40万的价位大家会怎么选？纠结预算530万选哪里
40万的价位大家会怎么选？纠结预算530万选哪里实地探访项目配套。今天就说下这个项目。刚好近期收到这样一位粉丝的咨询，这位粉丝黄埔三盘都有看过，也是多方对比，由于考虑自住，认为三盘的区位相近，中鼎的性价比较高，纠结值不值得买。中鼎近期有价格重塑的动作，据说南向三房最低480万起，其他项目的北向价格在这里可以买到南向。所以在黄埔同级别的三盘中，算是价格洼地了，加上国庆准备开放新样板房，展示上做了升级，近期热度也着实是上来了。
每年的金九银十节点都异常热闹，今年尽管市场大环境欠佳，但为了冲年尾的业绩，整个市场依然是乱花渐欲迷人眼，各个项目可谓争奇斗艳、花样频出。
老黄埔三盘都有新动作；科学城多盘搞吸客活动，星樾、罗兰推新，长岭居、知识城均有新盘面世……各显神通。
现在的市场，客户并非没有购房需求，而是在选择上变得尤为谨慎，更容易多方比对，比起不买，更怕买错。
这时候综合素质强的项目，在对比之下，优势就会很明显。
刚好近期收到这样一位粉丝的咨询，这位粉丝黄埔三盘都有看过，也是多方对比，由于考虑自住，认为三盘的区位相近，中鼎的性价比较高，纠结值不值得买。
中鼎近期有价格重塑的动作，据说南向三房最低480万起，其他项目的北向价格在这里可以买到南向。
所以在黄埔同级别的三盘中，算是价格洼地了，加上国庆准备开放新样板房，展示上做了升级，近期热度也着实是上来了。
今天就说下这个项目。
实地探访项目配套。
我们在非高峰期从天河驾车出发，沿着黄埔大道行驶，可以到达项目，直线距离约13km。回程的时候坐了下地铁，从大沙地站通过5号线直达珠江新城，通勤距离是可接受范围。
项目的配套是成熟的，半径2km步行可达范围内，基本可以满足生活所需。
稍微盘了一下。
直线距离1km内可达地铁站大沙地站，拥有黄埔大道、广园快速两条主干道，交通很方便。
两公里范围内，拥有惠润广场、华润万象系商业等多个商业综合体，广医大附属第五医院、中大附属第一医院等多家三甲医院，下沙小学（省一级）、港湾小学（省一级）等省一级学校，还有黄埔体育馆、黄埔少年宫等等休闲配套。
△惠润广场
△黄埔公园
可以说，是老黄埔难得的一个步行能达各种配套的大盘一手项目，生活便利，成熟。
聊聊项目观感。
说实话，售楼部相对比较朴实，设立在商业体里。
当然，这一方面是展示项目未来的商业配套，毕竟商业体已经建出来了，另一方面，还是为了节省建造成本的。
中鼎这个开发商呢，连续19年蝉联广东省“守合同重信用”企业奖项，在广州频繁拿旧改项目，还参与了大一山庄等豪宅项目的工程建设，是一个以诚信经营著称的企业。
这么实诚的开发商，还节省这些展示区的成本，那他们的钱都花在什么地方呢？
浅猜一下。
首先，现在对于民企开发商，最关心的大概就是工程进度问题了。
开发商在工程上还是舍得花钱的，看了下项目的业主家书，工程进度正常，已经封顶了，目测可以按时交楼，在交楼上面还是有保障的。
△截取自项目家书
比起花里胡哨的展示面，还是实打实的交付比较靠谱。
其二，作为一个旧改项目，拆迁的进度对项目的兑现影响很大，需要充足的资金实力支撑。
开发商在旧改方面的投入也很大，找了下资料，横沙村的旧改官方输出，目前横沙村的签约率达92%，算是稳步进行的状态，临迁费38元/㎡，按照一般宅基地80㎡一层，三层半来计算，每户每月能分个万把块钱。。
别说了，有拆迁户帅小伙介绍不？
△截取自项目旧改公众号
第三，外立面是门面，项目在外立面上还是舍得花钱的。
中鼎用的是欧洲灰中空玻璃 真石漆的设计，在游艇的线条上取元素做造型，整个外立面高级、好看。我们之前有说过，你外立面好不好看，二手真的很看重，在二手交易里面，外立面好看这是一个重点加分项。
说实话，售楼部做得好看可能会拉高客户预期，更容易产生溢价，客户更愿意买单。
而对于中鼎来说，做个更好看的售楼部可能就是一千来万的事情，280万方的大体量项目，营销费用均一下就出来了。
但是中鼎却把这些钱放到产品打造上面，所以你看他们的产品品质感还是ok的。
