此距离小区1.5公里左右（建议骑车前往哦~）是华贸天地购物中心，汉堡王、麦当劳、奈雪的茶、原麦山丘、多乐之日、物美超市、西少爷，真是吃货的天堂，尤其2018年左右遇见馆开始投入使用，海底捞、汉拿山的入驻，让住在附近的人幸福加倍。
而且要再说远点，5号线地铁一站到立水桥，就有龙德广场和万优汇，吃的有烤鱼、烤肉、京菜；玩的有游戏厅、滑冰场、电影院、健身房；买的有像常见的品牌店铺，迪卡侬、物美超市、盒马鲜生等，一应俱全。
购物上，清友园附近有很多底商，火锅、串串香、烤串各类餐饮店齐全，还有其他业务的商店。另外，5号线地铁一站到立水桥站是龙德广场和万优汇，基本上想吃的，像烤鱼、烤肉、京菜等；想玩的，像游戏厅、滑冰场、电影院、健身房等；想买的，像常见的品牌店铺、迪卡侬、物美超市、盒马鲜生等，都是一应俱全。
除了龙德广场和万优汇，周边还有上品 、暖山生活广场、K酷时尚广场、华贸天地和华联天通苑购物中心，保证换着去，换着吃，换着玩，一周不重样。
教育体验当天走的时候正好赶上小区对面的学校放学，啥也不用解释，你就看这学校来接孩子的人有多少！
除去一些诊所或服务站，小区离航空总医院是很近的，搜了下地图步行显示1.7公里，这个医院去年有来看过几次病，总被人误会是三甲医院，其实是三级综合医院。一些日常的检查，譬如打针取药、拍ct什么的都可以，医护人员也挺友善的，但是像检查哮喘过敏原这类比较依靠特殊仪器的病，还是需要去相对近点的中日友好医院，别问我怎么知道的，因为我就是被医生这样告知的。
综合看下来，茉藜园的品质在老北苑来说是属于中等偏上的，不管是配套的完善度，还是整体的居住氛围，都很好，并且有小面积的刚需上车房，或者大面积的改善居住房，简单来说就是房多、价少、地段好。但是最早的一批房子至今也有小20年了，所以难免会有点基础设施维护不到位的情况，如果是非常非常在意品质这块的人，也可以再考虑考虑。
最后一句话，还是很推荐的哦~
最最最后一句话，塔楼要选好房子~
一、小区名片1. 小区概况茉藜园全称北苑家园茉藜园，也叫润城，位于朝阳北苑商圈，在北五环和北六环之间，是北苑家园九个园区中的一区，每个区相对独立。该小区是北京城建兴华地产有限公司从2003年至2005年开发建设的板楼、塔楼、板塔结合型社区，含4栋板塔结合、2栋板楼、12栋塔楼，共18栋楼，总计3558户。小区从一梯两户设计到三梯十户，梯户比设计多样，户型涵盖65㎡一居至203㎡四居。
（小区大门）
1.1基础设施小区物业为城承物业管理公司，塔楼物业费1.3元/㎡/月，板楼物业费1.7元/㎡/月，每栋楼有保洁楼管服务。物业主要服务项包括24小时大门安保执勤、访客登记、日常清洁、设施维修、内部巡逻、应急事件处理、社区特色活动、地上停车场摇号管理等。
小区园林集中在中心区域，和休闲广场交错环绕，整体绿化率在40%左右。由低矮灌木分割出的花园景观分布在不同空间，休闲广场位置处还有一大片水系。除此之外，小区内还有梧桐、松树、杏树等树木。
（中心花园景观俯视图）
（中心花园景观）
小区不是人车分流，东北门为车辆入口，东南门为车辆出口，行人均可通行，只有北门为仅限行人出入设计。小区有地上和地下两种停车位，地下为购买车位，目前只可从业主手里购买。地上有规划的停车场和道路上的划线车位，其中地上停车场需要每年摇号获取租赁资格，费用为150元/月，划线车位不收费，先到先得。地下车位约1200个，地上停车场车位约205个。
（地下车库）
（地上车库）
小区为集中供暖，供暖费30元/㎡，地板采暖方式，同时小区温泉水入户。
1.2建筑品质小区1-7号楼建成时间为2003-2004年，8-15号楼建成时间为2004-2005年，16-21号楼建成时间为2005年，建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑布局为以景观为核心的组团式聚集，外立面为瓷砖。
（楼栋外观实景）
（楼栋外观实景）
1.3大堂楼栋小区每个单元门口有台阶步梯、无障碍通道两种设计，方便婴儿车、老人及行动不便的业主进入。楼栋大堂设有信箱，门禁为智能对讲，进出入需要刷卡，走廊内有物业宣传单、警示栏、社区服务人员信息、垃圾分类引导、安全隐患说明等公告。
（小区大堂）
（无障碍通道）
1.4户型分析小区共18栋楼，约3558户，户型包含65㎡-75㎡的一居室、88㎡-112㎡的二居室、127㎡-138㎡的三居室和153㎡-203㎡的四居室或复式，其中主打户型是88㎡-112㎡二居室，占总居室的82%，约2000户，四居室或复式户型较少，仅有16户。
