北京星河湾的房子值不值得入手：京房回忆074星河湾
北京星河湾的房子值不值得入手：京房回忆074星河湾好久没来星河湾了，上次还是个煤老板要卖房，跟着来看了看。这大哥号称是买了十年，住过的时间加起来不到十个月，一直空着来着。本来是给父母买的，但老两口说什么也住不惯这种小区，连串门都不方便。虽说是有不少山西同乡在这里买了房，但要么不住，要么关上门各过各的，老两口实在烦了，还是搬回老家去了。二、河南街，我怎么没听说过这个地名啊，至少市区是应该没有的，不知道。问他大概位置，说是在大悦城附近的“四季星”。这我更懵了，好歹对朝青还算比较熟悉，哪儿有什么四季星啊？四季青倒有，但这一东一西在海淀啊。拿过他手机一看，果然写的是“到四季星来接我，河南街的南门”，彻底懵逼了，不知道在哪儿。终于对方把定位发过来了，同事直接笑翻。我看了看也翻了，只能说他这亲戚真他娘的是个天才。明明就是“星河湾”小区，只不过南门这条路叫“四季星河南街”，沃天，断句不带这么玩儿的，能气死谁。
本系列只是回忆，钩沉北京20多年来的楼市片段。随笔而已，既不映射现实，也不预测未来。楼市的历史有点儿特殊，总能让人感觉庆幸或后悔。
但这就对了，所谓普通人的生活，就是一次次的侥幸和错失机会嘛。后悔也好，庆幸也罢，往事就在这里。
一、
办公室里同事突然问我：“河南街在哪儿？”
河南街，我怎么没听说过这个地名啊，至少市区是应该没有的，不知道。问他大概位置，说是在大悦城附近的“四季星”。
这我更懵了，好歹对朝青还算比较熟悉，哪儿有什么四季星啊？四季青倒有，但这一东一西在海淀啊。拿过他手机一看，果然写的是“到四季星来接我，河南街的南门”，彻底懵逼了，不知道在哪儿。
终于对方把定位发过来了，同事直接笑翻。我看了看也翻了，只能说他这亲戚真他娘的是个天才。明明就是“星河湾”小区，只不过南门这条路叫“四季星河南街”，沃天，断句不带这么玩儿的，能气死谁。
二、
好久没来星河湾了，上次还是个煤老板要卖房，跟着来看了看。这大哥号称是买了十年，住过的时间加起来不到十个月，一直空着来着。本来是给父母买的，但老两口说什么也住不惯这种小区，连串门都不方便。虽说是有不少山西同乡在这里买了房，但要么不住，要么关上门各过各的，老两口实在烦了，还是搬回老家去了。
这煤老板是我很佩服的一个人，这半辈子把运气发挥到了极致。没人买煤矿的时候，他被人忽悠着花10万块就接下来一个，结果不到两年就有人要花8000万买走。在别人和抢矿的打的昏天黑地的时候，他主动把股份送给某人，踏踏实实的吃了8年的红利期。国进民退，别人都疯了似的上产能保矿，他老老实实的拿着几亿下岗。别的煤老板除了买房就是瞎投资，他只去沿海建了个物流港，熬了十年，现在有人出天价要收购了。
按他自己的说法，自己啥也不懂，几乎就是别人给出主意，然后自己选一条看上去吃亏的路，因为这肯定没人抢，或许有饭吃。但没想到，这几次竟然都赌对了，这概率，比中都难多了。我也不知道他的脑洞都是怎么开的，反正人家每次都蒙对了。
人家卖房也不是因为要投资什么的。就是觉得自己装修的太好，本来是给父母住的，租给别人觉得浪费了，那还不如卖掉呢，更能维护的好一些，发挥出更大的价值。
三、
星河湾，在北京开盘前我根本都不知道有这么个品牌，老板黄文仔更是没听说过。但人家出道即巅峰，真的是引领了好几年的北京豪宅时尚。
其实北京从来都不缺豪宅，但能做到封神的确实不多，黄老板和梁上燕算是其中的绝对大佬了。在黄老板拿地的时候，朝青根本在北京排不上号儿，大多数北京人甚至连青年路都不知道在哪儿。甚至一直到2005年我去朝青开会，讨论的议题还是如何快速增加青年路板块的人气呢，可见当时的存在感多低吧。
