什么是大涨的原因？说了多少遍现在是松
什么是大涨的原因？说了多少遍现在是松01这个时间点，最适合刚需置换入场。连续几篇文章提醒时机，就差表明了说：「政策底」已经到了，刚需可以入场了。但是有人在后台留言说：哎呀，你吹涨，你就是个多军！其实不然，我说过很多遍，现在只是松绑阶段，但并不是涨的时机。
上海楼市，已经卷起来了。
我在之前的文章里提到
「救市」开启…地产股涨停？房企发债融资松绑？住房贷款加速？
上海楼市的3个「新变量」
连续几篇文章提醒时机，就差表明了说：「政策底」已经到了，刚需可以入场了。
但是有人在后台留言说：哎呀，你吹涨，你就是个多军！
其实不然，我说过很多遍，现在只是松绑阶段，但并不是涨的时机。
这个时间点，最适合刚需置换入场。
01
楼市其实一直是有窗口期的。
可以比较负责任的给大家打个定心剂：
哪怕是上一波的周期，上海楼市从启动到爆发，都经历了至少半年以上的时间。
看这张图就明白了：
再仔细品品上面这张图，上海楼市到底有没有大起伏？
很确定地说：如果你用1年的视角去看上海楼市，那一定不可能出现反复波动的折线。
最少，横坐标的观察轴也要拉长到3-5年。
不信一起回顾下：
2020年春节后，被称为利好上海楼市的公民同招、民办摇号政策出台，也只是侧面刺激了二手房的成交。
到了5-10月份，成交量价也一直只是爬坡式增长。
直到10月份之后，大量的卖房业主后知后觉反应过来，开始陆续调高价格。上涨的爆发周期才由此开始。
谁卖房不得参考小区成交均价，邻居都卖7万，你下一套敢卖9万？
但今年初调控政策一出来，局面就不一样了，所有人反应都很快，出手换筹码，房东也不硬气了。
楼市一直就是这样的规律。
现阶段的趋势也很明显，贷款的审批会逐渐放松，只要没有加码就是好消息，利空出尽，政策底差不多到了。
但现阶段依旧只是松了绑，大涨的机会，大概率只能是满足以下这几个条件：
放宽限购、三价取低的评估价调高，或者核验价的标准放松。
但观察这三个政策，现在哪一个都没有放宽迹象。
从现在的楼市盘整期到明显回暖，起码需要6个月时间。
现在的松绑阶段，高层意思也很明显：
“我”已经表态了，政策不会再紧了，你别死就行。
没有明显涨的预期，跌不跌我不管，上海新房限死了价格，不会像外地一样发生维Q。现在只要保证房企不死，正常交房就行。
另外放松之后，二手市场也不会再差了：你房东如果急用钱，可以自行降价，你觉得第五批次新房很好，也可以降价卖房打新。
这一手牌，兜兜转转又回到了市场手中。
02
那么什么时候才是好的时机？或者说是刚需适合下手的时机？
建议大家可以关注几个趋势：
第一个阶段，都说信贷放宽了，到底有没有放宽？
银行从贷款审批到他证收入系统，需要多长时间？
你周围的朋友或同事买房，贷款发放有没有明显的加速？
甚至还可以观察下，新房还卡不卡首付款比例？
这里分享下平米客户的案例，一些地方银行的住房贷款，从审批到放款已经缩减到4-6周，速度比前几个月明显加快了很多。
我问了几个银行的朋友，现在大家都在清住房贷款积压的案子，很快存量也会和增量一样，同步加速。
第二个阶段：成交量有没有连续三个月在涨？
要知道成交量是房产市场上最重要的指标，因为量在价先，它也侧面代表了供需关系。
供不应求，人潮汹涌，成交量就放大；
供过于求，无人问津，成交量就萎缩。
如果成交量持续三个月稳定或上涨，那么就代表市场就保住了，价格就几乎不会有回撤了。
第三个阶段：三价取低里的涉税评估价有没有调整？
现在的涉税评估价，基本上是真实售价的4-6折，买房人的贷款额度锐减，首付相当于变相提高。
如果涉税评估价放宽，那么增量的购买力会进一步激活。
现在的打新的确很有诱惑力，但没有人会喜欢打一年新房也买不到的感觉。
评估价放宽，相当于另一种程度的默许。
最后一个阶段：上海有没有支持你购房？
以上三个阶段之后，如果你再碰上利率放松、首付款严格遵守首套二套的比例、第三批集中供地出现土拍火热等这些情况。
那么恭喜，不止是刚需，几乎所有买房人都可以毫不犹豫进场了。
现在的第一个阶段，只适合刚需和置换。
03
最后值得再说一次，现在楼市的整体方向是「松」，但「不是涨」。
上海更是如此。
这样的行情，其实刚需不用慌，目标板块和小区多去踩踩盘，做到心中有数。
投资客也不用急，短期内楼市不会有赚钱效应。
该有的觉悟应该要有，现在所有的风向标都一起指向了：救急和避险。
但目的仍是，楼市维稳。