1.5内部配套小区内部有乒乓球健身场地、大型社区文化广场、棋牌桌等休闲娱乐设施，还有快递收发驿站、超市、美发美甲店、旧衣物投放设施等。同时小区内还有专门的公共晾晒区。
（儿童游乐场）
（公共晾晒区）
2.周边配套2.1交通配套小区西侧距地铁5号线立水桥南站850米，东门距13号线北苑站1.2公里，其中13号线东行途经望京西、芍药居，终点站东直门，均为换乘交界点，可换乘地铁15号线、10号线、2号线。
公交出行方面，小区北门正对北苑家园西站公交站点，100米距离不到，该站点有596、466、621、快速直达专线76公交车途经，其中596路可到达小营北路、中日医院等站点。
小区630米处有北苑家园站公交站点，有141路、484路、621路、 628路、653路、695路、966路、快速直达专线57路等公交路线，其中141路经过北苑、大屯南、安定门内等公交站点。
自驾方面小区地处北五环以北的2公里处，可通过双营路、安立路等多条道路自驾10分钟左右进北五环，同时从该小区出发驱车20分钟即可到达望京。
2.2商业配套小区北门左右两侧楼栋底商有24小时营业的便利蜂、果香四溢生鲜超市、一手店、中国移动、普兰德洗衣等，距离均在小区范围400米内。
距小区北门521米处有大型商超易事达广场和世代百货，汇集了美食、衣帽服饰、休闲娱乐、母婴亲子、美妆饰品、家具等众多商户，比如耐克、阿迪达斯、鸿星尔克、特步、361°、匹克等品牌店。
距小区1.8公里左右可达到华贸天地购物中心，包含屈臣氏、海底捞、星巴克、汉堡王、麦当劳、呷哺呷哺等，涵盖吃、穿、住、行各个方面。
2.3医疗配套小区周边1公里范围内有北京京润康中医诊所、永康口腔（北苑店）、清友园社区服务站、北京同仁堂北苑中医诊所、视爱之光弱视近视服务中心等。
药店方面，小区北门西行347米有金象大药房（茉藜园总店）、600米处有济世德康大药房。
大型医院需求方面，距小区2.3公里处有三级综合医院航空总医院，该院拥有一个总部、四个门诊部和四个社区服务站，专业设置齐全，下设47个临床、医技科室。
2.4教育配套小区1公里范围内有慧泉幼儿园、清友实验幼儿园、红黄蓝幼儿园（筑华年园）、幸福泉幼儿园（秋实东街）等，步行15分钟内均可达。
小学有距离小区468米的北京和平街一中（小学部）、1.5公里处有花家地实验小学（朝来校区）、1.8公里处有朝外北苑分校（小学部）。
中学部分，距小区903米处有北京市和平街第一中学，该校是朝阳区北片唯一的一所市属重点中学。为了实现规模化办学，区政府给该校在北苑家园社区建设了2万平方米新的校园。新校区2005年已经建设成一所验收合格并正式挂牌的市级示范校。
2.5生态休闲配套小区内部有大型社区文化广场，基础健身器材齐全，可满足居民日常娱乐休闲。
小区外部的大型休闲场所相对较远，如距小区3公里范围左右有房屋公园、北辰绿色中央公园、立水桥公园等，适合休息日外出散步游玩。
小区居民休息日也可自驾7.5公里前往奥林匹克森林公园，是国家5A级旅游景区。
二、价值分析1.区域价值1.1区域描述茉藜园地处朝阳区西北侧的北苑板块，该板块南侧紧邻北五环，北侧为天通苑商圈，西侧为亚奥商圈，东南侧为望京商圈。
经过多年发展，该板块已属于成熟商圈，商圈内聚集有万科、中国铁建、旭辉等诸多品牌房企。交通、商业、教育、医疗等资源也非常丰富，像商业有暖山生活广场、上品 、K酷时尚广场、易事达购物休闲广场、华贸天地等。同时，板块周边生态资源丰富，临近奥林匹克公园、朝来森林公园等，居民日常生活便利度高。
板块内除部分本地居民外，因地理位置优越，还承接了很多从望京或西二旗商圈外溢的居住需求。楼市方面，目前新房供应较为稀缺，二手房市场选择性较多。
1.2政策规划北苑板块内的配套已经相对成熟，相关规划几近饱和，可以较好的服务于周边居民。配套方面，目前北苑东部有在建地铁17号线以及处在招商规划建设中的中国铁建广场。
（北京地铁17号线平面示意图）
2.购买价值2.1地块价值目前北苑板块内并无土地出让计划，且该板块内土地规划已经相对完善，地块稀缺性明显。预计在2021年下半年，距离北苑板块最近的土地出让计划是位于6公里处的崔各庄乡。
茉藜园小区位于北苑板块的南部，属于“老北苑”范围，周边二手房建筑年代跨度稍大，像筑华年2012年竣工交付，同属于北苑家园下的望春园是2006-2010年的，整体建筑年代集中在1999-2012年，小区品质各有差异，但居住氛围浓厚。
