绿城春芝海棠湾162户型评测（三问豆各庄沁园）
绿城春芝海棠湾162户型评测（三问豆各庄沁园）想三问沁园，作为今年刚需上车朝阳的唯一希望，您好意思吗？这产品除了绿城的招牌，其他也没剩啥了。还是商品房。在网上一搜，还有不少好评，直接给我看emo了。夸是夸不出口了，只能跟大家说点真心话。
图片来源@bill插画
是时候关掉对绿城沁园的滤镜了。
户型图一出，当初有多少人盼望着在豆各庄上车朝阳，现在就有多少人梦碎沁园。
说实话，好久没有见过这么差的户型了。
还是商品房。
在网上一搜，还有不少好评，直接给我看emo了。
夸是夸不出口了，只能跟大家说点真心话。
这产品除了绿城的招牌，其他也没剩啥了。
想三问沁园，作为今年刚需上车朝阳的唯一希望，您好意思吗？
01
一问户型，梦回2010？
看完全套户型图，开始怀疑是不是看错了。
这6.5万/平的设计，还不如个回迁房呢。
群里已经有粉丝开始自我怀疑了：这是绿城做的吗？这是商品房吗？
来，你细品。
55平一居，全南向，studio格局，只是上车没问题。
77/80平两居，纯南向，进门就是洗手间，人家都是做LDK，客厅-餐厅-厨房一体，这倒好，直接来了个客厅-餐厅-卫生间LDW？
82平两居，东西向就算了，竟然还不通透，尴尬得我直接给它抠出个三室一厅。
93平三居，总价600多万买个五环外的东西向，看得粉丝直呼好家伙，开发商是觉得大家没房可买了吗。
106平三居，做了个纯南向，这都2021年了，100多平做纯南向，咋说呢，就挺叛逆的。
客厅面宽只有3.2米，相对舒适点的面宽至少都要3.4米了。
不是我非要杠，当时华樾国际也有过类似的户型，但至少人家客厅面宽做到了3.7米。
买个100多平的房子，追求个舒适度，不过分吧？俩卫生间还是暗卫。
107平E户型，算是这批户型里比较好的了，至少客厅面宽有3.4米了。
但北向东次卧的面宽只有2.35米，面积算下来也就7平多，这也能叫卧室么？
120平三居，做个两面宽，我都不想说啥了，但是入户过道有4.6米，是方便遛弯还是遛狗？
123平三居和120平大差不差，就是过道变成5米了。
149平四居，终于见到个正常的南北通透三面宽了，但总面宽只有10米出头，这就是改善置换来的尺度？
居然还有人反驳我对户型的要求太高，觉得能这样就不错了。
我想说您是没见过好户型吧，看看人家甲叁号院的145平，说吊打不过分吧。
说户型不错的，要么不是真想买的，要么就是托儿。
但凡这几百万是从你兜里掏出来，绝对说不出这话。
如果这户型放在10年前，确实一点毛病没有。
但现状是，房企内卷严重，原本大家都在绞尽脑汁做好产品，把购房人争取到自己的阵营里。
这个时候纵容这种产品出现，难道不是时代的倒退吗？
设计已然这样了，那再看看得房率。
三个两居户型的套内面积居然是一样的，那谁会多花钱买建面大的。
93平东西向三居，得房率还不到75%，实在找不到为它买单的理由。
得房率低，可能是今年新地块的通病，因为建筑成本在上涨，地价也没停止上涨，但房价却被死死限住了。
想神不知鬼不觉地抠利润，降低得房率是基本操作。
不过有了奥森春晓和北清云际垫底，沁园的得房率也没那么难看。
02
二问楼栋，水泄不通？
翻看绿城的土拍文件，会发现北侧是商业和变电站，西侧是写字楼，南侧是社区配套和幼儿园，东南角有规划小学。
住宅混合公建地块也没啥，但做成了围合式社区。
这下倒好，商业楼、变电站、办公楼、商业配套、小学和东西向楼栋，把其他几栋楼围了个水泄不通。
不过也算是因祸得福了，地块西侧临近五环路，好在有三栋办公楼做遮挡，能隔音挡土。
但10#的运气可能就差一点了，夹在办公楼和商业配套之间，还临街。
另外从图上看，1#的北边户和2#的东边户，要注意遮挡和私密性问题。
南边的8#、9#和10#，临近商业和小学，大概率会有噪音。
整个社区里，有两栋东西向的楼栋，没想到55平一居逃过一劫。
78平两居和93平三居，成了替补。
咱也不是说小户型就应该不被重视，只是花600多万，买个东西向三居，这合理嘛？
虽然能看到东边公园的景色，找补了几分，但朝向和看景压根不是一个量级好吧。
从面积段看，绿城沁园的小户型占了近半数。
不管怎么样，55平一居肯定要抢，但92平三居往上，我是想不到谁会买。
03
三问定位，实在鸡肋？
绿城是竞高标准建设方案拿下的这块地，这就意味着沁园大概率是被动式建筑。
被动式建筑，简单理解下来，就是个保温杯。
为了节能保温，墙体会更厚，这就意味着套内面积会被压缩，得房率只会更低。
还有人说会做成科技住宅，刚需盘 科技住宅=刚需小豪宅？
刚需：我配吗？我需要吗？
肯定又会有人说，哎呀，毕竟总价低，先上了车不就好了。
要说总价低，隔壁的富力又一城它不香吗？
均价5-5.5万/平，250万左右就能买个小开间，而且距离7号线黄厂站还要更近一些。
刚需买房还是总价逻辑，如果不是有新房情结，只是为了朝阳，为了上车，均价6.5万/平的沁园既不是最优选项，也不是唯一选择。
想想看，买三居，这朝向你下得去手？
买四居，近一千万买这种户型，你能甘心？
很明显不会，因为我相信买房人都不是傻子，但沁园好像不这么认为。
不知道是不是当初期待值太高了，这下刚需梦碎朝阳！！！
