青岛楼市现状分析（株洲路张村河片区）
青岛楼市现状分析（株洲路张村河片区）这些小区可以买。作为一直坚定认为最近几年浮山后房价泡沫高企，炒房客云集的风水师，但是面对粉丝的询问“浮山后某府悦府怎么样”或者“某泰华府的房子能不能买”的时候，依然给出肯定的答案：凭什么这个地方看配套就是远郊区，还被很多楼市砖家形容为“楼市最有前景的区域”?凭什么这个遍地重污染、城中村，还被很多楼市人形容为“这一带山清水秀，环境优质”？站在我的认知里，无法解释。
青岛楼市最让人看不懂的地方是哪里？不是远郊区一片鬼哭狼嚎，也不是浮山后、新都心一些毫无品质的大板楼被炒房客干到“超三破四”。
站在不同的视角，青岛某些片区的房价可以不合理，但是于情于理，站在逻辑的角度，某种程度上都能自圆其说。
但是，青岛有一条路，它的名字叫做株洲路。也有人把这里叫做张村河片区。这周围的房子，动辄卖到三四万，更有甚者，像鲁信，准备盖个房子卖到五万。
说实话，我用任何视角、任何逻辑都无法理解。
凭什么这个地方看配套就是远郊区，还被很多楼市砖家形容为“楼市最有前景的区域”?
凭什么这个遍地重污染、城中村，还被很多楼市人形容为“这一带山清水秀，环境优质”？
站在我的认知里，无法解释。
作为一直坚定认为最近几年浮山后房价泡沫高企，炒房客云集的风水师，但是面对粉丝的询问“浮山后某府悦府怎么样”或者“某泰华府的房子能不能买”的时候，依然给出肯定的答案：
这些小区可以买。
但是，推浮山后的房子，我良知说得过去，推张村河、株洲路的房子，我睡不着觉。
浮山后无非是房子贵点，品质低点，自住没有任何问题，最多是将来地铁通了、郊区供应量压过来，以及其它地方的学校建设导致房价涨不上去。再说，学校医院菜市场配套齐备，上班通勤方便是客观现实，除了“山后无豪宅”以外，并无太多不利因素，凭什么不能买？
但是，面对楼市砖家们的如下说辞，把张村河、株洲路改造形容为“重大利好”，把周围海信、鲁信等开发商的房子吹得天花乱坠的时候，我只能说，除非是真的知识有限不知道这里的有毒有害、易燃易爆工厂有多可怕，否则你们的良知真的坏了。
毕竟，其它地方房子再贵、再差也不过是钱的事，赚点佣金、收点广告费就罢了。但是你推荐株洲路、张村河的房子，可是要购房者的命啊……
张村河、株洲路的房子，周边都是村级配套，学校医院商圈统统都没有，卖四五万的配套支撑何在？
张村河、株洲路的房子，周边都是城中村、重污染企业和各路民工聚集，卖四五万的环境支撑何在？
带着这些困惑，我花了足足三天时间，实地走访了张村河两岸的工厂和社区，看到的不少东西，还真是触目惊心。
还是那句话，敢在张村河一带花三四百万，甚至上千万买房子的购房者，不是初生牛犊不怕虎，就是敢于面对遍地的废渣废水、敢于正视弥漫废气的，真的猛士。
对于张村河周遭的环境，不了解的购房者，印象里往往是这样的：
容积率低，这个某种程度上倒是说得过去，但环境呢？真的好吗？真的了解这一片区的朋友，都是这么说的：
当然还有人说得更干脆：“想多活几年的，远离这里吧。”
“太毒了”。
这些话，我是深表赞同，因为株洲路的企业，我前后也干了四年多，对一些企业的流程是切身体会，后来转战安评行业，株洲路的企业，半数以上都进去检查过它们的安全设施，对这一带的评价是心有余悸，而且是购房绝对不会考虑的区域——当然，说绝对不会考虑过分了，除非这里海信、鲁信的房子，卖得比维多利亚湾还便宜。
