西城哪里的房价便宜点（买西城还是海淀）

西城哪里的房价便宜点（买西城还是海淀）可以重点看看，建设部大院、高第小区、甘家口小区、增光佳苑等等。建设部大院的周边，走着就能去公园，旁边还有动物园，去远一点的美术馆、博物馆、医院、景点等等，都有公交直达。骑行、生活的环境都很好。甘家口这个板块，可以说去哪都近，因为属于老城区，几乎每个小区想去医院、博物馆、商圈，都有公交直达，打车开车也方便，从这里去西城，时间基本可以控制在20分钟以内。你想搬到西城，海淀有两个板块可以看看：1、海淀甘家口板块；2、海淀小西天板块。 1 甘家口

问：俩娃家庭，大娃2023年入学，二娃2027年入学。目前手里有两套房，一套在回龙观自住，价值600w，一套是西城老破小，孩子2023年上学。现在想把房子置换到西城，或者离西城近一点的地方，毕竟学区房太小，家里有老人没法住。目前的期待是车程在20分钟左右。

现在的问题在于，回龙观的房子涨幅很好，我又觉得两个西城的房子风险太高。请问怎么办？海淀可行么？

你的整体思路没问题，现在西城已经有学位了，再买老破小就没必要了。海淀倒是可以考虑考虑，海淀的甘家口和小西天，在海淀都是属于弱学区板块，学区溢价不高，自住改善是可以的。

现在北京楼市分化严重，买改善房，更要注意如何避坑，之前的选房逻辑很多都已经变了。

你想搬到西城，海淀有两个板块可以看看：1、海淀甘家口板块；2、海淀小西天板块。

1

甘家口

甘家口这个板块，可以说去哪都近，因为属于老城区，几乎每个小区想去医院、博物馆、商圈，都有公交直达，打车开车也方便，从这里去西城，时间基本可以控制在20分钟以内。

可以重点看看，建设部大院、高第小区、甘家口小区、增光佳苑等等。建设部大院的周边，走着就能去公园，旁边还有动物园，去远一点的美术馆、博物馆、医院、景点等等，都有公交直达。骑行、生活的环境都很好。

这附近的服务人员态度也好，毕竟老人小孩多嘛。

建设部大院的小区里有幼儿园，据说吃得很好，挺有名。这个小区的特点是治安好，毕竟是部委大院，离派出所近，居委会大妈们也尽职尽责。

片区内的其它小区也不错，但小区管理和交通相对逊色一点。总的来说带娃家庭住在这里，还是挺舒心的，当然不好的地方就是房子还是老了点。

但是没办法，这是海淀，不是回龙观，鱼和熊掌不能兼得。

2

小西天板块

小西天我相信你应该看过了，灵境胡同往西北走就是。这里的西晴公寓、海云轩、金典花园、学院派、时代之光、枫蓝国际公寓等都是次新小区，环境比甘家口的那几个要好一些。

小西天位于海淀和西城的交汇处，之所以叫小西天，是因为这里有个地标。

离西城顶级学区德胜非常近，但学区不属于德胜，所以没有学区溢价。但像你这样的孩子上学又需要居住环境的家长大有人在，附近的房子也不愁卖，涨幅很好。整个板块都能实现超过大盘的水平。

小西天的主要客户群体是周围高校的职工、金融街的外溢、还有西城和海淀的学区家庭外溢，所以整体的购买力是很强的，流通性好。

以今典花园小区为例，这是个典型的刚改次新小区。

今典花园的位置可以算是小西天板块的中心了，处于这个位置自然公共交通不及四周沿线，比如西直门北大街和新街口外大街双双贯通南北，学院南路贯通东西，自然都是比较不错的位置，但也避免了主路车流带来的嘈杂噪音，算是利弊兼顾。

小区西行400米即可上西直门北大街南通西北二环金融街，北可达学院路五环。但是离地铁1.4公里，远了点。

其它几个排名靠前的小区还有金晖嘉园、远洋风景、天兆家园、时代之光、文慧园公寓（部分）、影坛花园（小区环境较新，两栋塔楼可交易）等等。

这其中，金晖嘉园最小户型为50平米南向开间，几乎很少出房，另外一居室为北向74平米一居，总价大致800万左右；两居室最小户型100平米，目前单价大致12-13万左右；三居室最小面积127平米分布在塔楼，板楼三居室最小155平米左右；基本在1500万起步。

远洋风景人车分流地下车位，小区共计9栋楼，均为板楼，其中7/8/9三栋楼为小区外入户，相对环境不如其余几栋。如果考虑二环边置业复式带花园可以考虑本小区；缺点：4/5号楼南侧为二环主路，虽有绿化带但也略有噪音，小区主力户型为160平米三居室，入门较高。

志强北园、文慧园的楼龄老了点，价格也相对便宜。

其实你在西城附近买自住房，海淀的北太平庄、牡丹园、六道口这些其实都可以考虑，未来流通性也不会太差。具体选哪个，得根据你们的实际需求来。

我要提醒的是，北京现在楼市波动式上涨期，选房逻辑还是要斟酌，不能看着离市区近就买，也得考虑地铁、交通、未来接手人群等等。以及，回龙观是个很好的标的，到底要不要出手置换，其实你可以仔细斟酌一下。