一个轻资产的运营模式：产业园区如何进行轻资产运营

一个轻资产的运营模式：产业园区如何进行轻资产运营最终打造集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体、面向全球竞争的新兴产业综合体和国家级的战略性新兴产业示范基地。天安云谷园区年产值已超1500亿元，其产业增值服务输出为园区运营创收不少，且增加了园区实力，变相提升物业租金价格。3.产业增值服务输出模式：逐渐成为影响园区价值的直接因素资产证券化模式主要是指通过“基金 REITs”模式实现产业园资本化运作，实现资产快速流通。通过将产业园项目形成资产包，当项目达到良性状态，以REITs快速变现。在全球产业地产市场上，物流地产巨头普洛斯是资产证券化运作模式的典型代表，随着国内产业地产不断发展，国内也开始纷纷效仿，在近几年也取得了一些突破。以亚洲最早成立的工业园之一的新加坡裕廊工业区为例，裕廊集团旗下公司—腾飞集团拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。由于产业地产投资规模较大、回收周期较长，这也对产业地产企业的融资能力

随着全球经济陷入了同步放缓的境地，产业地产投资商迫于回收周期的压力开始探索轻资产战略模式，在全球产业园市场上已经摸索出一些较为可行的轻资产运营模式，主要有这几种：运营品牌输出模式、资产证券化模式、产业增值服务输出模式、投资孵化模式、合作开发模式。

产业园是全球产业发展的重要载体，与区域经济发展有着密切的联系。随着国内产业不断发展，对产业用地、产业厂房的需求不断增大，越来越多的企业开始投身于产业园区投资及建设。不同于商业地产和住宅地产的产业地产，产业园的发展需要大量的资本和资源来支撑。随着全球经济陷入了同步放缓的境地，产业地产投资商迫于回收周期的压力开始探索轻资产战略模式，在全球产业园市场上已经摸索出一些较为可行的轻资产运营模式，主要有以下几种：

1.运营品牌输出模式：实力重资本发展商最为看好

2.资产证券化模式：发展有待实践改善

资产证券化模式主要是指通过“基金 REITs”模式实现产业园资本化运作，实现资产快速流通。通过将产业园项目形成资产包，当项目达到良性状态，以REITs快速变现。在全球产业地产市场上，物流地产巨头普洛斯是资产证券化运作模式的典型代表，随着国内产业地产不断发展，国内也开始纷纷效仿，在近几年也取得了一些突破。

以亚洲最早成立的工业园之一的新加坡裕廊工业区为例，裕廊集团旗下公司—腾飞集团拥有三个成功上市的信托基金，管理亚洲区域内多个私募房地产基金。由于产业地产投资规模较大、回收周期较长，这也对产业地产企业的融资能力有着较高的要求。2002年腾飞集团成立房地产投资信托基金，进行房地产收购、持有、运营、增值、出售、再投入等操作，以REITs回笼资金带动滚动式开发。随后，管理的基金收益以及资产管理费收入也成为腾飞集团重要的收入板块。

在操作操作层面来看，国内推行产业地产REITs有一定的特殊性，其面临着自身的行业难题，如销售为主、收益稳定可靠的优质资产稀少、工业用地年限较短并有进一步缩短的可能等问题都将会限制了产业地产借用Reits推行轻资产的可能性。但随时国内金融体制和政策的不断完善，相信不久将来，资产证券化模式将成为国内产业园区重要的运营发展模式之一。

3.产业增值服务输出模式：逐渐成为影响园区价值的直接因素

最终打造集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体、面向全球竞争的新兴产业综合体和国家级的战略性新兴产业示范基地。天安云谷园区年产值已超1500亿元，其产业增值服务输出为园区运营创收不少，且增加了园区实力，变相提升物业租金价格。

4.投资孵化模式：风险利益共存实现高回报

自1987年中国第一家科技企业孵化器出现到现在，新增有超500家孵化器，产业园投资孵化模式是指在所运营园区的企业内进行产业投资，通过产业孵化与投资，将园区和园区企业进行利益捆绑，实现与园区企业共同成长，运营商通过股权分红等获得收益，但是产业投资与孵化投资回报周期长，对产业园区企业的专业性、对政府资源、金融资源的整合能力要求很高，操作难度极高，是全球最具争议的轻资产模式之一。

早在2014年，上海张江高科即提出“科技投行”发展战略，将企业定位从单一的园区开发运营商转变为“房东 股东”的双轮驱动模式，实现“一体两翼”即物业销售为主体，企业服务和高科技投资为两翼的业务结构。张江高科母公司——张江集团整合旗下小额信贷、孵化器、创业培训等资源，建立张江集团投贷孵学平台，截止2019年上半年，张江集团已投企业达到几十家，其中所投企业超过半数注册在张江园区内部。

未来将越来越多的产业地产商将运用投资孵化模式促进园区发展，实现园区高效资本化运作。

5.合作开发模式：大型产业开发项目最为喜好

以上这五种模式是国内最具价值的产业园运营模式，随着国内产业园区的不断发展，金融市场和体制建设不断完善，未来各种创新运营模式将层出不穷，相信国内也会形成一批优质的产业运营商和一系列领先的产业模式在全球产业市场遍地开花。

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【产城会客厅】是由清大文产、中国产城融合联盟、洞见学院等产学研机构共同发起的产城融合服务平台，旨在突破政企学研之间长期存在信息鸿沟与合作壁垒，聚合产业、政府、资本、智库的，实现交流、交互、共享、共赢。

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