靠近商业中心的房子值得买吗？商场旁的房子可以买

靠近商业中心的房子值得买吗？商场旁的房子可以买无锡荟聚，图源：锡山发布这就不难解释，为什么我们总是能听到楼盘销售吹嘘家门口的商场，甚至将商业配套与房子未来的升值空间进行捆绑，信誓旦旦地告诉客户：有万达、有荟聚的房子，还怕不涨吗？如今，随着无锡中心城区的外拓，区域商业中心逐渐取代市区商圈，崇安寺的人气也开始慢慢向外分流。荟聚、万象城、海岸城成为继崇安寺之后崛起的三大商圈。渐渐地，你会发现这些商圈旁的住宅越来越多。哪里有商场哪里就有住宅，同理，哪里有住宅哪里就会建商场。

人均GDP全国第一的无锡，最不缺的就是商场。

原先无锡人逛街购物多半去崇安寺商圈，苏宁、恒隆、商业大厦、八佰伴，几乎承载了无锡人90%以上的购物需求。

甚至崇安寺商圈还在2017年跻身全国TOP20商圈前三，大有“脚踩北上广”之势~

数据来源：新一线商业数据库

如今，随着无锡中心城区的外拓，区域商业中心逐渐取代市区商圈，崇安寺的人气也开始慢慢向外分流。

荟聚、万象城、海岸城成为继崇安寺之后崛起的三大商圈。渐渐地，你会发现这些商圈旁的住宅越来越多。

哪里有商场哪里就有住宅，同理，哪里有住宅哪里就会建商场。

这就不难解释，为什么我们总是能听到楼盘销售吹嘘家门口的商场，甚至将商业配套与房子未来的升值空间进行捆绑，信誓旦旦地告诉客户：有万达、有荟聚的房子，还怕不涨吗？

无锡荟聚，图源：锡山发布

每当一个板块有大型商业配套进驻的时候，总有两种声音在我耳边盘旋：

一种声音是惯性思维：

万达来了，XXX要起飞啊，房价肯定要涨了……

另一种声音来自理性：

无锡这么多商场，也没听说哪个商场旁边的房价涨过学区房啊？

乍一听，两种声音好像都没有错，并且都能找到支撑观点的论据。

太科园有了万达以后，房价从15000元/㎡飙到了23000元/㎡，这是事实。

荟聚旁、万达旁的房子跑赢不了学区房或是热门板块的涨幅，这也是事实。

所以，这些所谓的商圈盘真的能溢价吗？

必须承认的是，太科园的起飞，万达功不可没。

但是……

1、大型商业带来的板块溢价是阶段性的，而非持续性。

2、靠商业拉动板块价值的逻辑，太科园受用，别的板块不好说。

大家可以回忆一下“万达进驻太科园”的整个过程。

2019年1月，万达以楼面价2088元/㎡拿下新吴区的XDG-2018-52号地块；2019年5月，新吴万达破土动工；2020年7月，全面开业。

从拿地到开工这段时间，是太科园板块zui火爆的一个节点。我记得那时候，每次聊到太科园大家都异常兴奋，有位同事还直接买了一套万科观湖礼著，用真金白银为太科园打call。

不过，大家看好太科园的理由大多和“万达广场”没有什么关系，而是觉得太科园产业基础强、生态环境好、靠近经开等等……

太科园，图源网络

自从这个规划的热度过了以后，太科园似乎也跟着进入了“沉寂期”，板块热度和置业氛围明显下降。

即便是去年万达开业，也未能打破这个局面。

太科园万达开业

捋完万达进驻的时间线，我们不难发现，万达带来的价值上涨以及板块热度更多的体现在大家开始享受商圈红利之前，也就是规划利好释放的阶段。

换句话说，你买这套房子的购房成本中已经包含了商业进驻可能带来的溢价。

再加上商业配套属于民生工程，兑现周期短且非常普遍，相对而言它带来的溢价也是非常有限的。

所以，商圈盘的价值更多的还是体现在生活的便利上，过高的溢价期待显得有些不切实际了。

再说我的第二个观点，万达之于太科园的价值拉升逻辑不代表在别的板块也可以轻松套用。具体推动的效果还是取决于板块。

不得不说，太科园的底子非常扎实，板块聚才兴业的能力很强，但是民生配套建设相较于其他板块还不够成熟，现有的配套与板块定位之间也有一定的差距。

国家软件园，图源网络

万达广场的落地，对于太科园的刺激直接且立竿见影。

试想一下，如果这座万达放在其他板块也会起到同样的效果吗？

放到经开、锡东：

人家有万象城、有山姆、有荟聚、有八佰伴，谁还稀罕你万达？

放到玉祁、鹅湖：

老百姓倒是很乐意万达未必答应啊，后期招商运营道道都是坎儿~

再加上，无锡现在正在疯狂建商业，有些板块正在面临商业过剩的问题。

我粗略统计了一下，无锡有22座商业综合体在建，除了滨湖区以外，每个区都在大张旗鼓的建商业。

与此同时，无锡在供应涉宅地块时，相当一部分地块都要求配件商业。

就拿第二次集中供地来说，5宗地块的土地性质为居住商业用地，其中2宗地块明确要求建设集中商业，还对商业中包含的业态提出了一定的要求。

所以，可以明确的是，未来无锡商业体量还将不断增加。

当商业已经成为住宅的“标配”时，其对住宅价值的拉升作用也将越来越低。