那会儿全北京的均价大概是5000块钱，朝青也差不多，国美就基本是这个价格，华纺什么的稍微高点儿有限，罗马嘉园算是最贵的了，也不过就是7000多块钱而已。但也就是在那次会上，听到了星河湾要开盘的消息，说是至少1.3万起，最高要卖到1.5万。这脑洞开的，直接就想问候他们家全体长辈，凭什么这么贵啊？
当时朝阳公园周边的豪宅公寓也不过就是1.2万左右，最高1.4吧，天安豪园、观湖国际等等都是这价格，北边阳光上东什么的也就是1万出头。那这朝青凭什么啊？无论是环境还是氛围，实在看不出有什么底气。
但之后到了7月人家真的开盘了，报价甚至达到1.6万，比之前设想的还高，几乎就是比周边均价高了1万。当时某位地产大佬就说了，这将是全北京品质最高的滞销楼盘，在场的所有人都频频点头，包括我，跟吃了烟袋油子似的直哆嗦。
其实在前一个月，也就是2005年6月的时候，星河湾在博鳌搞了个论坛，请来了潘石屹、易小迪和王志纲。王志纲不必说了，星河湾最初的定位就是他做的，自然帮着黄老板说话。但潘石屹就有些态度暧昧了，明褒暗贬，有点儿夹枪带棒的意思。内容上来就把开发商分成了南派和北派，话里话外的意思就是说这里是北京，气候和氛围未必能接受南方的风格，好东西确实好，但是否能坚持下来可是未知数的。
今天看来，潘石屹的论点是对的。都不说什么氛围，仅仅是北方的气候，就让南方的园林优势在多半年里都没什么优势了。之所以北方一直强调大院文化，南方强调园林就是这个道理。以后总不能让业主们都在春暖花开的春夏卖房吧，秋冬的时候怎么忽悠呢？
大佬们的态度都是那么的阴柔，有话也不直着说，一切都是自己琢磨。印象中还是王志纲说出他的看法，不管南北之争还是其他的什么，反正客户定位是明确的，就是要找：有点儿钱，有点儿闲，有点儿追求有点儿权的人。只有他们才出得起钱，才愿意出钱。
看完那次论坛，我都觉得黄老板这钱白花了，瞎扯什么淡啊，开发商之间才是真正的竞争对手，没人会希望别人成功的。与其在海南花钱开论坛斗嘴，还不如干脆降价让利呢。
四、
但销售额就是那么的打脸，在所有号称懂行的都认为星河湾必定滞销的诅咒中，人家到年底竟然卖出了12亿，每个月两个亿。要知道这不是快消的刚需房，这是豪宅啊，每套基本都是200多平米起，平均总价500万左右了。
500万在今天来说不算什么的，但在当年北京均价5000的时候，中位数的总价才40万。也就是说，能拿得出10来万首付的才是大多数人。而这里竟然500万，实在想不通都是什么人能这么有钱？而且还人数这么多，关键是还都跑到星河湾凑热闹来了。
简单说吧，之后星河湾一路走高，二期2万多，三期干脆3万多，每一年都是豪宅销冠。在2006年的排行榜上，星河湾的单价足足比旁边的第二名天鹅湾高了一倍以上，至于后面的润枫水尚什么的都甭比了，一半都不到。
而且，就这还得说是天鹅湾借了星河湾的光呢。天鹅湾当年之所以不敢提前开盘，就是要看他们卖多少？结果一看是1.6万，那就甭扭捏了，报价1万。否则的话，少了说7/8000，多了也就是9000，说什么也不敢往上万了报价。
但是这问题也来了，到今天十来年过去。星河湾仍然是豪宅，单价动不动的就过10万，一套房2/3000万不是什么新鲜事儿。但是，润枫水尚什么的单价也动辄9万了，这和当年两倍的碾压优势完全不同了。
这点连前边说的那个煤老板都发现了，虽然他不怎么关心房价，但也觉得和周边相比似乎涨的慢了点儿，问为什么？
