北京楼市加速度（你以为的价值洼地）

小君 2022-12-14 16:21:04 138

北京楼市加速度（你以为的价值洼地）回答：通州只推荐看核心区域，楼盘重点看京贸国际城 bobo自由城百合湾运河湾投资推荐看朝阳可以考虑青年路或者东坝这俩区域，前者看看青年汇佳园，后者看看首开常青藤提问：【新人首问】北京户口，手上现金260万，首房首贷，想纯投资一套二手房，买后出租待售，预算450~500万，计划持有5~6年。目前考虑的范围第一为通州核心区的运河湾、京贸西，环球影城北侧的瑞都、加州小镇，前三者单价5.5~6万，加州小镇4.5万左右；第二为海淀四道口附近的老房，单价8.5~10万。想请教房姐： 1.上述提到房子（A运河湾B京贸西C瑞都D加州E四道口老破小）的投资价值，排序如何？上述区域是否有更值得投资的楼盘？ 2.除上述区域，还有哪些区域和楼盘更值得投资？入手价位多少合适？回答：建议看下门头沟长安街西沿线，品质不错的盘，大部分主打的是养老型地产或则牡丹园附近，有元大都遗址公园北医三院，是个不错的

北京楼市加速度（你以为的价值洼地）(1)

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提问：您好，新人首问。本人京籍，首套首贷。男方单位存在变动可能，目前在西北旺，未来在西北旺中关村望京之间，本人工作在车公庄，单位稳定。家里在海淀有房，可以不考虑学区，先在五环买房，但等孩子上小学，约十年，是否该搬回城里？目前我们考虑：1买新龙城，但考虑楼龄和周边环境，不知是否容易跌？十年后换房难。2买春风和院，男方通勤时间较长，但新房更舒适也更保值，3直接和家里人换房，给他们买个房养老，我们住在城里通勤方便，但面积不大，4孩子就在五环上学，5再租几年房观察观察，等待新楼盘或者房价跌。请问您怎么看？有推荐的板块和楼盘吗？

回答：1. 你们不一定会持有十年，可能在5年左右就会再次换房，担心房龄问题可以看看10年后的盘。 2.十年后孩子才上学，现在暂时忽略上学问题，回龙观板块到望京和西北旺通勤距离都还合适，可以重点考虑。 3. 不知道你们的预算情况，新盘可以看公园悦府和万象悦府。二手看下国风美唐

提问：你好！我今年55岁，有一个女儿，在海淀四季青上班。我在北七家温泉花园A区有一套下叠252平米，去年又给女儿在石景山中海寰宇天下买了一套82平米房子（贷款140万），同时在青岛黄岛保利海上罗兰有一套116的房子（无贷款），我的需求是，既能舒服养老，又能方便女儿上班同时还能方便与我们团聚。我这样的情况，你有什么好好建议吗？谢谢！

回答：建议看下门头沟长安街西沿线，品质不错的盘，大部分主打的是养老型地产或则牡丹园附近，有元大都遗址公园北医三院，是个不错的养老场所还有亦庄也是一个休闲养老和上班都可以兼顾的区域，整体规划也较新

提问：您好。东三环的盛世嘉园，西南朝向127平米758万，请问如果投资，您觉得怎么样？可以入吗？未来有没有升值潜力？

回答：盛世嘉园因为交通和周边街区问题，存在一些硬伤。加上小区内部有部分办公，群租房也比较多，所以有一定折价。 5.5-6.5万是常见的价格，如果没有特殊加成赠送，考虑的兴趣不大。

提问：【新人首问】北京户口，手上现金260万，首房首贷，想纯投资一套二手房，买后出租待售，预算450~500万，计划持有5~6年。目前考虑的范围第一为通州核心区的运河湾、京贸西，环球影城北侧的瑞都、加州小镇，前三者单价5.5~6万，加州小镇4.5万左右；第二为海淀四道口附近的老房，单价8.5~10万。想请教房姐： 1.上述提到房子（A运河湾B京贸西C瑞都D加州E四道口老破小）的投资价值，排序如何？上述区域是否有更值得投资的楼盘？ 2.除上述区域，还有哪些区域和楼盘更值得投资？入手价位多少合适？

