未来五年鼓楼房价：从4.5万到2.8万鼓楼怎么了

未来五年鼓楼房价：从4.5万到2.8万鼓楼怎么了如今回过头来，五一新城地块（备案名阳光五一花园）在2017年取得用规之后便杳无音讯，至今未入市；金辉那两块地——其中的地块一已于2019年11月7日取证，总共推售两栋C3#和C5#，推广名叫鼓楼金茂府，精装修交付，均价在38700元/㎡，这其实已经是在亏本卖了，截止20日，我们看下销售数据，可售套数111套，已售23套，销售20.7%。这两次土拍诞生了3万多的楼面价和4.5万楼面价地王，鼓楼房价将冲7破8便由此而来。2、2016年11月21日，金辉联合体以竞地价上限42.76亿元、无偿配建住宅面积11250㎡竞得宗地2016-15号义井旧屋区改造项目二地块一，溢价率52%，实际可售楼面价32587元/㎡；3、2016年11月21日，金辉地产以7.97亿元、无偿配建住宅面积1800㎡竞得宗地2016-21号义井旧屋区改造项目二地块二，实际可售楼面价31508元/㎡。4、2016年11月21日

3月20日，福州发布2020年第二次土拍公告，共拍卖8幅市中心土地，起拍价68.524亿。其中有一幅土地引人瞩目，此地块宗号为2020-13，位于鼓楼区天泉路东侧，江厝路南侧，福飞南路西侧，二环路北侧 原嘉达纺织厂区地块，纯商品房地块，出让面积94.03亩，起始价28.6亿，楼面价19332元/㎡，无配建要求，但规定最高限价为41.42亿，最高楼面价不得超过27998元/㎡。

福州三年旧改以来，主推安商房，而无配建要求的纯商品房地块屈指可数，一般这种地块都位于市中心优质地段，因为稀缺，所以开发商都会激烈争抢。随着安商房入市，房价迅速降温，住宅市场被一分为二，市场份额被分流，纯商品房住宅面临尴尬之地，而优质地段的纯商品房如今显得尤为重要，但面对市场现状，即使地段优质也得考虑行情，即使是在鼓楼，在福州的房价中心，这不是没有先例。

2016年，是福州楼市有史以来最疯狂的一年，鼓楼是这样子的：

1、2016年8月11日，阳光城以15.5亿元竞得宗地2016-11号五一新城地块，楼面价21685元/平米，溢价率106.39%，实际可售楼面价约45511万元/平方米；

2、2016年11月21日，金辉联合体以竞地价上限42.76亿元、无偿配建住宅面积11250㎡竞得宗地2016-15号义井旧屋区改造项目二地块一，溢价率52%，实际可售楼面价32587元/㎡；

3、2016年11月21日，金辉地产以7.97亿元、无偿配建住宅面积1800㎡竞得宗地2016-21号义井旧屋区改造项目二地块二，实际可售楼面价31508元/㎡。

4、2016年11月21日，万科地产以6.53亿元竞得宗地2016-17号杨桥新村旧改二期地块，实际可售楼面价33850元/㎡。

这两次土拍诞生了3万多的楼面价和4.5万楼面价地王，鼓楼房价将冲7破8便由此而来。

如今回过头来，五一新城地块（备案名阳光五一花园）在2017年取得用规之后便杳无音讯，至今未入市；金辉那两块地——其中的地块一已于2019年11月7日取证，总共推售两栋C3#和C5#，推广名叫鼓楼金茂府，精装修交付，均价在38700元/㎡，这其实已经是在亏本卖了，截止20日，我们看下销售数据，可售套数111套，已售23套，销售20.7%。

杨桥新村旧改二期地块于2017年3月20日取得用规，备案名为“万科登俊园”，也就是现在的万科九如府，目前未取证未上市。

现在看，这四幅优质高价地块不是卖的艰难就是久久不上市，16年末限购以后，楼市转入低迷和观望期，即使在鼓楼，如今不是难卖就是有价无市！

我们再来看近期关于纯商品房土拍的情况：

1、2019年5月9日，首开地产以7.18亿的最高限价，配建6300㎡的最高限制竞配建面积，通过摇号竞得宗地2019-19号鼓楼柳河路以北旧改项目出让地（一），楼面价为23013.51元/㎡。

2、2019年5月9日，福州侨玺康养投资以4.63亿最高限价，并配建3150㎡住宅，通过摇号竞得宗地2019-22号鼓楼柳河路以北旧改项目出让地（二），楼面价为23028.95元/㎡。

3、2020年2月27日，名城地产以总价24.6亿元竞得宗地2020-11号仓山区凤冈路北侧，金山绿轴旧屋区改造项目二，楼面价22254元/㎡。

从3-4万的土拍楼面价到如今的2.2-2.3万楼面价，拿地价犹如过山车，开发商高价拿地遇到楼市限购也会被套牢。鼓楼不但是市中心，也是房价中心，更是房价风向标，此次2020-13地块设置最高楼面价不能超过2.8万/㎡，面对3-4万的有价无市，与其说是看到了前车之鉴，不如说是楼市渐渐回归理性，因为在拍地之后，把房子尽快卖出去才是最实际！