但是，就是这个我购房连一万单价都绝不会考虑的株洲路、张村河片区，现在海信、城建的房子居然开口就是三四万，鲁信居然要到五万……
只有中联善良一点，房子定价也高达2万6，并且号称青岛升值最猛的小区之一。
更要命的是，诸多楼市人居然说“这里是青岛的改善片区”、“有很大的发展前景”
既然青岛迄今为止，没有一位楼市自媒体人愿意向购房者分析一下中联依山伴城、海信璞悦等项目周边的企业的情况，那曾经有过化工领域工作经验的风水师，站在良知角度，是时候给购房者们讲讲这个有点奇葩的株洲路张村河片区了。
既然老黄岛辛安工业区、维多利亚湾周边的环境让这么多人无法接受，只能靠降价图存的话，那株洲路、张村河周围的房子，环境更差，怎么可以卖出四五万的价格呢？
我只能理解为：眼不见为净。大部分楼市从业者，根本看不懂这个地方的“毒套路”。
对于住房周边的不利因素，因为能带来流量，各位楼市自媒体人总是不吝调侃的。
比如说，城阳正阳府、黄岛未来星城等小区周围建设的热电站，曾经都逃不过被调侃的对象。不是“门前三炷香”，就是“背后四大金刚”。
还有高压输电线也是很多人关注的热点，几个月前风水师和某资深楼市自媒体人来来回回打了几个回合的家门口高压线之争，可能还会让很多楼市人记忆犹新。
但是，高压线、热电站这些东西，受关注的原因，大概只是因为一个原因：这玩意显眼，大烟囱、高压电杆放在这里杵着，藏不住。
但是株洲路上的诸多“毒工厂”，想要识别出来，真的需要一定的专业知识。而且即使你有专业知识，都不一定知道它在干什么，有多“毒”。
这感觉就是对一个不懂韩语的人说“阿西巴”，或者不懂俄语的人说“苏卡不列”一样，你就是骂他，他都不知道你说什么，道理是一样的。下面篇幅比较长，瓜比较大，诸位楼市朋友耐心看完，会颠覆你的三观……
先举个简单的例子。下图这家企业，拍摄于株洲路新和路路口，诸位楼市人，你知道它是干什么的吗？可能很多楼市同行说，你看大楼上都写了，XX色谱，这是一家做色谱分析的公司。
但是我再追问下去，色谱分析的原理和操作流程是怎样的？对于周边小区有何等不利因素？
估计这已经超出楼市人的理解范围了，不会有谁答得上来。但是。站在居住角度，这种公司的不利因素（或者说不确定性），基本上等同于隔壁就是黄岛油库。
黄岛油库是单一不利因素，但是量大，株洲路虽然量少，但是种类多，让你防不胜防。
站在化学系出身的角度，给大家讲点常识：色谱分析分为液相色谱和气相色谱，不论采用哪种方法，试样必须转化为液体，或者气体，然后里面的组分才能被色谱仪识别。
那么，最常见的，成本最低的把试样转化为液相的方法是什么？
这时候毛骨悚然的东西就来了：一般商业实验室用得最简单的方法是：加王水强行溶解试样，然后煮沸定容。
王水的成分，高中化学课本上是有讲的，三份盐酸和一份硝酸，这俩没有一个好东西，更可怕的是，还要煮沸。
所以，转到这家公司大楼后面，我不出意料地看到了这个，实地拍摄，大家不信可以去看：
这个东西估计也没人认识，可以告诉诸位楼市同行，这是通风橱的通风管道，拥有这种设备的实验室，一般可以称之为负压实验室。负压实验室操作的东西，不是有毒有害，就是易燃易爆，这个跑不了。
想想也知道，每天煮沸大量的盐酸和硝酸，若没有负压实验室的通风设施及时把酸雾排到室外，实验员活不过俩小时。
但是，株洲路上最不缺的，恰恰是负压实验室。
