买房知识干货：这些买房知识你知道吗

小君 2023-01-14 22:53:42 862

买房知识干货：这些买房知识你知道吗商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20％已付款的违约金或在获得10％的已付款的违约金后继续履行合同，而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格罚则（逾期交付从低价）应有的地位。3、无法摆脱合同。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房子，在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪作他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。2、开发商恶意搭售商品房。在房价价位高时，一些开发商会通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为5％）时

买房知识干货：这些买房知识你知道吗(1)

1.买房五大“窝心”事儿

在购房人买房和开发商售房的关系中，市场的风险大部分由购房人承担。因为购房人对开发商的可能风险，在于不能按时付足房款，但因现在的商品房消费信贷的普及，购房人的付款风险已大大降低，开发商基本上没太大风险。但对购房者一方就大不一样了……

购房人付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一段时间差。由于购房人和开发商之间的严重的“信息不对称”及目前开发商的“道德风险”大量存在，购房人承受了不少风险———

1、开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实对外销售期房。

一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人付了房款之后，一般无法取得预定的房子，在合同被宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪作他用或携款躲避，最后判决书上的权利也无法变成现实。

2、开发商恶意搭售商品房。

在房价价位高时，一些开发商会通过在合同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面积超过约定面积一定幅度（一般为5％）时有权解除合同，只能按合同价补足。这样，在房价下跌时购房人即无法要求以交付时的市场价补足或造成购房人根本无能力补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记。对于“缩水”的商品房，一个最大的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选择。

3、无法摆脱合同。

商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的实际履行，致使购房人无法摆脱合同而做重新选择。而且在现行的格式文本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付时只能终止合同并获得20％已付款的违约金或在获得10％的已付款的违约金后继续履行合同，而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格罚则（逾期交付从低价）应有的地位。

4、发展商对房屋设计单方面做出重大调整。

这本属开发商的重大违约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理———仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种机会成本的损失在文本合同中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。

5、房屋“裂”、“漏”。

一般认为裂缝在0．3mm以内属合理安全使用范围，但若0．3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差，整修过程也烦人，此时购房人一般只能忍受。

2.房子：未来的样子

外部能源：房子的能源来自高效社区发电机组、热物质冷却池和镶嵌在大街上的太阳能收集器等。主人将可以靠体育锻炼来发动家里的电器。两脚踩一踩，洗碗机或割草机就动起来了。

安全第一：轮椅将可以自由上下楼梯。为防止跌落，护栏将为气囊取代。景观：房子整体崇尚简约的同时，窗户将成为显示界面。“推”窗而望，浩瀚的沙漠、茂密的森林或是壮观的天际线马上近在眼前。

内部空间划分：现在把房子划分为餐厅、娱乐室等的做法成为历史。每家只有一个大间，用活动隔板按要求随时分割。在保证个人独立活动区域的同时，一个非虚拟的家庭成员见面室也必不可少，因为渴望面对面的旧式交流的人时不时要来过把“现实”瘾。卧室很小，只有一个折叠床，不用的时候可以收起来放到壁橱里。人们的东西都藏在网络空间里，没什么要往壁橱里放的了。

工作与生活：人们大部分的工作将不再是在办公室，而是在家中的工作站上完成的。一个电脑显示器加上交互式的眼镜，你就可在家中随时上班。很少再有人在家做饭，家用饮食公司将包办一切。还会有个小厨房，只用来打开食物，为正式开饭做些准备。

垃圾处理：由一个完全独立的废品管理系统来处理家庭垃圾。不能回收的将作为堆肥，割草时撒到高架草坪里。

天花板：天花板镶满了远程会议设备、医药和安全扫描器、通风和空气调节感应器及环境调节器等。

家用汽车：电动小型车将成为新一代无污染交通工具。因体积娇小，同样的高速公路可以容纳更多的车子；加之体态轻盈，还能有效减少交通事故。真需要较大空间时，把两个车子并起来开就行了。