那假如中鼎之后还是打造了个售楼部，把对外展示效果拉上去了，微微估计一下，大有可能就不是现在这个价格了，毕竟区位和配套在这里，这些都是硬性的资本啊。
看下项目有什么特异的记忆点？
在现在这个市场，一个项目最怕的就是中庸，没有记忆点，这样的项目客户看完就会忘，相反，有独特的记忆点那就是项目的溢价项。
项目体量280万方，内部有规划教育用地、大型商业综合体、文保商业街、星级酒店等等。
这么大体量的项目，不搞名校的话，后面会很难卖，所以大概率学校这里日后会引进名校的。
果不其然，现场了解到目前学校也在洽谈中，日后学校落地，价值提升，价格有可能会有涨幅。
值得一说的是，项目内部配套了文保商业街--书香街，这个文保商业直接对标永庆坊，是整个黄埔唯一有本土特色的商业体。
这条书香街始建于元朝，重修于清朝，长约230米。这短短200多米的古街上曾经建造起85间家塾、书舍、公祠等极具岭南建筑，堪称古时的“大学城”。
横沙历代都提倡朱熹的“鹿洞遗风”，重视教育，所以现存家塾、私塾较多，现横沙书香街市级文保单位现有26处，体现了横沙村民重视文教的风尚。
今年中秋大家被永庆坊的月亮桥刷屏，以后可以直接在家门口有网红打卡地，生活更有仪式感。
可能在广州也会有很多项目做文保商业，而中鼎的文保商业是真正由文物建筑保留改造，历史底蕴更浓厚，可以说的故事更多。
△设计意向图
依靠着中鼎的业主量以及老黄埔的常住人口，或者会给这个文保商业带来更多的人流，你说它做活起来的几率，是不是要比其他地方的高一点呢？
以后依靠活起来的文保商业，是否带动周边的房价呢？你去看看佛山岭南新天地旁边的二手是不是要比周边的贵一点？都懂，都懂。
好了，来看下产品。
项目目前在售86-110㎡三至四房，目前主打的是97㎡的南向三房，总价480万起。
这个总价段，在其他项目可能只能买到北向三房，但在中鼎，你可以买到南向大三房的产品，而且这个户型还是做得不错的。
看下户型图：
四开间朝南的设计，通风采光都可以满足得到，南向双阳台也是项目的亮点，你的洗衣机啊、杂物啊可以有地方放了。
或者你的衣物也可以晾在小阳台，主阳台封个窗，哎，整个客厅多了几个平方，空间可以做得更阔绰。
比较特别的是，主卧做了180°的转角飘窗，可以更好地观赏到园景。
国庆期间同时开放了87㎡三房、96㎡三房、100㎡三房三个全新样板间。
其中100方三房在97㎡基础上增加了空间感，同样是三开间朝南的设计，而且南北双阳台，传统的竖厅设计，动静功能分区，注重私密性。
来几张新板房的实景图看看。
在产品装标上，每户赠送玄关柜、主卧赠送挂式空调、还有小夜灯、镜子配备除雾功能等等的小细节，可以感受到，开发商还是个实诚的生意人，送的都是很实用的东西。
买房说溢价，就是要讲变量。
首先，中鼎所在实际上为老黄埔的新城，以旧村旧貌为主，目前已经有三大旧改大盘参与合力改造，未来还会有华润新溪村旧改、茅岗东旧改等城更项目加入，一起来，更精彩，未来整个区域的城市界面预计会有明显提升。
而南面怡园小区一片的老黄埔旧城是没办法拆迁城更了，说明什么？说明，未来老黄埔的变量就看中鼎这片改造出来的新城，有变量，项目的下限不会低。
其二，根据《广州市轨道交通路网规划（2020-2035年）》中鼎旁边还规划了地铁28号线，这条线路东连增城、东莞，西连鱼珠、琶洲、越秀、佛山。
以后到鱼珠和琶洲只需要十来分钟，加上周边的成熟配套，很容易吸引琶洲、鱼珠的高知高薪人才定居。
其三，老黄埔的产业，是支撑项目价值的根本，黄埔的产业一直都是在发展的。
为什么在市场动荡下，黄埔的楼市还能基本持稳？多个风口产业基本上就是稳住黄埔价格的推手。
中鼎所在的老黄埔板块位于广州人工智能与数字经济试验区，说句人话就是，和琶洲、金融城同个档次的规划。
老黄埔有着目前位于风口位置的人工智能、纳米研究院等等高新产业，这些产业可以产生极大的资金沉淀，还有高收入的员工，中鼎君和名城位于老黄埔的核心位置，承接产业的利好，能稳住价格，其次，这些高收入人群置业，也会首选这里。
而源源不断的产业就业人群，后续也可能成为项目接盘的群体。
