购房合同的特别条款：购房合同免责的格式条款是否有效

购房合同的特别条款：购房合同免责的格式条款是否有效转载请注明出处。 本文由辽宁震徽律师事务所执业律师：张硕 我国合同法第一百四十八条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”，该规定赋予了买受人就质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的标的物拒收的权利。 双方讼争条款中“出卖人亦无需承担赔偿责任”的约定，排除了买受人就地基基础和主体结构工程质量问题以外的质量问题及造成的损失主张赔偿的权利，免除了出卖人的赔偿责任，应认定为无效。综上，讼争条款属于提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应认定为无效。 市场经济是法治经济，平等自愿公平是市场交易的一般原则。格式条款对于提高经济效率是必要的，但是格式条款的拟定应遵循公平原则确定双方权利义务；作为购房者，很少有人会逐条逐句的仔细阅读合同，往往是需要签字就签了，最后出现问题才去找合同内容，法律也在这方面虽然极力的

近日，市民王女士遇到了烦心事，本来买到新房应该是件高兴事，结果收房时发现，装修与其承诺并不相符，和样板间更是相差甚远。装修粗糙，明显偷工减料，地板上有很多划坏的印记，就连卧室房门都被磕坏了几处。王女士越想越气，自己买的房子好不容易交房了，本以为买好家电就可以入住了，结果却将自己一年多的期待都打碎了，生气之余，王女士拿着合同去售楼处讨说法，结果售楼处人员翻开合同内页，上面写着“出卖人按《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由，出卖人亦不就上述问题承担逾期交房责任”。

合同补充协议又写着“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人按照《商品房质量保证书》中的规定承担保修义务，但质量问题或者装修问题不能作为买受人拒绝接受商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由。出卖人亦无需承担赔偿责任”。

看到这些，王女士开始担忧，自己的权利还能实现吗？

其实，从双方合同文本看，讼争条款均为房产公司预先拟定，对所有买受人统一适用，不具有协商性，现无证据证明双方在订立合同时就该条款进行过协商，因此应认定讼争条款为格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而先期拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

我国合同法第一百四十八条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”，该规定赋予了买受人就质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的标的物拒收的权利。

双方讼争条款中“出卖人亦无需承担赔偿责任”的约定，排除了买受人就地基基础和主体结构工程质量问题以外的质量问题及造成的损失主张赔偿的权利，免除了出卖人的赔偿责任，应认定为无效。综上，讼争条款属于提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应认定为无效。

市场经济是法治经济，平等自愿公平是市场交易的一般原则。格式条款对于提高经济效率是必要的，但是格式条款的拟定应遵循公平原则确定双方权利义务；作为购房者，很少有人会逐条逐句的仔细阅读合同，往往是需要签字就签了，最后出现问题才去找合同内容，法律也在这方面虽然极力的保护弱者，但法律会保护权利，但不会保护在权利上睡眠的人，因此要谨慎对待每一次法律行为。

本文由辽宁震徽律师事务所执业律师：张硕

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