3.网络时代房产六趋势

网络经济作为一种新经济模式与旧日的传统经济相比，将为社会带来更多突破性的影响。网络在社会上所引发的种种变革，也是房地产企业无法回避的。今后，中国房地产网络化经营的发展，总的来说将呈现六大趋势：

1、管理跨域化。由于信息网络把整个世界变成了一个“地球村”，现在地理距离相对变得越来越模糊，而立足于网络的经济活动，又成功地把空间因素的制约降到最低限度，故使整个管理的跨域化进程大大加快。

2、经营全球化。藉着电子商务，国内和国外的差距得到最有效的减缩，而发展商在减少种种繁文缛节方面将节省大量费用。将来，我们不难发现有些发展商可能总部设在北京，采购部设在意大利或德国，市场营销部设在香港，而实际建设的项目则在上海浦东，而更重要的是发展商作为老板，还可以安坐家里监测整个企业在各地的进度。

3、产品直销化。由于网络经济中房地产企业架构的中间层次作用减弱，行政结构逐渐趋向扁平化，购房者与发展商在网络端点的两头会见可以直接沟通，因而发展商日后将更需要实时的掌握客户的思维、喜好和他们对价格的承受能力。

4、信息透明化。将来现实世界的每宗交易都会在电脑网络中全面记录下来，而互联网则是在数字化虚拟世界中将千家万户串连起来的桥梁。这样，整个社会将变得更信息化、更透明化，竞争也更公平化。

5、资产虚拟化。一方面，现实空间的价值大不如前；另一方面，虚拟空间的价值，却有超越实质资产的趋势。例如AOL美国在线上一则不到五平方厘米的黄金位置广告，竟然价值1600万美元，是远远超越占地万米的豪宅大院的价值。所以，近日来发展商纷纷宣布进军高科技产业，开拓虚拟资产，也不无道理。

6、服务个性化。“个人”对房子的要求绝不会妥协于廉价的、标准化的商品房，而应该是根据他们个别的特点来专门设计，量体制造的个性化精品，将来他们更需要的是全程的售前和售后服务，而且发展商要提供的服务应该是长远的，专家顾问式的。

4.京城房贷又出新招

申办银行贷款已成为大多数买房人必不可少的一道程序，个人购房贷款也在近两年迅猛发展，不仅在贷款规模上突飞猛进，而且在贷款手续上不断简化。最近，在还款方式上也有了新的突破。

据《市场报》报道，目前，买房人比较熟悉、也是各大银行通行的按揭贷款还款方法是等额还款法。所谓等额还款法是指买房人在银行按一定年限和成数申办了购房贷款后，自还款之日起，每月向银行偿还的贷款额都是相同的。现在，这种情况已经有了改变，出现了新型还款方式———入住还款法和递增还款法。这种还款方式是招商银行北京分行的创新。它们第一家客户是乐于接受新事物的SOHU现代城。

现在北京在售的大部分项目都是期房，对于许多第一次买房的人来说，在入住新房之前有相当长的一段时间要租房住。按等额还款法在获得贷款一个月后就得开始偿还贷款本息。这样租房住的买房人就要负担房租和还贷两笔费用，无疑会增加买房人的压力，而此次招商银行北京分行推出的入住还款法就是考虑到这部分人的实际困难后创出的新型还款方式。即贷款人在新购住房尚未竣工验收合格、交付使用前，只需按月支付相应的贷款利息，而无需立即开始偿还本金，自所购住房验收合格交付使用之日起，再根据等额还款法按月还本付息。

此外，针对目前收入不是很高，但未来的预期收入增加较快的购房人，招商银行北京分行推出了另一个新型还款方式是递增还款法，即借款人在贷款期限内每年按固定比例递增偿还贷款本息。