五、
其实挺好解释，商品价格是供需关系决定的，只要认可这点就行。在房地产市场上，注定是开发豪宅的利润要远远超过普通住宅的。那带来的后果是什么？是一定有更豪华更新式的产品源源不断的上市。那与之对应的是，作为接盘人的买房者能同比例的增长这么多吗？
至少从理论上讲是肯定不可能的，普通大众的整体收入当然会增加，但富豪的数量和比例却几乎是固定的。你无法想象一个今年有10%的人算富豪，明年就有20%的人群也算富豪了，那这扯淡的富豪还有意义吗？而所有的豪宅，必定是盯准那前5%的富人的，甚至比例更低。那一边是豪宅的数量在不断的增长，一边是富豪的比例和数量不可能增长，这供需关系能长期维系吗？
再一点，富人既然是有钱人，那么他们就对价格相对不敏感，而更注重的是居住体验和享受，愿意花更多的钱买到好产品，要的就是其他人的羡慕嫉妒恨。
而开发商们为了满足富人们的需求，自然会不断的推陈出新，不断的研发更豪华更舒适的产品出来。那长江后浪推前浪，肯定是要把前浪拍在沙滩上的。反正富人的总数不变，那其中更富的人一定会选择新产品，谁会买个价格差不多的老房当改善呢？
也就是说，更高一层的富人选择了新产品，而他们淘汰下来的产品呢，肯定不会由更高的一层来接盘，只能是下降一个层级，否则卖不出去。那在层级降低的情况下，又凭什么要让接盘人掏出超出自己阶层收入的钱呢？
第三点，开发商既然是开发豪宅的，那凭借的就是自己的资金雄厚，然后能用资金买到更多的资源，包括有钱人的信息。而且他们也有动力这么做，毕竟卖的不是一套两套，而是动辄几百上千套。
那他们会怎么做？傻子都明白，一定是要尽量通知到有能力买自己房子的所有人，然后尽量把他们聚集在同一时间段来开盘。这样，就算富人是绝对数量少，但在这个楼盘的开盘期和强销期，那是一定会需求大于供给的。
这就相当于拍卖会，让普通人为了一件文物去满世界的寻找富人不现实，他既没这能力也没这动力，所以也就卖不出高价，没人抢。而拍卖公司就不同了，人家知道谁能买得起，也知道想买的人都在哪里？那把他们聚到一起不就得了，很容易的就制造出紧张的气氛，逼着他们互相出高价。
能理解了吗？你买豪宅的时候，是开发商把北京城，甚至全国的有资格、有意愿，且有财力的人都聚到一起了，那自然能卖出高价，赚取到溢价。可等你拿到了房子之后，还有这个能力吗，犯得上吗？就这一两套房，没必要花几千万去做广告吧？
就算中介是专业的，但他们也只能是坐等客户上门啊。除非是特别的便宜，否则他们也犯不上把人都约到一起，何况也约不到。但如果是很便宜，又何苦要让他们卖呢？
所以，豪宅一旦交到业主手中，再想卖的时候基本都是听天由命，涨的多当然好，涨的少也没辙。但大多数都不是太好，因为很少有人能聚齐七颗龙珠，召唤不来那么多的接盘神龙。
六、
也有人说是星河湾之所以升值不好，主要就是煤老板太多，拉低了品质，而且还动不动的就卖，这也加大了供给，造成价格上不去。
其实这没什么道理，北京煤老板多的小区有的是，有钱人扎堆儿并不是坏事儿，这不影响房价。动不动卖房也没什么，如果想买的人多呢，那价格自然也上去了。还有一点，也得看卖房人认为自己这里值多少钱，如果都认为很值钱还就不低价卖了，只有连业主都觉得不好意思要高价的时候，价格才上不去呢。买卖都是双方的事儿，不是一方的责任。
当然，星河湾里的煤老板确实不少，像开头说的我这个同事亲戚就是山西人，也是住在星河湾亲戚的房子里，当年就是做煤炭生意的。但现在是早就不做了，2008年后也是无奈的选择了拿钱走人，反倒因祸得福了，躲过了这些年的行业不景气。
