reits产品是什么？火爆的REITs究竟是什么
reits产品是什么？火爆的REITs究竟是什么REITs运作模式目前国内发行的这9只公募REITs产品，主要是面向基础设施投资，包括仓储物流、绿色环保、高速公路、产业园区等。那么，什么是REITs？REITs一般指房地产信托基金，是基金的一种形式，主要是投资房地产市场，收益来源靠投资的物业租金以及管理费等。REITs对A股投资者比较陌生，但在港股已经运作很成熟，目前港股市场有11只REITs，年化收益率在10%以上。
最近，一个新事物出现在投资者面前，并且到了很火爆的程度，这就是大热的REITs。
今天，首批9只公募基础设施投资基金（REITs）面向公众投资者发行，根据公告，9只公募REITs面向公众投资者的发售原本计划是卖两到三天，但一上午时间，所有发售全部超募，将开启比例配售。
比如博时基金、富国基金等公募旗下REITs面向公众投资者发售的份额已超募15倍以上，预计最终配售比例或低于5%，平安基金、东吴基金等旗下相关产品最终配售比或低于10%。
目前国泰君安资管管理的“张江REIT”认购倍数接近10倍；中国银河证券分支机构网上销售REITs的规模近7亿元。
那么，什么是REITs？
REITs一般指房地产信托基金，是基金的一种形式，主要是投资房地产市场，收益来源靠投资的物业租金以及管理费等。
REITs对A股投资者比较陌生，但在港股已经运作很成熟，目前港股市场有11只REITs，年化收益率在10%以上。
目前国内发行的这9只公募REITs产品，主要是面向基础设施投资，包括仓储物流、绿色环保、高速公路、产业园区等。
REITs运作模式
本次发行的9只公募REITs，是一种封闭式基金，投资的资产是一个有一定现金流的基础设施项目，通过持续的运营这些基础设施项目来获取持续稳定的现金流回报。
因为是基金，目前参与这9只公募REITs的方式有两种，即通过场外和场内两种方式认购。
场外认购就是和普通的买基金一样在基金平台以及代销机构申购就可以，但这个公募REITs是封闭基金，一旦申购完成后，会有封闭期，将不会再开放申购及赎回，最少在20年左右，只能在二级市场交易。
也就是说，通过场外认购的REITs在封闭期内是无法卖出的，想要卖出只能通过转到场内。
场内认购就是通过股票账户直接申购，这个简单，而且在REITs上市交易后，可以直接在股票账户交易买卖，很方便。目前有100家左右券商均代销了9只REITs基金。
REITs收益如何？
公募REITs的收益主要有两部分：
第一个就是高比例分红，REITs都有强制分红制度，这些基础设施公募REITs产品也不例外，也采取强制分红政策，并且收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%强制分配给投资人，这和债券的利息差不多，但高于债券。
也可以看做，REITs是一种价格波动小于股票而收益性或又优于债券的资产。
第二个就是交易差价，这些基础设施公募REITs采取封闭运作，后面也会在交易所上市交易，投资者可以像买卖股票一样去投资它赚取交易差价。
此次基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。
关于收益方面，由于采取强制分红制度，收益的90%用于分配，并且每年一回。未来3年净现金流分派率原则上不低于4%，最高到12.5%，这个就可以简单的看做收益率。港股的房地产REITs年化收益在10%以上，由于国内的是投资基础设施，收益可能相对房地产有所降低。
这里简单的介绍个例子，比如9只中的平安广州交投广河高速REITs，代码180201，该基金初始投资的基础设施项目为广河高速公路（广州-河源）广州段，该项目位于粤港澳大湾区核心区域，运营已超过9年。高速收费期从2011年12月开始，收费25年，到2036年12月截止，目前还剩15.96年可收费。预计在今年的可分配金额为5.38亿元，预计现金分派率为6.19%。
这个由于是新生事物再加上上市首日30%涨幅以及盘子小的特点，后面大概率会迎来炒作。
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自动驾驶：滴滴自动驾驶即将完成新一轮融资，融资额超3亿美元，其中广汽集团投资2亿美元。
新能源领域，目前整车企业竞争加剧，可重点关注汽车配件和汽车服务领域，一个稳定成长，一个蓄势爆发。
央行：上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点，外汇存款准备金率由现行的5%提高到7%。
这个主要是因为人民币升值趋势太快，目前离岸人民币兑美元升破6.35关口，续刷2018年5月以来新高。但管控只是加剧调整时间，不改大趋势。
大金融带头后，题材越来越有看点，各个方面开始爆发，还是那句话，接着奏乐接着舞。
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