这个大瓜，我们得慢慢吃。这里头必须涉及一个行业，叫做商检公司。
商检公司的业务，就是在进出口过程中受委托检验检测货物的数量和品质的公司，说俗一点，我现在要把一批货物出口给老外，老外会说，我凭什么相信你的东西是合格的，或者会说，我怎么知道这一批货物会不会缺斤少两……这时候，有权威性的商检公司就成为双方可以信赖的受托对象，在进出口业务过程中开展检测、鉴定业务。
进出口业务繁杂，所以商检公司的业务面也非常之宽，比如食品药品检测亚硝酸盐、黄曲霉素；金属首饰检测铅、镉、汞等重金属杂质；石化产品的轻重组分、闪点燃点等等。
这些东西不需要知道太清楚，只需要知道：五花八门，需要各种试剂，虽然量不大，但是种类多，这就行了。
举个例子，假设商检公司接手一批玻璃饰品或者玻璃器皿的杂质检验检测工作，众所周知，王水虽然生猛但无法溶解玻璃，这时候试样就必须用氢氟酸溶解后，才能进入色谱仪中进行分析。
氢氟酸嘛，百度一搜就知道，一旦中毒，惨不忍睹，销魂蚀骨，那不是王水能比的……
问题就在于，作为购房者，你根本就不知道附近哪家实验室用了这玩意，用了多少，什么时候用。而且有没有比氢氟酸还毒的东西。
我们能知道的，就是青岛最大的几家商检公司的实验室，比如说SGS（通标）、ITS（天祥）、CTI（华测），它们的实验室，都在株洲路。
比如说SGS，这是一家来自瑞士的外企，目前也是这一行业的领军企业，业务做得很大。
公司大楼是这样的，挺大，挺气派：
但是大楼后面的画风，是这样的：
你们没看错，又是负压实验室……
我就问各位楼市自媒体人和购房者，这些管子每天抽出多少盐酸、硝酸、氢氟酸，或者甲苯、PX、苯并芘到大气中，有谁能讲清楚？
说实话，我这个有化工经验的人都讲不清楚，更别说大家了。
无意批判SGS，因为商检公司是关系国计民生的重要企业，不能没有，但是从地图上来看，画风是这样的：
我不知道，依山伴城和城、锦城的业主，有多少人知道，就在小区东南180米外，有一家公司，天天排放盐酸、硝酸、氢氟酸呢？
有人说，实验室又不是工厂，用的量不大。但是问题在于，我刚刚提到的那家盛瀚色谱，与依山伴城绣城的画风是这样的：
仅仅说了两家企业，这还是管中窥豹。
比如说，有家号称精密线束制造的企业就在小区正南边隔了几十米：
查了一下它的网站，说是精密线束，其实这家公司的产品就是普通的网线、USB线、电脑电源线之类……
那么，为什么它的大楼上也有通风设施，各位楼市朋友动动脑子，USB线、网线，线束外面那层橡胶是怎么覆上去的，是不是要把胶粒烧化，有个专业术语叫热熔……
烧橡胶的味道，想必大家都闻过，你懂得。
所以，我到现在都理解不了，为什么绰号“依厂伴村”的依山伴城能卖2万6。有这个钱去胶南西客站、胶州上合示范区、即墨蓝色硅谷，这些楼市大坑里的房子，难道不香吗？总比在这个地方没事欣赏污染，品鉴酸雾要香得多啊。
当然，为了避免开发商的40米大刀，得先声明一下，事实上中联在这一带的定价还算良心。而且中联的很多项目，比如说西海岸中联和府，还有运动公园，都是可圈可点的。这么写不是说跟开发商过不去，纯属一个地产自媒体的良知不能泯灭。
当然，在这里还挖了个坑，就是之前提到的CTI（华测检测），这家企业位于高昌路，大楼正面和背面的画风是这样的：
对，没错，还是负压实验室。
