远郊大盘值得买吗？管城双地铁口大盘

远郊大盘值得买吗？管城双地铁口大盘区域评测：管城三环老城区11：区域评测2：项目评测3：综合评测

盘点近期郑州楼市的热盘，管城区的鑫苑紫金府绝对可以拥有姓名。9月中旬，曾创下了开盘去化85%的好成绩，十一期间，又因为每平直降3000元/㎡的特价房，一骑绝尘，成为了国庆期间的一大销售红盘。

有人点评该盘“双地铁 学区 配套”一应俱全，值得入手，也有人评价开盘“品质一般，存在风险”不推荐购买，这究竟是怎么一回事？一起来看看。

主要从下面三个方面评测：

1：区域评测

2：项目评测

3：综合评测

1

区域评测：管城三环老城区

现如今，什么最珍贵？莫过于核心地段的土地资源。在城市一圈圈外扩的时候，三环内的地块已然相当稀缺，而紫金府地处管城区三环内，出门就是紫荆山南路，地段优势较大。

但是，有一点值得注意的是，虽然同为三环内，管城区的三环与金水区、郑东新区、甚至中原区的三环，含金量可大不一样。

就拿区域主干道紫荆山南路来说，东至城东南路与航海东路为邻，南至南三环与十八里河镇相连，西至通站路与二七区京广路街道接壤，北至京广线与陇海马路街道相邻，道路交通虽也足够便利，但是资源上还是不够充足，与一字之差的“紫荆山路”差距明显。

作为郑州发展较早的三环地段，管城老区的二环到三环区域稍显尴尬，板块内基础设施已经较为完善，人口居住密度也不低，但是区域的发展却几乎是停滞不前，有人评价，管城老区是历史地位突出，但经济实力尴尬。而经济基础决定上层建筑，提起管城给大多数人的印象就是，区域脏乱差以及配套落后，坑坑洼洼的道路和随处乱停乱放的车辆，上上下下找不到一个优点可以夸赞。有时候，为了保住热度，甚至还需要蹭一蹭三环外的管南区域，真是最尴尬的“三环老城”了。

【区域得分】：★★

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项目评测：鑫苑紫金府

据置业顾问透露，鑫苑紫金府就是鑫苑国际新城的5期产品，总占地面积约4万方，总建筑面积约30万方，绿化率35%，由8栋高层住宅组成，产品建面约89-168㎡的产品，有精装有毛坯，毛坯价从14100-16200元/平米，精装16500元/平米-18500元/平米左右。

整体来看，5期紫金府的项目位置不错，楼下就是花寨站地铁口，距南三环地铁也不远，还有一个规划中的14号线在此换乘，此外还有紫荆山路、中州大道航海路等主干道，出行较为方便；附近有医院和学校，直线距离都在1000米之内，还是挺方便的。

从航拍图上可以发现，该项目目前配套的商业部分已经开工，但是住宅部分还没有盖起来。

项目南侧为郑州八十三中，再往南为鑫苑十号院，北侧为长江路及成熟的小区春天花园，西侧为已经成熟的小区鑫苑城三号院，东侧为郑州公共交通总公司委员会党校及公交场站。

项目优势分析：

1、双地铁线，交通优势大

首先是双地铁。紫金府位于紫荆山路与南站路交汇处以南，出门即是2号线花寨站（直线距离在500米以内），而且调整后的郑州地铁14号线花寨站与2号线换乘，目前14号线一期已运营，不过二期还得等等。

2、周边教育资源丰富

我们从地图上可以发现，项目附近有好几个小学与中学，最近的有83中和南十里铺小学，不过这两所学校的层次一般，算不上是多好的教育资源。过了南三环还有一个郑州一中教育集团紫荆中学相距不远。

不过，据了解，该项目已经签约了管城区外国语小学（峨嵋路校区），就在项目的西侧，如果真的能落地的话，也算一个不错的教育资源。

3、生态配套资源丰富

由于项目占地较大，因此项目附近有几块市政公园，如一期西边的双秀公园和公寓地块北边的郑州莫奈公园，就居住舒适度来说，还算是不错的，不过，区域范围内并没有水域配套，对于喜欢河边走走散散步的人，这个区域不是个好的选择。

项目劣势分析：

1、附近有大型安置区，未来居住环境稍乱

小楼实测发现，该项目附近有一块大型的安置房用地，距离紫金府项目直线距离不足500米，虽有紫荆山南路隔开，但也难保未来居住环境不会受到影响。

2、容积率太高，居住舒适度一般

据了解，项目容积率达到了4.5以上，是城改项目的通病，后期居住舒适度很难保证，另外，小楼从效果图中可以看出，该项目的规划8栋高层住宅，居然有好几栋是呈l型设计，势必会影响部分业主家里的的采光和通风效果。

【项目得分】：★★★

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综合评测：配套 价格 户型

1、除了前文提到的地铁和学校配套，医疗资源在许多较为年长的置业者眼中，也是房子配套中比较重要的一点。鑫苑国际新城项目周围目前有多所医院（卫生所），其中，郑州人民医院距离项目直线距离不足1000米，还是比较方便的。

2、项目自带57万方生活中心，7万方自持大商业，2020年开始对外出售商铺，看施工进度，应该会在房子交付之前开始营业。

3、价格优势较大。对比管南片区动辄1.6万 的价格，以及二环内雅宝龙湖·天钜1.8万 的价格来看，该项目开盘1.5万左右的均价，的确算不上贵。特别是国庆假期，该项目还推出了12000 特价房，虽然小楼在售楼部得知，12800元只是一个噱头，而且都是一楼，需要全款才能买，房源也不多。但是就正常毛坯价从14100-16200元/平米，精装16500元/平米-18500元/平米左右来看，该项目的性价比还是不低的。

4、几个户型设计的中规中矩，户型方正、南北通透、明厨明卫，每个户型都拥有开敞大阳台，空间开阔，整体户型区间偏大，小户型产品不多，对刚需小户型购房者来说，不是特别友好。

【综合得分】：★★★☆

随着棚改时代的结束，大水漫灌已经一去不返，告别了普涨时代，城市不同区域之间的分化只会越来越严重。

综合来看，该盘最大的优势在于主城三环内 地铁 学校，毕竟，相比一般项目，主城地铁盘在未来的潜力空间更为可期，不同于那些距离地铁口三五百米的小区，项目楼下300米即为地铁口，地铁盘名副其实。

最后，小楼建议大家，买房子必须得下点真功夫，实地走访问问：1、问一问开发商的员工有没有及时发工资、有没有开始裁员。2、实地走访工地，看看工地是不是正常施工状态？3、搜索一下开发商最近几年交房项目的负面信息，做到心中有数。

毕竟，买房是大事，一点都不能马虎。