地铁开通对洛阳房价的影响：单双号限行地铁开通
地铁开通对洛阳房价的影响：单双号限行地铁开通本文要探讨的关键是，以上两个似乎风牛马不相及的事件，所产生的千丝万缕的联系，以及这两个事件结合在一起，对洛阳房价所产生的影响。洛阳地铁有多赞，限行政策有多“恶”，不是本文要讨论的话题。让众媒体一线人员身临其境地“体验洛阳地铁，感受洛阳速度”，并“为洛阳点赞”，这也许是本次地铁观摩活动的初衷。本次活动本身也值得点赞！事件二、12月5日下午6点左右，就在当天的地铁观摩活动刚结束半小时之后，洛阳人的朋友圈被“洛阳单双号限行”的重要通知刷屏了。这一限行消息的关注度明显要高于洛阳地铁的高速度。洛阳人民在焦虑与不解中吐槽着本次限行政策为自己带来的种种不便。所谓上有政策，下有对策。为了应对本次令人始料未及的限行，甚至有网友组建了“洛阳限行上班免费拼车群”，让大家抱团取暖，“共克时艰，共渡难关”。
12月5日下午，发生在洛阳的两件事引发全民轰动。
事件一、12月5日下午，由洛阳市网信办和轨道公司共同组织的“洛阳轨道地铁观摩活动”，邀请了众多媒体与自媒体大V们体验了一把洛阳地铁的崭新风貌。
就在几天前的12月1日上午，洛阳地铁1号线已经开始了为期三个月的试运行，这意味着1号线距离正式开通运营又向前迈进了关键一步，洛阳人民期盼已久的地铁梦即将实现——据说最快明年牡丹文化节期间就能载客试运营了！
让众媒体一线人员身临其境地“体验洛阳地铁，感受洛阳速度”，并“为洛阳点赞”，这也许是本次地铁观摩活动的初衷。本次活动本身也值得点赞！
事件二、12月5日下午6点左右，就在当天的地铁观摩活动刚结束半小时之后，洛阳人的朋友圈被“洛阳单双号限行”的重要通知刷屏了。这一限行消息的关注度明显要高于洛阳地铁的高速度。
洛阳人民在焦虑与不解中吐槽着本次限行政策为自己带来的种种不便。所谓上有政策，下有对策。为了应对本次令人始料未及的限行，甚至有网友组建了“洛阳限行上班免费拼车群”，让大家抱团取暖，“共克时艰，共渡难关”。
洛阳地铁有多赞，限行政策有多“恶”，不是本文要讨论的话题。
本文要探讨的关键是，以上两个似乎风牛马不相及的事件，所产生的千丝万缕的联系，以及这两个事件结合在一起，对洛阳房价所产生的影响。
地铁对一个城市房价的影响是毋庸置疑的，但也许并没有我们想象中的影响那么大。本文从以下五个方面来解读地铁对洛阳房价的影响。
地铁对城市房价的影响
地铁对房价的提升，对房屋的保值增值作用还是有目共睹的，相关研究表明，地铁能拉动沿线区域房地产投资，并改变沿线土地的功能结构和产业结构，产生人口集聚效应、诱发消费和投资需求。
相关数据显示，多个城市在地铁通车后，周边物业的价值均得到了大幅度的提升。离地铁站500米的近郊物业升值在20%到25%，远郊区物业的价值提升则在10%到15%。
当然，河洛楼市认为，以上数据的影响也并非全国通用，毕竟每个城市的能级、体量与特色各不相同，且房价的涨跌是受到多重因素影响的。三线城市洛阳与一线城市北京、上海相比，房价所受到地铁的影响当然也不同。
地铁对沿线房价的影响
众所周知，地铁对于沿线的楼盘来说，都是一个很大的加码。纵观国内外很多城市，地铁对于沿线房价的影响还是非常大的，凡是地铁开通的城市，周边楼盘均大幅升值。
武汉：地铁“首末站”房价涨幅最大，最高30%。地铁开通前1年和开通后2年，沿线区域房产升值速度最快。
长沙：地铁开通后，房价上涨15%。
杭州：有地铁盘上涨超100%，不仅比非地铁盘涨得快，也抗跌。