回答：通州只推荐看核心区域，楼盘重点看京贸国际城 bobo自由城百合湾运河湾投资推荐看朝阳可以考虑青年路或者东坝这俩区域，前者看看青年汇佳园，后者看看首开常青藤

提问：房姐你好！本人外地调入北京，目前在丰台科技园工作，有单位租房暂住短期对房子需求并不迫切。妻子女儿户口随迁入京，目前户口手续尚在办理中，估计近期可能完成。现女儿在外地上大三，有读研或出国学习计划，希望毕业后在京工作，妻子也尚未进京，本人及妻子基本认为退休后回原来的城市生活为主（离退休还有10年），但也要考虑来京帮孩子照料家务希望在北京城六区购买总价800左右的三居。尚没有摇号购车，未来家庭出行问题也要考虑。请问：1、买一手房和二手房哪个更好？为什么？2限竞房和商品房选哪类更好？您有什么好的建议？谢谢！

回答：二手优先，现在新盘普遍性价比不高商品房优先可以考虑北纬40度，可以买100P左右的南北两居，餐厅可改书房，准三居，景山朝阳九年一贯制不错，距离望京和三元桥都不远，品质尚可。另外可以考虑金域华府的115P南北三居，双卫，成交价估计820w左右，品质好，也有学区，育翔 161分校

提问：房姐好～新人首问～和对象打算结婚买房，今年1月份刚开始看房。我俩都是首套，领证后买，两人合计月入税前5w，我工作3年她1年，没啥钱，父母支持不了太多。净首付110，总价300的预算。咬咬牙，净首付还可以上浮20w。目标小两居，50～65平之间。我在五道口，她在望京SOHO上班。所以，一直在看15号地铁沿线的房。顺义仅看了国展附近的，嫌远。望京看了南湖渠三巷6号院\/西八间北里 2套能买的起的，和业主价格没谈拢。大山子社区看了几套，其中，有一套1977年65平二层的两居，纠结中，因为房龄老。还是想在望京里面\/周边买。但是，目前不知道该怎么抉择了？想听听房姐的选盘，选房建议～蟹蟹～

回答：首套房一定要兼顾保值，后期换房会轻松很多，过于郊区不建议看。望京可以看下花家地。还可以淘团结湖、劲松板块的老公房，或者常营次新，只看85年以后的，尽可能2居

提问：房姐你好，新人首问。盼复！ *资金情况：我和老公是京户，在千鹤家园有一一居，打算出售（扣除贷款后，到手400W左右）。父母已出售一套房，预计6个月以后到账400W。两人税后月入4W。 *置换需求：想置换一套自住品质较高，物业好，临近地铁，有增值潜力，学区较好（娃6年后上学）的小三居（或者能改三居的两居也行）。 *咨询问题： 1）如果用二套贷款，目前只能考虑1000W左右的房子，请帮忙推荐几个适合的楼盘？ 2）从你的帖子看到了一些全款抵押的介绍，如果做全款抵押的话，我们的首付&月收入能看多少钱的标的？如果全款抵押后，我们是否还有在投资一套的空间，或者千鹤可以不用出售？ 3）如果千鹤还是要出售的话，现在没有潜在买家，结合楼市现在的情况，我们可以签新房吗？谢谢！

回答：海淀橡树湾或者中海枫涟、太阳园朝阳东边看看珠江帝景，北边可以看看嘉铭桐城你们的情况还是置换吧，全款抵押看总价1200左右的标的，月供2W左右比较合适，先卖后买比较安全

提问：房姐你好。有两个问题请教：1、这几天又看了金港国际的一套150平多一点点的四居，全明把边户型。要价1229，还没最后谈，您觉得多少拿下比较合适？2、我名下有贷款记录，即使和我老公办了离婚，也是二套房资格。这样贷款就非常有限。这种情况下，我是把现在名下房产剩余的几十万贷款还掉后做抵押贷划算还是直接卖掉房子划算？我现在的小区房价偏低。我很担心房价年后涨起来想抓紧买，但是一直没找到小区环境，地理位置，户型，价格都合适的房子。请房姐指教。