然后，很多青岛楼市砖家、自媒体人向各路购房者狂推的“著名高品质改善盘”，海信璞悦，从地图上看，华测检测和海信璞悦的关系是这样的：
站在楼市人的角度上讲，小区位于深圳路上，紧邻地铁站，南边靠近宜家，地铁坐三四站路就是金家岭商务中心，属于黄金地角，再说了，海信品质杠杠的，
但是站在一个化工人的角度上讲，如果我告诉华测实验室还是小瓜，小区周围的城中村里还藏了几个冷库呢？
一般商业冷库的介质，不会用氟利昂，而是液氨……
无意批判海信，因为海信毕竟是青岛地产界一股清流，很多房子的品质可圈可点，但是，搞不好海信地产自己都没搞明白株洲路上的不利因素到底有多少，就稀里糊涂的拿了地准备盖房子。
别的海信项目，我夸都来不及，但是海信璞悦嘛，我打死也不会让我的粉丝买的。良心的坎，过不去。
株洲路的商业实验室，还只是张村河周边不利因素的一小部分，还有很多未知的“问题”，藏在“七张村八下庄”之中。还是以文章前面用过的这张图，某粉丝每天上班走株洲路，感觉明显的雾霾一样集中在张村那一片。“张村在一个大坑里，污浊空气都往那边沉。”
这位粉丝的感受是没有问题的，作为青岛最大的城中村，空气质量在整个青岛的地界里叨陪末座，原因有三：
1、张村河南北皆山的山谷地形，阻碍了污染物的扩散。
张村河片区又有一个说法被称为“张村河谷”，就是因为谷地地形。
谷地本身没啥问题，有优势也有劣势，适合规划商圈、或者重要交通干线，但是缺点也很明显，不适合建设大工业、大城市集群，污染容易聚集。
这个不多说了，懂得都懂。
2、由于没有集中供热，不少村居家庭还在烧煤、烧柴供暖。而煤炭本身硫含量差不多就有1-2%，带来的二氧化硫污染不可小觑。
这几天在张村实地考察，感觉空气中的味道不像实验室排出来的酸雾，也不是附近工厂烧蚀橡胶，而是感觉整个村子都在烧柴烧煤做饭取暖，有一种强烈的“煤灰味”，如果诸位读者小时候在家烧过散煤，那应该对这种味道不陌生。
当然，我的观点也很快得到印证，漫步在张村的小巷里，烟囱、炉台之类随处可见。还有不少煤堆、柴堆之类就随意的堆放在巷子两侧。
其实，生活取暖燃煤也不是太大问题，而且可控。问题在于第三。
2、“七张村八下庄”里隐藏了很多不知名，甚至不挂牌的工厂。
给大家看张图，在张村发现一个大门紧锁，门口没有任何标识的院落，这是何方神圣？
幸亏个子高，手机从上面拍下去，里面的画风是这样的：
你没看错，是偷偷生产的地下工厂，这应该是正在进行金属加工。
不同于株洲路上的检测实验室，张村里面小工厂很多，比如说废品回收，汽修等等，随处可见。当然汽修的技艺如何，能不能把车辆越修越坏，这就不好说了。
当然，还有很多定制家具的企业，其实都是在张村里面生产，进行板材切割，然后供应整个青岛市区市场。好莱客、索菲亚等等定制家装品牌，很可能出自同一家企业，最后无非是贴上牌而已。
对于地下工厂（或者仓库），我们不能简单地说一定有什么问题。但是问题就在于，这种企业不受监管不可控，你不知道它在干什么，甚至直到出现了问题，才知道有这样的一家有问题企业存在。
比如说，这样一家看起来是储存玻璃的仓库，但是如果另一家仓库里面储存的是易燃易爆，或者有毒有害的化学品，甚至数量较大，构成GB18218规定的重大危险源，作为购房者，你能知道吗？
假设说，村里某作坊藏了几吨金属钠，某天正好下雨，积水泛滥，Boom……
即使不考虑假设，在张村的某些小型建筑里，我也看到了通风装备，证明有负压实验室（车间）的存在。