北京：地铁5号线开通半个月沿线住宅价格暴涨2367元/平米，10号线在建设的两年期间周边物业价格平均上涨一倍多。
天津：地铁的开通带来的交通便利和经济元素大流通，导致周边物业涨幅高达30%-40%。
广州：地铁一号线开通后，沿线的楼盘二手售价对比推出市场时的一手售价，基本上涨15%以上，租金回报率10%以上。
以上这些数据来源于房地产服务商“第一太平戴维斯”2016年初发布的一份《商业地产地铁效应专题报告》。它似乎验证了“地铁一响，黄金万两”这一“黄金法则”的真实性。
然而，事实真的如此吗？地铁开通后，沿线所有楼盘都会大幅升值吗？其实未必！因为地铁对一个城市不同区域的影响不尽相同。
地铁对不同区域的影响
地铁的开通对于非核心区域住宅楼盘价格的提升作用是大于核心区域住宅的，即对于城郊的房价影响力更大。下面就分别从空间、时间、结构来分析一下地铁对房价的影响：
从空间特征来看，城市中心区由于原有区位条件优越，日渐发展成熟，面对用地强度或性质未变时，修建地铁对房价的影响不是很明显；而城市近郊区域，由于区位条件的大幅度改善，土地聚集利用比较明显，地铁对周边地区产生的效益较大，因此房价的增长受地铁的影响显著。
从时间特征来看，城市中心区由于其商业配套已经形成，增值的周期相对很短；而近郊区域与新开发区伴随商业配套的建设，其增值周期较长，房价的上涨期更长。
从结构特征来看，除交通条件外，影响房价的还有市场、政策、规划、环境等因素。房价的升值不能单靠地铁这一辆马车来拉动，最终还要看楼盘自身素质、周边配套、自然环境、客群需求等因素。可见，地铁只会给高质的楼盘“锦上添花”，而不会给劣质的楼盘“雪中送炭”。
清华大学郑思齐教授曾写过一篇关于“北京地铁13号线对沿线住宅价格和土地开发强度影响”的论文。文中使用了特征价格模型和房产机构数据，过程就不赘述了，说一下文章的结论。
1、北京地铁13号线开通后，其对位于郊区的1km范围内的住宅产生了显著影响，涨幅达到20%，而对于市中心的价格影响却微乎其微。
2、在北京地铁13号线开通后，郊区的交通网络逐步完善，对地铁的依赖程度达到饱和值，房价在开通2年后不再显著上涨。
3、北京地铁13号线给周边住宅带来了82.12亿的增值溢价，这足以覆盖当初的建设成本，这数据还是保守的计算。
4、在土地开发强度的影响方面，分为两个层面。第一是13号线成功地鼓励了土地开发向北部郊区跳跃式发展。从2002年开始，北部的新建住宅距离市中心越来越远，而且75%的郊区住宅，都密集环绕在地铁站2km范围内。第二是郊区地铁站点周边，项目的容积率体现出了圈层结构，即每靠近站点3.3km，容积率就提高1.0。
地铁对房价的阶段性影响
地铁对房价的影响呈阶段性增长趋势，几个拐点分别为宣布开建信息、公布站点、正式开建、一期运营、二期开建等重要时间节点……
大体上讲，房价在官方公布地铁规划时涨一波，开工建设时涨一波，建成以后再涨一波。而各个阶段涨幅却有着明显的差别。
曾有人研究过成都地铁建设各个时间节点对房价的影响，结果发现，成都地铁开工到封顶（后续还有洞通、轨通、电通）阶段，沿线楼盘涨幅最大；从封顶到开通阶段，涨幅次之；从开通到后期稳定运营后，涨幅低迷。
限行对地铁与房价的影响
需要注意的是，在一些城市，如果人们开车上班和坐地铁一样便利，而且成本也差不多的情况下，地铁对房价的作用也会大打折扣。
以三线城市洛阳为例，近几年交通条件的改善，道路的拓宽，高架的建设，使得群众的通勤效率大幅提升。在中短距离的出行中，开车的方便程度与效率明显要高于乘坐地铁。这样来看，地铁的开通对洛阳人民生活的影响并不算大，进而对洛阳房价的作用也会微乎其微。