回答：1000 都要看标的才能谈价格，一房一价如果抵押后资金能够，就优先抵押，现在市场不建议直接卖可以有些取舍，把你关注的做个排序，每一套打分，再回头看

提问：房姐你好。我们是外地来北京工作，两人加起来月收入约5万元，公积金一个月缴纳6700，尚未结婚领证，准备2020年利用我的工作居住证在北京上车。但是我本人在外地有过房贷，女朋友则没有购房资格，所以只能算二套。目前手中首付可以凑出200万左右，有几个问题想向您请教一下： 1.先全款再抵押的方式具体详细的操作流程是什么，市场上是否有这一类的中介机构帮助办理。中间会有哪些风险点，如果方便的话，希望可以得到您的详细指导 2.目前我们选定的标的在朝阳，初步看中大望路附近的阳光100（8w均价，较新但只能买一居），光辉南里（6w均价，老破，可买2居）。不知道这两个小区是否值得买，如果不值得，朝阳区还有什么小区值得推荐 3.淘笋一般来说的流程是什么，就在贝壳APP上搜吗，还是借助什么媒介，如果知道和判断有笋盘出现，是否需要天天盯着等等，目前我们还是一头雾水的状态。如果链家中介费不值得这个价，我们还有什么其他找房的渠道可以选择 4.先全款后抵押的模式为何要优先找不满五唯一的房源，这个有点不太能理解。我感觉即便最低指导价过户，也是一笔不菲的税吧？这个可否举例说明一下总之问题比较多哈，不知道你是否提供更加定制化的服务，如果有我们肯定会购买！希望能得到详细的指导，谢谢！

回答：1. 这两天我会详细写一篇全款抵押，请关注 2. 光辉南里小区非常拥挤，房屋品相较差，不推荐，阳光100可以看。另外华贸城、炫特区、CBD传奇、金港国际、炫特区、北京新天地、柏林爱乐也可以 3. 相对市场价有一定折价的都是笋盘，不过大部分都内部消化了，基本1天就没，普通人全款抵押是最好的淘笋路径。 4. 有些差价比你想象的大，经适房的土地出让金税费就不低

提问：房姐您好，我已经快65岁了，银行还能给我办抵押贷吗？，他是不是怕我还不了多少年呀，具体的怎么操作呢？抵押贷，利息高啊，那下一步是用信用卡还抵押贷的利息吗，我是个小白，什么都不懂，希望你给予具体的指导

回答：你好，抵押最大年纪70岁，每个银行的要求不一样。取决于你的资质和房产，可以做哪些产品。具体看你的资金需求，如果30万以内，几张大额信用卡，做空当接龙即可，年利率在4%左右。如果资金需求100万以上，建议做抵押贷款，包装成企业经营贷，利率更低，年限更长。国有银行的利率相对较低，但是需要结合你的个人资质挑选适合你的抵押产品。有的产品可以接受新公司，有的必须老公司，此外还有诸多配套要求。最长等额本息20年，先息后本3年，先息后本更长的，有额外条件。超过利率7%以内的抵押产品都可以用，需要规划好还款路径，留足2年月供。

提问：房姐您好，新人首问，单身首房首贷，不考虑学区，首付最多280，想买个总价500多点的房子，贷300w左右月供没有问题。上班在国贸和大望路中间，自住为主，兼顾升值，希望通勤方便，要求带电梯，2居，对户型略有要求，希望屋里明亮，窗不对着角落那种奇葩户型。之前看您的帖子，看了十里堡的京棉新城一厂和晨光家园，户型都可以接受的，这俩小区一个是2006年回迁房一个是1999的商品房问题1⃣️，从升值角度，您觉得晨光家园1期和京棉一厂哪个小区更有前景？问题2⃣️，十里堡地铁人很多，如果考虑方庄或成寿寺那边，您有推荐的小区吗？问题3⃣️，从升值空间看十里堡升值多？还是方庄成寿寺？成寿寺附近有很多空地，会有什么规划吗？问题4⃣️，这几个区域分别单价多少入手合适？非常感谢问题5⃣️，本来是更喜欢双井九龙山平乐园一带，但是那附近总价500的，要么特别老的塔楼很难接受楼道，要么户型很奇葩，要找到潘家园那边吗？百子湾沿海赛洛城怎么样？问题有些多，期待解答，非常感谢！！

回答：1. 晨光家园>京棉一厂 2. 方庄涨了一波了，不过附近还是有笋盘可以淘的，沿着东南二环看看 3. 十里堡的性价比更高点 4. 看7内的标的 5. 沿海赛洛城、后现代城都可以看

很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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