环境和位置好的旧小区值不值得买，杂草丛生垃圾成堆
环境和位置好的旧小区值不值得买，杂草丛生垃圾成堆1.初中由“晓庄”变“南师”，周边房价齐上涨对于此次价格上涨的原因，据中介介绍，小区近一个多月新挂出的90平两房，有些挂牌均价也已经破3万/平，可能这个原因多少会影响到整体挂牌价的上涨。但是上涨的真正缘由主要是学区的改变。但是我了解到小区是2006年的房龄，如今已经过去近15年，周边也没有新房待售，按理应该不太可能有太多上涨空间。可是在365二手房网查询，小区最新的挂牌价为28827元/平，自今年2月开始，挂牌价一直呈小幅上升趋势。随后，我查看了小区的成交记录，发现70平左右的小两房，去年同期的成交价是205万，而今年的成交价已经明显上涨。现在小户型的成交均价早已破3万/平。
近日，我们4月365指数数据出炉了。在南京涨幅TOP10小区中，位于鼓楼区的幕府佳园成功吸引了我的注意，4月挂牌均价27487元/㎡，涨幅10.48%。
对于这个小区，品质究竟如何，房价为何上涨？我也亲自去小区看了看。
小区房价上涨明显，中介说出真实原因...
幕府佳园座位于鼓楼区的幕府西路，距离3号线五塘广场地铁站约300米，小区门前也有公交站台，出行很是方便。
但是我了解到小区是2006年的房龄，如今已经过去近15年，周边也没有新房待售，按理应该不太可能有太多上涨空间。
可是在365二手房网查询，小区最新的挂牌价为28827元/平，自今年2月开始，挂牌价一直呈小幅上升趋势。
随后，我查看了小区的成交记录，发现70平左右的小两房，去年同期的成交价是205万，而今年的成交价已经明显上涨。现在小户型的成交均价早已破3万/平。
对于此次价格上涨的原因，据中介介绍，小区近一个多月新挂出的90平两房，有些挂牌均价也已经破3万/平，可能这个原因多少会影响到整体挂牌价的上涨。但是上涨的真正缘由主要是学区的改变。
1.初中由“晓庄”变“南师”，周边房价齐上涨
小区对应的初中原先是晓庄附中（一中分校），去年9月变更为南师附中分校。变更的消息也在学校的官方微信号上得到证实，连同改变的还有校长一职的更替。
据报道，未来这所分校将与南师附中实行一体化管理，但是究竟能不能凭借南师附中这块金字招牌实行成绩上质的飞跃还需要时间的验证。
据中介透露，南师附中确实有派本部的老师到这所分校教学，不过鉴于人数比较少，目前只教其中一个班，其余还是原来的老师在教。所以评估这所分校的含金量就有待商榷，一方面，它与之前只挂牌名校头衔的学校确实有一定区别，另一方面，它与南师附中本部的联系还不够密切。未来能不能成为名校一员，其实还是要靠学校自身的发展。
不过从房价角度而言，有名校分校头衔就足够了。据中介介绍，凡是属于这所分校施教区内的小区都因为学校的更换导致房价有不同幅度的上涨。
2. 7号线地铁在建，未来将成为双地铁小区
除了学校更换这个重要因素以外，7号线地铁的修建也一定程度上影响了小区房价。
未来小区门口的这条七号线将会与现在3号线的五塘广场站交汇，7号线幕府西路站离小区距离也不算远，未来这边可以称之为真正的双地铁小区。
了解完小区目前的房价情况后，再继续看看小区内部环境如何！
实探小区发现：这里配套齐全，但环境却差强人意
小区门口有门卫在值岗，但是门禁管理却不算严格，这里住户很多都是老年人，或许管理就相对宽松些。
进入小区之后，我最直观的感受就是小区的绿化不错，绿化率比较高，但是打理得不好。
整个园区比较大，虽然处处都有绿植，但是有的地方明显长势过盛，可以用杂草丛生来形容，但却没有打理的痕迹。倘若夏季来临，这样的草丛其实很容易招致各类蚊虫。
小区虽然有自己的车库，估计现在已经不够用，所以园区的通行道上都停满了私家车，而且停放的位置也比较随意，有的就直接停在单元楼下。
此外，我发现小区有好几处地方堆积了不少建筑垃圾，好像一直是无人处理的状态。
虽然这个小区缺点不少，但也不乏一些亮点，比如小区自带幼儿园和便利店，周边有一个菜场，小区大门两边有不少商铺，完全可以满足基本的日常生活需要。
我实探一圈的感受是，小区原本的规划其实挺好的，绿化不错，楼间距也适中，园区本身也比较大，尤其适合老年人没事散步溜达，但是物业管理的不到位，导致园区环境如今有些差强人意。
小区房型多样，论性价比还是...
之前提到过幕府佳园的体量比较大，一共有32栋楼，其中13栋是11层的小高层，19栋是6层的多层。这就使得户型方面有多种选择：多层主要以70平左右的小两房和90平左右的两房为主。其中，最小的70平两房目前挂牌价大多在210万左右。
据中介介绍，因为多层的得房率比较高，像这种两室两厅其实还可以改造成小三室。
小区的小高层集中在小区的前面和后面，加上小高层的得房率比较低，所以90平左右的两房价格普遍要低于多层，尤其是临街的楼栋还容易受到一定的噪音干扰。
大户型多集中在小高层，目前挂牌价大多集中在340万左右。
据中介介绍，因为小区总价不高，考虑居住的舒适度，90平左右的两室是成交最多的，挂牌量方面，小高层的户型要比多层的要多一些。目前小区在售房源比较多，可选的余地也比较大。
不过中介也指出，小区房价没有周边小区高，除了环境一般之外，小区性质其实等同于安置房，原先的业主因为原始户的关系以很低的价格购入，所以和普通的商品房还是有一定区别。
如果追求小区品质，可以看看周边的江雁依山郡、金域中央街区和星河翠庭
其中最贵的是金域中央街区，小区房龄新而且7号线幕府西路站就在它旁边，优势比较明显。
涨价最明显的则是江雁依山郡，它除了环境比较好之外，小区的户型多样，既有住宅也有公寓和花园洋房。去年小区的价格还比较低，成交也比较多，随着低价房源的减少，小区价格从3.2万/平上涨至3.5万/平左右，涨幅明显。
当然，即便预算不足200万，买不了幕府佳园，还是可以关注一下附近的恒盛嘉园，因为是拆迁安置房，所以价格比较低，两房的总价不到200万就能买到，很适合刚需过渡人群。
截止到现在，我实探过南京很多的小区，其中不少都是老小区。总结下来，像幕府佳园这类的老小区如果之前默默无闻，如果哪天冷不丁的开始房价上涨，无非只两个原因：学区和地段。其中因为学区导致房价上涨的情况尤为明显。但是，我们仍然要提醒一下：家门口有名校固然是好事，但是这样的名校有多少含金量则值得我们好好思考。毕竟成为一所受认可的名校其实需要相当长的时间...
