新楼盘为什么被售光（一个捂盘10多年的开发商）
新楼盘为什么被售光（一个捂盘10多年的开发商）思路02最近因为一些原因，我也开始关注房子，所以就开始琢磨如何买房，突然有个想法涌上心头：我能不能写一篇如何评判楼盘价值不同维度的文章呢？既是对一个问题的系统思考，也给后来人一个抓手。今天这篇文章就是我的一些小思考，为什么会选中“经纬”这个楼盘呢？因为这个盘离我比较近，我相对熟悉。另外作为一个“打工人”，替年底讨薪的农民工朋友发个声也是举手之劳。
01
楔子
良子居住的宝山属于上海的近郊，离人民广场直线距离约16公里。但是和同距离的闵行、新江湾、虹桥相比，总感觉差着好几口气，之前我也没深究。
一直以来，我对开发商找各种渠道写的推文都不太感冒，总感觉购房者不会那么天真，就信了吧。
最近因为一些原因，我也开始关注房子，所以就开始琢磨如何买房，突然有个想法涌上心头：我能不能写一篇如何评判楼盘价值不同维度的文章呢？既是对一个问题的系统思考，也给后来人一个抓手。
今天这篇文章就是我的一些小思考，为什么会选中“经纬”这个楼盘呢？
因为这个盘离我比较近，我相对熟悉。另外作为一个“打工人”，替年底讨薪的农民工朋友发个声也是举手之劳。
02
思路
经纬这个盘很大，一共有7期住宅，一个小学带初中（经纬试验）和一个社区商业（经纬汇），能写的内容比较多。本来我想通过SWOT的方式来分析下最近要开盘的”七期“，但感觉对于不熟悉房产的朋友，使用起来会有些无从下手。
所以我选择了另外一种方式。我将维度先列出来，然后把关注的小点填充到这些维度的大标题里，这样对购房者会更容易理解。
下面我将从“人居环境、保值增值、望子成龙、天人合一”这四个维度来分析一下即将开盘的”经纬七期。
03
人居环境
人居环境是人类工作劳动、生活居住、休息游乐和社会交往的空间场所。
这和每个购房者的感知能力有关，所以我用小标题来罗列下。
1.区位
经纬城市绿洲到人民广场的距离约13公里，属于中外环之间，靠近外环线。
紧邻沪太路这条南北大动脉，沪太路东侧是大场军用机场。
西南侧是上海大学宝山校区。
这里重点关注机场，战斗机掠过上空的声音想必大家都见识过。
2.交通
沪太路是最早的南北大动脉，上下班高峰时堵车是难免的，就看你的耐受能力了。
上外环线比较方便，但是上下闸道大排长龙也是常有的事情。
7号线南陈路站能辐射经纬15分钟步行圈，地铁出行还算方便。
15号线和18号线，一个离得太远（距离），另一个离得更远（时间）。
交通只能等规划，没有什么好办法。
3.生活配套
上大片区没有像样的MALL，去年开张的经纬汇招商也不给力，连个请客吃饭的地方都没有。
超市、便利店、菜场的密集程度不足，没有顾村公园片区方便。
医院等医疗资源不算太好，要么大场医院，要么顾村公园附近的华山医院北院。
运动设施，疫情前依托上大还是很丰富的。学校封闭管理之后，就只有健身会所类，还有就是路跑吃灰了。
便利程度和成熟片区不可同日而语。
总得来说，受制于机场和沪太路，这个片区的发展有些局限。而上海大学的区位优势又没能很好的利用。
04
保值增值
房产除了有居住功能，还有价值属性，所以牵动着每个老百姓的心。房子的保值增值，其实是个“差值”的概念，保值是不掉价，增值是涨价。
目前经纬7期的预售指导价在5.3-5.5万元/平方，但因为都是大户型138平方以上，所以总价几乎都在800万以上，而且是毛坯交付。
看是不是保值增值，要和二手房比，还要和未来的房价比。
目前经纬1-6期的二手房，成交价中位数也就在5万左右，所以也谈不上一二手倒挂，但因为政府把价格给你按住了，所以你不用担心开发商捂盘惜售，哄抬价格。
这样的事情，经纬的开发商可没少干，有图有真相。至今一期还流传着陈经纬儿子女儿的房子在卖的传闻。
从公开渠道我们可以发现，经纬一期是最早销售的，时间是2004年08月04日，以此推断这块地应该早于2004年开发商已经拿下了。
再过21天，就是2021年了，可这块地还没开发完，说没捂盘，谁信啊。
前面闹得沸沸扬扬的被小区炒了又请回来的万科，管理了2769个住宅小区。
中国最大的开发商之一，碧桂园入住了450万业主。
而据我所查，经纬只在上海和天津各有一个楼盘，业主总数不知道能不能过万。开发量多虽然不能证明能力，但开发量少一定会被证明有问题。这个在下一个章节里详细说。
这块地，拿地的时候几百块钱一平方，现在售价5万 ，可谓挣得盆满钵满，可开发商居然还拖欠农民工工资，这血管里到底留着什么样的“道德的血液”啊！
