存量资产盘活的主要方式:始于存量资产盘活
存量资产盘活的主要方式:始于存量资产盘活也基于此,创意产业园区对于国有资产增值保值课题提供一个综合解决方案:合作模式与物业运营模式创新、城市营商环境的改善、阶段性解决下岗就业等问题等。另一方面,创意园区与都市商业空间相互结合、交互影响,推动城市的快速发展;同时带动区域创意、创新人才,激活城市活力,为政府带来的综合社会效益价值。过去20年增量开发主导市场,存量改造运营根本不受资本和市场的青睐。创意园区运营模式,是运营商与政府、国企共同不断探索实践中成型。今日园区所涉及空间改造合规性、运营内容的创新突破、标准化管理模式等政策措施,都是基于一次次实践探索。尤其在盘活国企存量资产方面,专业运营商的价值更为突出。新政重点领域之三:破解旧厂房更新改造的难题,首先需面对两大关键命题:其一,国有资产的增值保值,以及国企混改过程中衍生的物业运营创新、下岗职工就业等。其二,从政府角度,需重新激活片区城市功能。在此背景下,文化创意产业主题园区、街区,
近日,关于盘活存量资产的新政出台,全文6方面24条意见促进形成存量资产和新增投资的良性循环,着力从重点领域、重点区域、重点企业三个方面明确了盘活存量资产的方向。
进入存量时代,近年成为行业共识,尤其是物业市场;存量资产盘活已不是新鲜的话题,但市场整体反应,声势大于实际行动。
归根结底,相较于增量开发,存量资产的盘活难度更大,收益相对低且周期长;此次政策发力,推动存量资产进入大资本时代,许多之前推进中遇到的困难,以纾困的方式引导落地。
不论从资本市场还是资产功能提升的途径,存量盘活落地操作中,都需通过运营激活和提升资产的价值。可以说,盘活存量资产是政策的出发点,资本作为手段激活各方力量,如何让存量资产“活”起来并“活”下去,最终落脚在于运营,在于激发更多专业的存量资产运营商。
尤其在盘活国企存量资产方面,专业运营商的价值更为突出。新政重点领域之三:
破解旧厂房更新改造的难题,首先需面对两大关键命题:其一,国有资产的增值保值,以及国企混改过程中衍生的物业运营创新、下岗职工就业等。其二,从政府角度,需重新激活片区城市功能。
在此背景下,文化创意产业主题园区、街区,成为老旧厂房改造提升的主导方向,且经20年发展臻于完善成熟。
过去20年增量开发主导市场,存量改造运营根本不受资本和市场的青睐。创意园区运营模式,是运营商与政府、国企共同不断探索实践中成型。今日园区所涉及空间改造合规性、运营内容的创新突破、标准化管理模式等政策措施,都是基于一次次实践探索。
也基于此,创意产业园区对于国有资产增值保值课题提供一个综合解决方案:合作模式与物业运营模式创新、城市营商环境的改善、阶段性解决下岗就业等问题等。另一方面,创意园区与都市商业空间相互结合、交互影响,推动城市的快速发展;同时带动区域创意、创新人才,激活城市活力,为政府带来的综合社会效益价值。
存量闲置≠过剩,市场亟需专业运营商的引领示范园区运营起步时期,存量闲置物业因城市产业转型产生,在运营商的手中是激活区域功能的优质资源。如今城市建设过度超前,存量闲置的更新,首先得面对市场过剩问题。
老旧厂房有多少存量?全国约30亿㎡,尚不含新政中“国企非主业资产”。相对应物业市场供需端,以存量资产丰富、市场经济最为发达的上海为例:人均商业面积高出国际发达城市标准1.5倍,购物中心高于1.2倍;人均办公面积达6㎡。而另一端,在营商务楼,仅13%空间由专业运营机构经营,其余均为业主自营或物业代运营。
一边是供需过剩和专业运营机构严重缺乏,而另一边可以直观感受到:主题园区、联合办公、长租公寓等各类掩人耳目的主题此消彼长,大多落下运营难以为继的一地鸡毛局面,陷入“更新”到“再更新”无限循环困境。
存量物业更新中如联合办公、长租公寓的成与败,离不开资本的推波助澜。诸多投资失败案例证明,存量市场与资本的结合,没有专业运营实践支撑,靠理想化商业模式和市场数据模型推进的不可行性。
无论是城市更新还是存量资产盘活,政策着力点多在引导资本进入市场。在更新与存量一体两面的市场中,REITS等各类物业资本收益率仅5%左右,显然靠资本来激活存量、带动城市更新难题,仅是解决燃眉之急。所有存量资产实际增值价值和资本预期收益,都需要在运营中去创造。“盘”起资产需要资本,“活”下去命题,只有城市运营商能解决。城市更新与存量资产盘中,未来不是资本的时代,而是城市运营商的时代。
可以预见在新政的推动下,专业运营商与资本的合力推进存量资产的盘活,必将成为后续市场主力。20年市场摸爬滚打中成长的园区运营商,逐步得到资本市场认可,也体现出资本对园区运营模式的认可。
2021年德必登陆科创板,成为国内首家在创业板上市的文化创意产业园区运营服务商。
时至今日,圣博华康、德必等为代表的专业园区运营商,仍然是盘活国企存量物业资产的最优解。市场需要专业的引领示范,政策的落地亦然,新政明确要积极开展试点探索:
积极开展试点探索。根据实际工作需要,在全国范围内选择不少于30个有吸引力、代表性强的重点项目,并确定一批可以为盘活存量资产、扩大有效投资提供有力支撑的相关机构,开展试点示范,形成可复制、可推广的经验做法。引导各地区积极学习借鉴先进经验,因地制宜研究制定盘活存量资产的有力有效措施,防止“一哄而上”。
“一哄而上”在之前特色小镇、PPP等政策推进中曾上演,在当前城市更新中也在不断上演;今后存量资产盘活市场,专业运营商的引领示范效应尤为重要。政策鼓励引导下,市场永远不缺资本,最缺的还是专业的运营商。
存量盘活总是与危机相伴而生,每一次推动存量资产盘活的背后,都是经济改革或国企资产纾困难题,园区运营模式本身是为解决国企资产纾困问题而生。
在存量资产盘活的时光轴上,过往是园区运营成长开花的20年,未来20年是结果播种的时代。当前受疫情冲击经济暂时停摆期,园区运营商该保持足够信心,进一步完善内部生态体系,从整体运营下沉到客户运营服务,为一次更新的机会,将园区的载体和平台做实做专,为政策落地做好充足准备,在一个不确定的发展中来确立城市更新运营商的地位。
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文章内容系创意之邦原创