但是，如果遇到外力作用的影响，一切都会发生改变——比如单双号限行。
一般来讲，在买车成本高、道路拥挤、限号、上班距离普遍较远的城市，地铁对于房价的作用是非常大的，对房价提升的影响也很大。
2015年，某知名期刊发表了清华大学和北京大学两名学者的一篇文章，研究内容为：北京实施限行政策前后，地铁周边房价变化情况。
该文章使用的数据为高德地图数据库数据（衡量私人交通和地铁交通的便利性以便构造交通替代指数）和我爱我家的房屋销售数据，研究期间2006——2010年。（北京限行政策出台年份为2008，实际生效为2011）
为什么该文章要选择北京限行政策前后地铁周围的变化？
这一点对于解释地铁——房价关系很关键。因为大众通常忽略了地铁影响房价的潜在前提。
越靠近地铁的房子越贵，背后的原因之一就在于地铁的交通便利性。但是地铁并非唯一的出行方式，私家车和地铁是相互替代的交通工具。如果一个城市开私家车上班、出行和坐地铁一样方便，成本也差不多，那么房子靠近地铁就没什么优势，地铁影响房价的前提就会大打折扣。而越是私人交通不方便的城市（购车成本高，道路拥挤，油价高），私人交通对地铁的替代性越低，地铁对房价的影响也就越大。
这篇研究的结论告诉我们什么？
1、政府通过限行政策，提高了人们购买地铁附近房子的意愿，这种购买意愿提高了1.8%——2.7%。
这个结论推广一下，我们可以认为，不同的城市中，地铁对于房子价格的影响是不一样的。越是私人交通不便利的城市（北京、上海），地铁对于房价的影响越大。反之亦然。
2、这些愿意为地铁附近房子支付高溢价的人群，其溢价支付意愿比原房价溢价提高了36%——60%。
解释一下：假设某个房子A仅仅是因为地铁便利性比附近的另一个房子B价格高1000元/平，那么在北京限行政策出台后，这些愿意购买A房子的人，会愿意支付比B高1360——1600/平的价格。可以认为城市中这种由于地铁所产生的房屋价格溢价，是与私人交通成本和人们的收入相联系的。
3、地铁周边房屋溢价存在“空间异质性”：即便是在同一城市中，同样靠近地铁站的房子，其“溢价能力”也不相同，这也是由私人交通和公共交通便利程度的差别所影响的。
4、北京市2006年到2010年间，地铁便利性所带来的房屋溢价越来越高——说明地铁便利性对房屋价格的影响越来越大！
通过以上分析，我们得出一个结论，经常限行的城市，会提升市民购买地铁周边楼盘的意愿，进而会导致地铁对房价的影响大幅提升——促进房价的上涨。
而此时的洛阳，似乎正在朝着这一方向迈进。
洛阳地铁正式试运营5天之后，相关部门突然出台单双号限行政策，细思恐极啊——是不是ZF想要提前培养洛阳人民适应限行的大趋势，以便日后养成多坐地铁的好习惯呢。
可以肯定得一点是，不久的将来，地铁开通后，如果单双号限行常态化，洛阳人民将会在潜移默化之下养成乘坐地铁出行的好习惯。这样的话，地铁人流量不足的问题也就迎刃而解了。
也许，洛阳限行来得最猛烈的时刻不是现在，而是在地铁正式开通后。
如果真的这样，那么通过以上分析，洛阳房价在地铁开通后迎来新一波的上涨，也许会成为大概率事件。
其实，如果没有单双号限行政策，我的观点原本是，地铁开通对洛阳房价的影响可能不会很大——因为此前多种因素的共同作用，洛阳房价的上涨空间早已被透支得差不多了。
而现在来看，其他多种因素很有可能会被单双号限行这一杀手锏级别的单一因素给抵消掉了。
关于洛阳限行与地铁开通对房价的影响，你怎么看？可以在下方留言评论。