发完声了，
再回到“升值”的话题。
大场机场搬迁
大场机场搬迁的传闻几乎在每个中介门店口口相传。但是几十年过去了，它依然还在，也许它永远都会在。所以机场不太能带来升值的利好，除非它真的搬走了。
环上大科技园
这是宝山区希望依托上海大学优势资源，打好上大这张牌，构建类似同济生态圈的想法。上大作为上海的”亲儿子“，有得天独厚的条件，但是是否会带动周边产业，顺带拉动周边的房价，只能留给时间了。
目前上海的房产政策就是坚定的执行“房住不炒”，所以”慢牛时代“，保值可能比增值更切合实际一点。
说完中观，再来说说微观。
经纬七期的建筑风格是法式高层，但是法式宫殿都是多层，也真难为建筑师了。一旦一个风格过于明显之后，要么永流传，要么很容易过时。
文化自信是一个民族、一个国家以及一个政党对自身文化价值的充分肯定和积极践行，并对其文化的生命力持有的坚定信心。
随着“文化自信”被广泛的倡导，我相信一些舶来品会经受不小的冲击，特别是希望增值的购买者。
农民工讨薪的楼盘，一般质量好不到哪里。上图就是7期的某个局部，收口就和狗啃的一样，怎么能过的了验收啊。
另外，经纬的楼板比较薄，大概只有9公分，除了防水不太好，隔声可能也有会有问题。
户型方面
经纬7期设计的都是3房以上的改善型，这与目前的趋势是相吻合的。但是动则800万 的总价，易手也没那么容易。
手握1000万 的潜在客户，能选择的区域可能会更多一点，对地段的考量也会更独到一些吧。
更不要说这户型设计，一点扩展的可能性都没有。据说北侧设备平台可以（da）出去，可城管就不来查吗？
过去的10多年，每个投资房产的人，挣得都是土地增值的钱。不管是哪里，上车了都是飞速上涨。而今后很长一段时间，投资房产可能要深入研究政策了。宝山为什么是价格洼地，为什么和虹桥差那么远？不就是没有优势资源导入嘛。
至于会不会跌破发行价，我可不是“半仙”。但只要上海有持续的人口导入，暴跌的概率是非常小的。
05
望子成龙
购房还有一个话题是永远绕不开的——“学区”，经纬的房价比周边的楼盘坚挺，主要得益于经纬试验学校。在宝山区排名中，经纬实验学校位列第二梯队，但和市区的教育资源相比，就不可同日而语了。
随着教育体制的改革，资源会越来越倾向于“公立”学校，而经纬的这所学校就是公立的，这也是为什么会对购房者有很大吸引力的主要原因。
经纬养活了涵青路上林立的中介一条街，要是没有学区，换手频率也不会那么高。
但是作为大户型为主的七期，学区的功能就被弱化了。如果只是挂个学区，一房的成本压力明显小很多。另外沪太路对面的动迁房小区也是同学区，也是可以选择的。
06
天人合一
大多数购房者买了房子还是自己住的，所以“天人合一”作为我们老祖宗对居住最高的评判标准，是可以用来借鉴的。
经纬7期的容积率是0.52，由5栋19层（含19层）以下的高层组成。大家有没有发现，一房一价的表上有20层，我们的政府部门已经开始跳过4和14了吗？唯物主义者难道还有这样的忌讳。
从总图上看，整个地块的一半被河水占据了，除了有蚊虫的问题，还不免担心内涝的可能。
而中间的那个商业更像是一个会所。再联系到整个地块，我想可能是当初经纬开发商和政府拿地的时候就承诺要弄个人工湖出来吧，这也算比较惯用的设计手法了。但随着时代的迁移，这个商业在这里就显得有点格格不入了。
另外开放社区的规划理念也要求尽可能的让人能与公园亲密接触。这片湖如果当初是博弈的结果。那放在现在，它作为一个人人可达的开放绿地可能更符合现在的规划。在老旧小区更新的过程中，市中心出现了非常多的口袋绿地，口袋公园，这才是城市该有的样子。
”遇一人白头，择一处休养生息“，古人对于家的期待是非常高的，而经纬做到了吗？
开盘与讨薪不谋而合，物业甚至殴打业主，如此差劲的管理能力，如何能匹配的上”天人合一“的标准。
而造成这些问题的原因，就是开发量太小。不知道专业的管理应该怎么做，也没有外部的”鲇鱼“来搅动这潭死水。
解决问题的方法，就是把提出问题的人”干掉“，哪里有什么精细化管理可言。
07
结束语
当你对一个事物不了解的时候，你是无法完整地呈现它的。
当你与一个事物没有任何联系的时候，你是无法饱含情感地去呈现它的。
当你与一个事物有利益纠葛的时候，你是无法客观公正地去评判它的。
这篇文章既不完整，也不客观，但充满感情。谨以此文介绍一种评判房子的方法，而已！
