避免一房二卖的注意事项：辨别要约与
避免一房二卖的注意事项：辨别要约与可以看出，商品房宣传广告要构成“要约”，需要满足两个关键点：具体到商品房买房领域，《商品房买卖合同纠纷司法解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。由此看来，商业广告一般情况下属于“要约”，但在符合“要约”条件下才构成要约。那什么情况下构成要约？什么是要约？《民法典》第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。比如甲对乙说：这支笔5块钱卖给你，要吗？这就是要约，因为你知道这卖的是笔，还是五元一支，具体明确。乙回答说：要。这就是承诺，那么甲乙之间就成立
买房应该是与我们息息相关的事情了，学会区分“要约”与“要约邀请”，尽量避开买房中虚假宣传的坑。
《底线》剧中原告李小亮为了能看江景，就想买套江景房。在临江仙公馆售楼部的宣传册上写的“豪横江景，毫无遮拦”，还有全房看景的图示，于是李小亮就买了期房，到了收房那天发现窗户外面多了一个一米六高的外墙装饰腰线，根本看不见江景，只能看见天了，江景房突然变成了“牢房”。原告李小亮认为，我买房的目的就是为了看江景，因为江景房的价格是背景房的两倍，之所以选择贵的，当然就是为了看江景，而开发商认为，江景房只是宣传册上的内容，商品房买卖合同并没有写可以看江景，房子也没有质量问题，认为并没有违约，于是双方就闹上了法庭。
这其中的问题就是售楼部宣传册上的内容，是否构成商品房买卖合同的一部分，开发商有没有义务兑现宣传册上的承诺，如果是，那开发商没有兑现，就是违约，如果不是，就不是违约，顶多也就是虚假宣传了。而这背后的法律问题就是，商业宣传广告到底是“要约”还是“要约邀请”，因为“要约”是有法律效力的，一旦对方做出承诺，就具有法律拘束力，需要履行，而“要约邀请”是没有法律效力的。
那商业宣传广告是“要约”还是“要约邀请”？《民法典》第四百七十三条规定：要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
由此看来，商业广告一般情况下属于“要约”，但在符合“要约”条件下才构成要约。那什么情况下构成要约？什么是要约？
《民法典》第四百七十二条 要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
比如甲对乙说：这支笔5块钱卖给你，要吗？这就是要约，因为你知道这卖的是笔，还是五元一支，具体明确。乙回答说：要。这就是承诺，那么甲乙之间就成立了买卖合同关系，这时任何一方再反悔就构成违约。再比如甲对乙说：我这支笔要卖，你买吗？因为内容不够具体明确，这就是甲对乙发出的要约邀请。
具体到商品房买房领域，《商品房买卖合同纠纷司法解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
可以看出，商品房宣传广告要构成“要约”，需要满足两个关键点：
一是商业宣传广告中房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定。何为具体明确？这个需要具体案子具体判断，比如你想买个靠近学校和医院的房子，那学校、医院等在哪个位置，叫什么名称，是什么级别，公立还是私立，多大规模等如果都有明确，则可认为“具体确定”。
二是商业宣传广告的内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。何为重大影响？就是能直接影响到你买房目的的，比如剧中李小亮买房就是为了看江景，看不到江景，我就不可能要买房，这些目的决定着我愿意花多少钱。
所以，不要轻信开发商制作精美的宣传资料，购房者应理性看待广告。要尽量达成书面协议。要求开发商将在广告中的承诺，进行具体化，写进购房合同。以合同条款的形式明确确定下来，才能最大限度地保护购房者的利益。其次，注意合同中的免责条款，比如“预定协议、宣传资料以及口头承诺与本合同不符之处，均以本合同为准”。
