双流华府板块详细规划图，码农分析-双流华府板块还在飞
双流华府板块详细规划图，码农分析-双流华府板块还在飞我们来看看华府片区的几个小区的二手房和大成都均价走势的对比。施工中的怡心湖华府板块目前有这几个溢价的理由:那么在这些理由加持下，华府板块的房价最近一年走势如何呢？正好本周去实地看了这附近的二手房，回来结合数据分析一下这个板块的情况。华府板块主要项目
成都双流这两年被称为“宇宙流”，作为二圈层区域今年卖地价格还一路攀升。
双流最新成交
成交地址
这两块地楼面地价起拍价是6200和6700， 成交都翻了1倍多。而且都位于华府板块。
华府板块目前有这几个溢价的理由:
- 位于剑南大道西侧， 东侧就是天府新区，距离高新区大源的距离比较近，对于在高新区工作，但是没有高新和天府新区资格的人有吸引力(比如本码农，公司在高新社保居然不在高新，去哪哭去)。
- 地铁5号线年底就要通车，以后出行比较方便，再加上本来就有剑南大道这条快速路，交通还是很不错的。
- 板块内住宅比较集中，刚需改善盘都有。
- 怡心湖概念， 怡心湖的规划还是很不错的，建成后会是什么样还是可以期待一下。
那么在这些理由加持下，华府板块的房价最近一年走势如何呢？正好本周去实地看了这附近的二手房，回来结合数据分析一下这个板块的情况。
华府板块主要项目
施工中的怡心湖
我们来看看华府片区的几个小区的二手房和大成都均价走势的对比。
1. 保利叶语
该小区最早13年开盘，15年的批次开出来大概是5200的均价，3年已经翻了3倍。但是18年到现在怎么样呢？
保利叶语价格走势
保利叶语是华府板块建成较早的小区，刚需盘。
从上图可以看出
- 该小区18年6月达到历史最高价 18300元/平， 比大成都更早开始反弹。
- 4月以后大成都反弹乏力，均价开始下降了，这和贝壳指数中的价格走势是一致的，而这个小区的均价还在继续上涨。
保利叶语挂牌和成交量走势
2. 中海右岸
中海右岸由于没有全部拿到产权证，最新的一期还没有开始卖。
中海右岸均价
中海右岸成交/挂牌量
3. 德商华府天骄
均价走势
华府天骄接近2W的单价，一开始让我很奇怪，虽然这个小区的品质看起来要高那么一点，但是也只能算一个刚需盘，怎么会这么贵呢，直到我看到它的得房率。
小区户型得房率对比
得房率计算规则： 链家户型图中标注的面积求和/建筑面积
这个基本为实际使用面积了， 而不是卖新房时开发商标注的"实得建筑面积"， 新房中广告写的建筑面积66平，实得100平，那个是把赠送的建筑面积算上的，并不是使用面积，这个需要注意区分！
从上图可以看到， 华府天骄主打的66和81平的套三户型， 得房率都超过了100%， 也就是实际使用面积超过了建筑面积， 66的户型实际使用面积达到了71平(根据链家户型图面积计算)
华府天骄66平户型图
4.南湖逸家
以前是国嘉地产，被融创收购后现在叫融创南湖逸家。
小区实景图
南湖逸家均价走势
南湖逸家成交量和挂牌数
最后看下这4个小区6月的挂牌均价对比
6月挂牌均价对比
从上图看，挂牌价格变化不大，只有最近几天有上涨趋势。
总结:
- 4个楼盘的评估均价走势都强于同期大成都均价，其中华府天骄和南湖逸家目前均价都超过了18年3月的价格，但比起最高点还是有10%的降幅。
- 挂牌数都从去年下半年开始猛增，和大成都趋势一样，但到今年5月开始下降，而成交量最近一个多月都有明显上升，说明这个板块最近二手市场流动性增强。
- 华府板块由于成熟不久，目前这几个盘除了华府天骄全部没满两年，其他几个小区都是有少量满两年大部分没满两年的房源，因此看价格时需要了解清楚是否满两年，差了5.3%的税率，满两年的会更贵。
- 实际看房的4个小区看起来价格差异比较大，但实际上按得房率计算后，差异并不大， 比如德商华府天骄的66平户型和南湖逸家74的户型实际使用面积差不多，总价也相近。说明高得房率对后期的价格是关键影响因素的，买新房时也需要考虑这个因素。
- 华府目前成型的几个小区在15-16年出来时新房价格在5000-7000，当时德商的单价相对贵一些，因为得房率高，到现在差不多都翻了3倍了，目前这个区域都超过了剑南大道对面天府新区的价格，从投资角度看已经不值得了。 如果是有自住需求，现在华府片区走势比较平稳，并没有大的波动，所以二手房的话还是看看有没有新出的优质房源吧，没有的话还是不要着急下手了。
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