如果仅仅是喷漆，可能还好，但是问题就在于，站在信息不对称的角度，对于这些建筑的真实用途，购房者无从知晓。
写到这里，不管是楼市人，还是购房者，都应该看出来了，株洲路、张村河片区的房价，实际上是毫无理性可言的。
但是，这个确实不能怪楼市人，因为张村河、株洲路片区的恐怖，超出了绝大部分楼市从业者的认知。
曾经跟数位楼市圈内人聊起这一片区的房价已经追上新都心是很畸形的一件事的时候，大部分人一开始还轻描淡写的说：“毕竟是崂山嘛，再说，这一带房子密度低”。
但是，当我拿出株洲路几家企业的照片给他们讲解工艺流程的时候，大部分人都沉默了。
只有在真正了解株洲路的企业、“七张村八下庄”里每天发生的真实事情，购房者们才能真正明白，这一片区，毫无价值的房子，涨到了3万多，甚至鲁信能开价四五万，是一件多么可笑的事情。
放眼整个青岛几乎最重污染、而且污染物最复杂的区域，居然却打起了“环境好”的旗号，开发商居然盖出了豪宅，并且真有高净值客群来埋单，简直是不可思议。
站在我们这些有过安评、环评经历的从业者的角度，这些地块我认为，在工厂搬迁、村落改造之前，它的环境既不如辛安，也不如维多利亚湾。
只是在青岛城市快速发展，崂山区房价再创新高的过程中，半个青岛主城的中低收入人群，都逐渐被高昂的房价逼到了这里。
因此，走在张村的道路上，会看到大量的公寓宿舍出租，条件都非常的简陋，但是，不能不说入住率非常高。张村的主街，到了晚上，已经是灯火通明，车水马龙，丝毫不亚于台东夜市的繁华。不信，你可以去看看，这里汹涌的人潮会颠覆很多青岛人的三观。
所以我对张村改造，一直都是持否定的态度。张村别改了，留着吧。城市要给低收入人群留一条路，一扇窗。崂山区虽然高大上，也需要保洁、保安、餐饮服务、送餐、送快递等粗活累活。
张村没了，这些人何去何从？让这些人去买三万起的小区吗？别闹。还不如老老实实呆在张村呢。
但是，对于标榜高端的崂山区购房者，株洲路，张村河片区，不啻为整个青岛楼市的玩笑。
配套也就是胶州、胶南、即墨外围水平的区域，既无商场，也没有学校，更没有景观。房价居然卖三四万。鲁信甚至想卖5万。
然而，还是有些楼市人振振有词：这一地块靠着金家岭金融区、崂山科创园的距离近，有潜力，崂山区空气好[吐][吐]……
潜力？拜托等潜力兑现的时候再把房子卖到三四万的价格好吗？毒雾、煤烟，各种工业废气废水废渣堆砌的小区，凭什么卖这么高的价格？
即使如鲁信一贯高大上的形象，房子建筑品质、小区园林设计无可挑剔，但是，鲁信别的项目怎么夸都行，唯独松岭路上这个有邻花园，开价五千还差不多，至于五万？还是卖给那些不知道株洲路商业实验室、张村地下工厂厉害的有钱人吧。
懂化工领域的人还是少数，如果我不写这篇文章，恐怕大部分购房者，还会觉得崂山区的形象，还就是那么高大上。还会为这一带鲁信、海信盖的必须说建设品质很高的房子拍手鼓掌。
保持清醒的明白人虽然不能说没有，但确实太少了……
我们，见证青岛30年房地产发展，亲身历经东部大开发，主城区、西海岸、城阳日月变迁，房价起伏跌宕。敢于讲真话，不畏阻力，不随波逐流，不畏人言，打碎各种谎言，坚持钻研青岛楼市真相。
我们的口号是：青岛置业指南针，买房这事得较真。
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