住宅消费离不开金融支持，同时住房成为中国人最大宗消费，住房信贷已经成为多家银行重点发展的业务，市场竞争也日益激烈，最初的竞争是在贷款的期限和成数上，在两年前最多能贷到7成20年的贷款，而现在最多可贷款8成30年，在贷款的对象和用途上也不断放宽，以前能得到银行贷款多是事业有成人士，现如今只要有正常的职业和一定的稳定收入，普通职工也可贷款。

5.给居室添装置背景

传统的“围圈式”护墙板由于过于机械、严谨，已被越来越多的家庭所舍弃，近来，一种全新的墙面装饰概念———装饰背景在居室装饰中被推广。装饰背景是用来烘托居室功能及装饰氛围的一种装饰面，它没有很多的实用功能，但在居室装饰效果上有举足轻重的作用。

在居室装饰中，电视柜、沙发、餐桌、床的沿墙部位都适合布置装饰背景。装饰背景材质多种多样，有文化石墙面，有玻璃墙面，也有用木材或竹子全部包起来，有的则是以金属装饰板来装饰，非常具有现代感。

其实，装饰背景最早是运用在公共建筑装饰中，许多办公室在装修中，主要空间如门厅、主管办公室中都有一面墙来反映企业形象和风格。在一些主管的办公室里，也常看到体现办公室主人个性的书法、绘画等装饰品。这种概念运用到家庭装饰中，是一种创新。

电视柜的装饰背景是最常见的，它是客厅的聚焦点，能强化人的视觉效果。通过它设计师能制造出豪华或轻松或简洁的客厅气氛。常用的材料为大理石、文化石、木饰或玻璃，甚至金属材料。

沙发的装饰背景，往往也是最引人注目的。设计师为客厅配合木移窗设计的沙发背景，以方形、直线的有机组合表现业主的大方和豪爽，而为了避免整墙木面装饰的呆板。以一整块进口爵士臼云石为间隔，有效把握了木面装饰的节奏，同时也在材质上反射以红榉和树榴板的质感，将前台气派的组合沙发形成了一个完整的会客区。

餐桌的沿墙部位的墙面容易脏也容易损坏，所以是设计装饰背景的合理部位，常用的材料为石材、木饰或工艺挂毯等。一个业主的餐厅与玄关位置极近，考虑这一特殊地理位置，设计师将背景的中枢设计于此处，为的是进门瞬间的视觉冲击，以欧式的罗马线收边，拱型云石面当中嵌入整圆的紫罗红大理石，并四周配以放射状亚光铜嵌条，聚焦视点，两旁以装饰作用为主的半圆柱形橱极尽豪华，配以暖光源伴衬拱门，充分表达了主人所求的装饰意图。

而床背景一般采用木饰或布艺，也有经济的采用壁纸，都能营造出一种融洽、温馨的卧室效果。

墙面装饰应有自己的个性、内涵，能反映出主人的生活品昧及追求。最主要的是要与家具相匹配，两者相得益彰，才会使整个家增辉。这样，装饰背景不仅是保护墙面，更为你创造了一个充满个性与灵气的家。

6.装修购料有三防

一防“还要什么”里的陷阱

购物货比三家可谓家喻户晓，为了买到价格既低质量尚可的地砖和墙砖，我是一家家装饰建材店里转，转来转去，选中了一家价格为每块9．8元的通体抛光地砖。在讨价还价的过程中，店老板振振有词地炫耀价格低的缘由：房子是自己家的，不存在房租。如今卖装饰建材的店多得是，只有薄利多销才能占领市场。在敲定了地砖后，老板说在一个店里买材料总比在东店拼西店凑的好。于是我又分别选了用于卫生间和餐厅的地砖，谈好这笔生意，老板又问我还要什么，并提醒比如墙砖，在价格上仍优惠于我，我遂一并买下。待瓦工干活时才发现了问题：那用于客厅和卧室的地砖质量的确可以，但用于卫生间和餐厅的地砖以及墙砖质量则差些，而包装箱也分明标有“二级品”字样，惊呼上当。如果我在被老板“还要什么”牵着鼻子走的时候仍能保持挑剔的心态，甚至宁可东拼西凑也不只认准一家，想必不会花上优级品的价格买回二级品的东西。

