万科和保利净负债率（地产双达之亿达）

万科和保利净负债率（地产双达之亿达）亿达中国创立于1984年，由大连起家，是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业。先后在大连、武汉、郑州等二十余个城市开发和运营了大连软件园、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目。销售乏力，营收、利润动荡不前曾与万达并称大连“地产双达”的亿达中国(03639.HK)，于3月31日披露了2021年度业绩公告。2021年，亿达中国实现营收53.95亿元，毛利润16.34亿元，净利润2219万元。从经营数据上看，亿达中国正经受业绩、债务双重压力。业绩方面，各板块业务增长乏力，利润水平下降；债务方面，亿达中国年内两次出售资产，缓解资金压力，但是战投引进受阻，短期偿款压力较大。01

作者 | 杨凯

编辑 | 张爱、张琦

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨

曾与万达并称大连“地产双达”的亿达中国(03639.HK)，于3月31日披露了2021年度业绩公告。2021年，亿达中国实现营收53.95亿元，毛利润16.34亿元，净利润2219万元。

从经营数据上看，亿达中国正经受业绩、债务双重压力。业绩方面，各板块业务增长乏力，利润水平下降；债务方面，亿达中国年内两次出售资产，缓解资金压力，但是战投引进受阻，短期偿款压力较大。

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销售乏力，营收、利润动荡不前

亿达中国创立于1984年，由大连起家，是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理等业务于一体的综合性集团化企业。先后在大连、武汉、郑州等二十余个城市开发和运营了大连软件园、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目。

业绩公告显示，亿达中国2021年实现营收53.95亿元，较2020年增长2.92%。但是从近几年营收情况来看，亿达中国营收总体处于下降趋势。其主要原因是产业园区配套住宅、写字楼、独立住宅项目交付数量下降，导致占营收构成主要部分的物业销售收入下降较多。

图1：2018-2021年亿达中国营收情况

数据来源：公司业绩公告

从营收构成来看，2021年，亿达中国物业销售收入、租金收入、产业园区运营服务收入、建筑装修绿化收入分别占比74.3%、9.5%、5.1%、11.1%。由于2021年3月，亿达中国将旗下物业资产，亿达服务整体出售给龙湖集团，2021年无物业管理收入。

表1：2018-2021年亿达中国各版块业务营收情况

数据来源：公司业绩公告

物业销售部分，亿达中国出现销售乏力、以住宅物业销售为主、城市集中度下降的特点。从2018年至2021年，亿达中国合约销售面积不断下降，由2019年的72.6万平方米下降至2021年的38.47万平方米，导致物业销售收入逐年下降。而2021年物业销售收入的略微反弹，是由于住宅物业销售占比提升及主力区域大连平均地价的普遍提升。

目前，亿达中国物业销售板块由住宅和产业园区组成。从2019年到2021年，住宅销售金额所占比例缓慢上升。

在城市集中度方面，2018年，亿达中国在大连的物业销售占比为91.7%；2021年为68.1%。尽管亿达中国的主力销售项目仍在大连，但是长沙、武汉、郑州地区占比提升，城市集中度下降。

表2：2019-2021年亿达中国物业销售情况

数据来源：公司业绩公告

租金收入方面，亿达中国目前全资持有大连软件园、大连科技城、亿达信息软件园、大连天地四个产业园区和武汉软件新城50%的权益，年内集团出售大连腾飞软件园50%的股权。但由于历年来大连腾飞软件园并不计入租金收入中，所以对租金收入未有影响。2019年至2021年，租金收入呈下降趋势，主要原因为园区整体出租率下降。

表3：2019-2021年亿达中国持有产业园区情况

数据来源：公司业绩公告

轻资产运营部分，自港股上市起，亿达中国便开始通过向轻资产转型来复制软件园的模式。但近年，亿达中国运营管理面积从2018年的675.3万平方米下降至2021年的393万平方米，可以看出亿达中国轻资产模式拓展明显放缓。

图2：2018-2021年亿达中国委托运营管理面积

数据来源：公司业绩公告

从利润水平来看，2018至2021年，亿达中国利润水平整体呈下降趋势。2021年，亿达中国毛利润为16.34亿元，同比增长39.7%，毛利率由2020年的24.1%增至30.3%。主要原因为年内结转产品不同，且结转产品对应均价较上年同期有所增加。

从净利润水平来看，2018至2021年，亿达中国净利润及净利润率大幅下降。2021年，亿达中国净利润为2219万元，较2018年下滑97.36%；净利润率0.4%，较2018年下滑96.46%。2021年净利润下降原因为大连软件园腾飞发展50%股权的出售，使得所得税开支增加及年内结转项目土地增值税增加，2021年所得税开支为6.21亿元，同比增加84.6%。

图3：2018-2021年亿达中国净利润情况

数据来源：公司业绩公告

综上来看，亿达中国各板块业务营收陷入停滞，增长乏力、利润水平整体呈下降趋势。

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引入战投失败，短期偿债压力较大

从2019年开始，亿达中国就陷入债务困境。彼时，亿达中国执行董事被拘留，触发立即偿还贷款事件；控股股东中国民生银行被实施一份资产冻结令；2020年以来的疫情影响，令亿达中国难以获得新融资。

截至2021年12月31日，亿达中国拥有银行及其他借款约129.1亿元，其中一年内到期或按要求贷款为108.7亿元，年内出现多项借款逾期。截至2021年末，21.54亿元借款尚未结清，其中8.06亿元借款未偿还、重续或延长。而公司现金及现金等价物余额仅为4.43亿元，因此2022年，亿达中国仍有较大的偿债压力。

根据“三道红线”融资规定，亿达中国剔除预收账款后的资产负债率为71.8%，较2020年提升2.9%；净负债率为102%，较2020年减少9.3%，主要原因为出售项目，带来现金流使得净负债率下降；非受限现金短债比为3.28%，较上年同期继续下降1.7个百分点。由此，亿达中国2021年度三项指标均超阈值。

表4：亿达中国负债情况

资料来源：公司年报

在债务压力之下，亿达中国于2021年3月将旗下最重要的物业资产，亿达服务整体以12.73亿元出售给龙湖集团，借以缓解资金压力。同年5月，亿达中国作价5.1亿元转让大连软件园腾飞发展50%的股权给凯德。

2021年，亿达中国引入战投计划受阻。亿达中国公告称，据中民嘉业告知，于本公告日起（2021年6月24日），中民嘉业已终止与潜在买方的所有相关讨论，乃因其未能就潜在交易的条款达成协议；及并无就潜在交易订立最终协议。

IPG中国首席经济学家柏文喜称“中民投未能转让亿达中国的原因有两方面：一个或是转让条件无法达成，另一个可能是存在资产硬伤，比如设定了优先权而无法解除或达成和解。”

短期偿债压力较大，本次未能成功引入战投，可能会导致亿达中国现金流承压。

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结语

根据业绩报告，2022年，亿达中国准备通过探索新的业务增长点，盘活低效资产，引进战略伙伴三方面来解决债务问题，保证企业平稳运营。

但是在业绩与负债双重压力下，亿达中国情况不容乐观，尽管多次通过出售资产来缓解债务压力，但对于庞大的金额来讲仍是“杯水车薪”，亿达中国的未来之路仍不明朗。