上海房价跟收入10年比较：上海房价跟收入10年比较
上海房价跟收入10年比较：上海房价跟收入10年比较部分数据来源于上海市统计局2010年-2021年，上海的套均总价涨了大概3倍，而工资也是大致涨了3倍。但机缘巧合下，翻看了2010年至今的房价数据。笔者极力想要站在买房者的角度，想要痛斥下过去10年间上海的房价涨幅是多么的不合理。却发现，10年来，房价跟工资的增长速度除开个别年份，其走势居然惊人地一致。
哪怕是从业多年的老房产人，都有着一个根深蒂固的印象。
那就是房价涨幅一定是远远跑过工资的。
因为这个观点被如此广泛地传播，导致我们如此坚定地相信着。
从未质疑过，包括我在内。
但机缘巧合下，翻看了2010年至今的房价数据。
笔者极力想要站在买房者的角度，想要痛斥下过去10年间上海的房价涨幅是多么的不合理。
却发现，10年来，房价跟工资的增长速度除开个别年份，其走势居然惊人地一致。
2010年-2021年，上海的套均总价涨了大概3倍，而工资也是大致涨了3倍。
部分数据来源于上海市统计局
看着这个数据开始深思，甚至开始想尽办法否认，直到用继续用成交均价的数据检验，发现同样也翻了3倍，才开始逐步接受这个事实。
为了避免被网暴，笔者开始深挖为什么主观上会觉得房价给我们带来了过大的压力，以至于没人愿意相信它其实多数时候真的在"温和上涨”。
part 1
房价增长与经济增速的不匹配
国富则民强，国家富裕了，人民生活水平提升，物产丰饶，生活各项条件改善，各类资产价格上涨，是一个再正常不过的事情。
问题就在于，其实上海这10年间的经济增长速度其实跟全国的平均水平是比较一致的，而房价的涨幅却跟全国的平均涨幅并不一致。
相比较而言，全国的房价涨幅，看起来是相对更温和的。
但上海的房价增幅波动较大，体现在好的年份，表现的特别好，而差的年份则表现得不及全国平均水平。
部分数据来源于国家统计局，其中住宅商品房包括新房和期房。
这就使得我们出现了房价压力大的感受，缘由是房价的发展超过了城市的经济发展，就好比一个偏科的孩子。
其实这种情况不止在上海出现，全国很多城市照样面临着这个问题，有些明明是一个没有什么产业支撑的小县城，甚至人口还在不断流失，但房价却早早破万了。
part 2
房价增长与工资增速的不一致
注意这里的用词，是不一致，也就是说，两者并不是平行趋势，在某些年份房价的涨幅远远超过了工资涨幅，会使得个人的感受十分深刻，而去忽略其实某些年份，比如12年和18-20年，工资的涨幅也曾超过了房价的涨幅。
部分数据来源于上海市统计局
其实前文中有提到，10年间工资和房价同样翻了3倍左右，但这是一个直观的结果，而在个人努力与房价增长的这场赛程中，有很多被击溃信心的瞬间，比如2016-2017年。
2017年，以当时的工资不吃不喝平均工作56.9年，才能够全款拥有一套平均水平的房子。除开这两个年份外，10年间其实房价收入比基本稳定在35-40之间。
回顾一下这波暴涨的历史，大概是2014年的时候，地产企业债务融资政策放松信号开始释放。
2014年7月21日，国务院发布《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（国办发〔2014〕36号），明确要推进债券创新，支持承担棚户区改造项目的企业发行债券，优化棚户区改造债券品种方案设计，研究推出棚户区改造项目收益债券，并适当放宽企业债券发行条件，支持国有大中型企业发债用于棚户区改造。
非国有房企这边的话，利好就是2014年9月银行间协会发布了《非金融企业债务融资工具注册发行规则》，该规定允许A股上市的房地产企业进入银行间市场发债融资，并鼓励房企发行中票。
这就使得2014年房地产企业发债规模从2013年的435.35亿元急剧上升到3 965.00亿元，同比增长810.76％；
2015年发债规模保持高速增长趋势达到历史高点为12 456.22亿元，同比增长214.15％。
居民拿着拆迁款，房企拿着通过债券融资的钱，纷纷流入了房地产行业这个庞大的资金池。导致了16-17年房价的超高涨幅。
10年间，只此一次，便让还在赛程中的各位，难以望其项背。
尽管18年，房价增速明显放缓，甚至略有下降，但其实这点跌幅，远远没有抹平16年所制造的涨幅。
part 3
房价增长的内部分化
其实很多时候，房价翻倍的神话会被大家广为传颂，而房价跌了的例子却少有人提及。毕竟，谁会承认自己吃了亏呢？
这个是2010年-2022年上海房屋总价的中位数与平均数的走势，平均数与中位数偏离的幅度越大，则说明，在中位数价格以下的房子越多，也说明房子的“贫富差距”越大。
18年是一个非常明显的年份，这年前后，房屋总价均值与中位数的差距明显增大，而后差距并没有缩小。
所以，房产其实早在2018年前就已经结束了普涨的时代了，2018年之后，更多的是房产的分化。
而2018年，其实是房地产的下行周期，房地产越是下行，房价涨幅就越是分化。
2022年，历史再次重演。
也是因为房价涨幅的分化加剧，同时涨幅较高的案例被广泛传播，深深记入大家的脑海中，这才加深了打工人对于房价高涨的主观感受和无力感。
part 4
上海的房屋只是主观上的过剩
上海的房子到底够不够住？这真的是个伪命题，就像我们的结构性就业矛盾一样，人人都想要更好的工作，大量低端服务业招不到人的同时，大量互联网就业人员被毕业。
也就是说，如果富豪愿意跟打工人平均一下，那么上海的房子绝对够住了，截至2022年，上海有统计的房屋数量约为825万套，平均一套住3个人，也能够满足2475万人的居住需求了。
所以我们总觉得，上海的房子够住了，它不该这么贵。
但其实，并不够。原因如下：
一是刚刚提到的结构性矛盾，人人都想住好的房子，一部分人占据了过多的面积和套数，所以房子才会相对性的不足。如果按面积平均分配，你可以理解为已经足够了。
二是，上海的房子其实并没有真正意义上的过剩，甚至还是处于供小于求的状态。
第七次全国人口普查，上海市常住人口中 共有家庭户964.46万户，而现在统计到的房子数量是825万套，也就是说户均拥有住房数量0.86套，远远没有达到《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》的全国城镇居民家庭户均拥有1.5套的水平，更没有达到供需平衡的1.0的水平。
需要强调的是，数据并没有统计到100%的房屋，但作为参考数据，也有一定的意义。
总结
这次的数据分析，10年间工资和房价翻番的结果居然是一致的，的确有打破常规认知的部分。
但后来仔细一想，最大的问题可能在于，我们和房子的起点是不一样的，100万房价翻3倍，要挣多少个10万才能够赶上。
而且，我们总是把注意力放到了暴涨的个例上，目光也盘旋在暴涨的年份中，其实收入房价比在2010年后多数年份都是稳定在35-40年间的，跟其他国家比起来的的确确高了不少，但10年来都是一个相对稳定的状态，已成常态，只能靠我们努力登上顶峰了。