二防计量工具“两张皮”

搞装修不能不用木料，而木材市场各种材料应有尽有，论质按每立方米计算，差价有好几百元。经过货比三家，最后选择了一家每立方米900元的白松板材，商家一开始就看出我是个门外汉，出于让买者放心，量板材时特意告诉我，板材的长度为4米，厚度是6厘米，宽度则因树的粗细不等每块都要用尺子量。商家显得大方，他来量，让我来记每块板材的宽度，记多记少全在我那笔头儿上。然后，他又让我用计算机器把每块板材的宽度加在一起，还请我算出体积来。待我推辞后他才来计算，只是他得出的结果9块板材竟有1．1立方米令我心里犯嘀咕，便问他是不是搞错了，他说绝对不会。我仍不放心，便拿出兜里的微型计算器重新计算，结果只有0．84立方米。他见状无奈地摇摇说可能是计算器出了毛病，最后确认了我所买的板材为0．84立方米。待结完账把板材装上车，遇到一个也来买木料的熟人。他看了眼我买的料，递给我一把钢卷尺，要我重新把板材的宽度量一遍。真是不量不知道，一量吓一跳，每块板材的宽度竟要比刚才商家量的窄将近1厘米。找商家一理论，商家又无奈地退回了多收的钱，只是最后说的那句话意味深长：“卖给你的这点儿木料算是赔了！”经熟人点拨才得知，商家兜里装着两把尺子，其中一把的尺寸比正常的偏小。

三防猛宰回头客

做壁柜时，柜门用普通的合页不便关严，木匠说要买一种烟斗型的合页。到装饰材料店里去买，店主问是要质量好的还是差的。自己家用当然要用好的。再问价格，店主说质量好的每只1．2元，差的每只0．7元，且不还价。于是心不在焉地买回30只。木匠用后说质量挺好，为使门不变形，再多加几个，并说顺便再给小柜买10个碰卡。于是当回头客再跑那家装饰材料店时，店主记性相当好，堪称见面熟，很热情地拿了12个质量好的烟斗型合页。当得知还要10个碰卡时，便称质量好的每只2．5元，仍不还价。谁知把碰卡拿回去让木匠一看，令人气不打一处来：原来这种碰卡每只顶多只值几角钱，根本不耐用。拿回去退货，店主仍是一张笑脸，称这种小东西一般没人退，既然要退，也没关系，从钱盒里点出2．5元给我。我说是10只呀！他说两毛五1只，10只不正好两块五吗。我说我可是两块五1只从你这里买的10只。他笑脸一变说不可能，两毛五的东西怎么会卖两块五，并要我拿出证据来。偏偏当时我觉得东西小，且又不还价，便没有索要发票。如此一来，想找说理的地儿，也无能为力了。

7.莫要轻信房展会

近年来，房地产展销会越办越多，越办规模越大。但展销会上到底能卖出多少房？这是一个购房者“雾里看花”、房地产发展商也讳莫如深的敏感问题。

一般情况下，为了向社会及时报道展会情况，展会主办单位会定时（如每日闭馆前）了解各参展商当日销房情况，加以统计后向媒体发布，由于这种统计一般都采取参展商“自报”的形式，当事者出于自身形象的考虑，其成交量、销售面积、成交金额中经常带有某种“水分”。另外，也有的发展商在现场搞一些即时签约的仪式，用以营造一种热销气氛。

但了解房地产营销规则的业内人士都明白，商品房不同于柜台交易类的一般性商品，它的交易过程要长期、复杂得多。一般情况下，房产消费者要先后经历对欲购商品房的了解、选择、比较、分析、看房、交定金、办按揭、办房产证等一系列手续，才能完成购房的全过程。在房地产展销会上一拍即和、货款两清、一手交钱、一手交货的情况几乎没有，在房地产营销实践中，许多营销商往往采取在房地产展会上先与客户签定《购房意向书》、《购房要求反馈表》等形式，与客户建立一种初步买卖意向，留待日后继续洽商、成交。这显然只是房地产交易的第一步。目前的房地产展会在某种意义上讲，是房地产“展示会”而非销售会。