2.2发展前景近些年，北苑板块发展迅速，宜居度颇高。目前板块东侧有在建中的地铁17号线，南北向途径该板块，该地铁线起自昌平区未来科技城北区站，终到亦庄站前区南站，途经北京市朝阳区，横穿望京、太阳宫、西坝河、工人体育场、次渠等区域，沿途可与10余条线路换乘，未来预计将分段开通运营，其中北苑板块内的地铁站点预计于2022年底开通，整体线路预计2023年底开通。随着该地铁线路的开通，将极大程度上分担5号线客流压力，同时也将更加方便于北苑板块内东侧居民区的轨交出行问题。
(在建地铁17号线工程)
除了在建地铁，该板块内还有招商规划建设中的中国铁建广场，预计建成后可辐射北苑及其周边板块。茉藜园小区距离该在建规划项目1.9公里，未来其居民生活半径将大大缩短，日常生活便捷度也会大幅提升。
3.产品力价值3.1品质价值茉藜园作为北苑家园的第四期项目，建于2003-2005年，相对其他八个项目来说，档次处于中上等，像小区房屋质量良好，除底层墙体稍显年代感，整体外立面良好，瓷砖无脱落。绿化方面，低矮灌木修建整齐，维护较好。内部配套还有水系景观和较大面积的中心休闲广场，娱乐设施完善。
3.2小区卖点茉藜园属于大型社区，户型面积选择多样，可满足不同人群需求，像有65㎡-75㎡一居，约556户；88㎡-112㎡二居室，约2000户；127㎡-138㎡三居室，约986户，以及153㎡-203㎡的四居室或复式户型，约16户。且小区房屋均价在北苑商圈处于中等偏低水平，很适合刚需上车。
值得一提的是，小区是地热采暖方式，同时温泉水入户，相对于周边小区，是明显的加分项。
外部条件方面，经过十多年的发展，茉藜园周边已经形成了适合居住的商业氛围，小区周边底商满足生活的各个方面，北门521米处有大型商超易事达广场和世代百货，3公里范围内还有华贸天地商业街和京客隆、果蔬好超市等，生活非常方便。
小区西侧距地铁5号线立水桥南站850米，东门距13号线北苑站1.2公里，双轨带来的便利交通条件，让小区成为很多在望京、西二旗、上地等产业密集地工作人群的优选。
同时，与小区一路之隔就有北京和平街一中（小学部），教育资源丰富，方便孩子上下学的同时，也方便家长接送。
3.3小区对比3.3.1新房对比目前，朝阳北苑商圈内仅有三个在售新房项目，分别是天润福熙大道、华贸铂金墅和润泽御府。三个项目均为高端住宅，譬如润泽御府为低密度独栋别墅，总价5000万元/套起，所以从总价和购房人群角度看，茉藜园不适合和新房对比。
3.3.2二手房对比小区周边项目均归属于北苑家园旗下，配套、价格、品质没有较大差别，故选择相对临近的华发颐园和媒体村天畅园。
据2021年4月1日监控，北苑板块二手房成交均价在61768元/㎡，月环比下跌3%。其中北苑北部小区房龄相对较新，茉藜园小区所在的南部片区房龄较老，整体成交均价低于北部。
茉藜园小区近3个月共成交37套，成交量同比涨幅9%，成交均价为50966元/㎡，同比涨幅2%。挂牌方面，目前挂牌房源共41套，占全部房源的1.15%，挂牌户型各面积均较为齐全，挂牌均价55286元/㎡，高于近期成交均价，且月同比涨幅达到2%。
整体来看，茉藜园小区无论在成交量上还是在成交价格上，市场均呈向好趋势。由于目前挂牌房源户型也较为丰富，报价在372万-870万之间，无论是刚需上车还是想要改善更大面积户型的用户，均可重点考虑。
4.2购买指南费用方面，参照北京市现行的普宅标准看，小区大多户型为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，还需要考虑契税、个税等税费。
关于楼栋选择，该小区内各楼栋建成年代在2003-2005年之间，整体差距不大。
从建筑类别来看，小区内的10号楼、11号楼为板楼构造，但由于楼栋呈L形布局，不仅有南北向、更有东西向房源，故采光会受一定影响。其他楼栋多为塔楼或板塔结合构造，通风及部分户型的采光也会有一定影响，特别介意的用户可以酌情考虑。
另外，该小区中央为超大绿化景观，四周为临街布局，故看重瞰景功能或者想要避免临街噪音干扰的可以优先选择小区内较为居中的楼栋或房源。
关于楼层选择，购房人通常比较关心的问题有采光通风、生活便利性、空气质量、噪音等。
采光通风方面，一般随着楼层越高，整体的光线、视野、通风性越好，建议购买高层的用户选择5层以上的楼层。但这里值得注意的是，该小区各楼栋的最上面三层，由于墙体外檐的遮挡，会影响楼道内的采光，介意这方面的用户可以着重避开。
生活便利性等方面，购房人除自身需求外，还要考虑家庭结构，如家里有老人和小孩，建议选择偏低楼层，避免因为停电、电梯维修等问题导致上下楼不方便。
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踩盘时间：2021年3月17日