据初步调查，北京几个大型房地产公司历年在展会的成交量最多不超过其总销售量的十分之一。大多数房产商参加展会意在通过展会上的项目宣传和推介，为日后客源的形成打下了一定的基础。如此说来，房地产展销会上形成的效益具有某种长期和隐性的特点，媒体对其过度的炒作失之客观，应引起购房者的注意。

房地产营销的手段和方式很多，展销会并不是唯一的或者说是最好的营销方式。从去年北京市房地产展会的市场效应来看，呈现出一种渐冷的趋势，无论客户还是房地产发展商都对其失去了热情。

目前的房地产展销会“只展不销”或“重展薄销”已成定式，而1999年以来的几个热点项目之所以引起房产消费者普遍关注并取得成功，在很大程度上来自于项目本身的优势以及由此而来的好口碑。“今日家园”项目推出“21世纪住宅标准”理念，大型地下车库、大面积中央绿地、电话和电脑上网布线等设施一次到位，但其价格每平方米只有4200———4500元，这比同地段其他项目低了2000元左右，这是其营销轰动的基础。

另外，位于亚运村以北的天通苑经济适用房住宅小区非常热销，一、二、三期差不多全部都是开盘售磬，除去该小区颇具规模的欧式风格的下沉式广场给人们带来的新奇感受外，2650元／平方米的绝对低价位应该说是贴近百姓、吸引百姓的一个法宝，因为在其周边有不少正在开发中的商品房项目，大体在4500元以上，同等位置、差不多的质量，将近一倍的价格差，今后经济适用房诱人的发展前景，都是老百姓们眼中的亮点，“今日家园”、“天通苑”现象的确值得关注。

8.巧用家具安置杂物

要如何寻找多余的空间来收纳东西，以下让我们来看看5个可以利用空间的例子：

家具和家具之间或是家具和墙壁之间的“缝隙”。“见缝插针”可以放整理箱、三角柜，或者家具的侧面还可挂一些物品，巧妙又省地儿。

床铺、沙发、桌子等家具的下方。可以安置可抽拉式的收纳盒，如果再安上可滑动的脚轮，就更方便了！

桌子及橱柜等“家具的侧面”。皆可利用来悬挂挂壁式置物袋，一些舍不得扔掉的杂件终于有“家”了。

墙壁之间、墙壁之中、楼梯下方、门槛之间等成为“建筑物的一部分”。例如，将不承重壁挖空做成书架，楼梯下方整齐置放美观的收纳箱等，你的居家设计也可见一斑。

可以放东西的橱柜等“可开关的门里面”。门里面是最最隐蔽的地方了，可以挂上置物袋，或者贴物品摆放示意图，在你急需找东西的时候，它将会是你的最佳咨询处。

接下来，就可以试着找出只有自己家中才有的收纳场所了。但是有一点需要注意的，那就是收纳场所不可以破坏原本的室内设计才行。

9.2000年家居寻找自我

近期，在东易日盛设计研究所成果发布会上，众多家装业内人士，就北京家装市场三年发展历程中不同阶段的设计手法及其局限性做了深层次的探讨，并总结出2000年居室将“重装饰、轻装修”，强调自我和追求个性化，让我们随专业人士一起回顾一下北京近几年的家装状况：

1．1997年，家装市场初步形成，设计上受公共建筑装修的影响，家居设计概念模糊；设计人员鱼龙混杂，设计手法单一，饰面用材上主要流行曲柳。

2．1998年，家装设计形式感加强，电视主题墙成为重点，装修中加入大量现场制作的固定家具，饰面用材主要流行榉木。