2005年前后正是煤炭行业最赚钱的时候，甭说星河湾了，全北京所有的开发商都对煤老板敬若神明，当成最重要的客户群体来忽悠。比如潘石屹就最典型，几个Soho恨不得有一半以上都是卖给了山西人。据说最牛的时候潘老板天天晚上和煤老板们混在一起，为了赚钱宁可放弃行业大佬的身份了。
不过可能和煤老板们混的最深的就是星河湾了。就在星河湾在广州、北京、上海落地之后，黄老板的第四个城市就选中了太原。这给了太原很大的面子尊重啊，那几天我也正好出差太原，看到报道后也挺惊讶的。太原媒体还挺给力，非常感谢黄老板的抬爱，也很确信自己的城市实力。
然后第二年，星河湾又选中了一个城市，内蒙古的鄂尔多斯，一个“扬眉吐气”的城市。这就不能用什么城市实力来泛泛的解释了，只能说黄老板看重的就是煤老板们的资金实力，铆足了劲的要狠狠赚他们的钱。
但这就是运气不好呗，京沪穗都成功了，可到了太原跟鄂尔多斯就命途多舛，各种问题不断涌来。毕竟煤老板们的黄金周期已过，想赚他们钱的开发商也只能是跟着倒霉。而且鄂尔多斯还是星河湾投入最大的一个项目，远远超过北京上海，说明在黄老板的心目中，煤炭比什么首都和东方明珠都重要多了。
但市场就是市场，不以任何人的意志为转移。鄂尔多斯小2000套房，据说竟然在卖了100套的时候就想开庆祝会了。因为很多员工都觉得这辈子也卖不完，索性先吃它一顿再说吧。
太原星河湾也是麻烦事儿一堆，不仅销售遇阻，质量也出了一堆的问题，各种维权不断，弄得操盘人焦头烂额的。
这两个项目不仅打击了黄老板的事业，口碑也严重受到影响。说好的精益求精苛求品质呢，刚刚被戴上光环的“豪宅教父”呢，这简直是说垮就要垮的节奏啊。
当然也没那么夸张，毕竟在北京上海和广州是赚了大钱的，所以黄老板虽然蛰伏了很多年，但公司依然建在，财务情况据说还很健康。只是业务模式已经转型，似乎是没怎么听到豪宅的声音了，反而把主要精力投入了旧城改造，提出要为普通百姓盖房子了。
从这点来说，黄老板也是个很精明的企业家，很务实，敢于抛弃旧有模式，跟随市场变化而调整方向。毕竟企业活下去才是第一位的，至于理想和情怀是成功之后才能忽悠人的，不能把自己也给忽悠瘸了。
我很佩服黄老板，这才是商人的素质，发现市场不对了就赶紧转型，虽然说要不忘初心，但商人的初心其实就是赚钱盈利，其他的什么模式之类都是手段，都可以改的。到现在黄老板还是服不服排行榜上的大佬，就这点来说已经超越了绝大部分同行。
七、
还有一件事，也能侧面说明星河湾里的煤老板多。
事情发生在2015年秋天，非常轰动的一个案子。是有两个人要抢劫一个开豪车的富婆，于是做了很多次的跟踪踩点儿。结果没想到的是，他们竟然被警惕性很高的富婆给察觉了，于是告诉了丈夫。这个老公也很牛，立刻安排人手进行反跟踪，在发现这两个劫匪确实有问题之后，居然在马路上制造追尾事故把二人逼停，直接抓起来扭送给了警方。
当时这事儿太轰动了，可以说这两口子牛叉，有勇有谋，胆大心细，用行动震慑了犯罪分子：有钱人不是那么好抢的。
后来我听朋友讲了一些这案子的细节，差点儿乐死我。怎么说呢，这俩劫匪不能说是笨贼，但真的是运气太差太差了，天生就不是犯罪的材料。
主犯就挺神奇的。一般来说都是穷困潦倒的才铤而走险吧？而这人不是，本身是个小业主，每年能挣大几十万。这在辽宁大城市铁岭虽然不能算太多，但也算是当地的中产人士了，有车有房生活美满。
但是，此人疯狂的崇拜上了张子强，也就是绑架香港富豪的那个。认为这才是人生偶像，虽然自己不穷，但一定要学习被枪毙了的前辈，完成他未完成的事业。于是他找来了自己的表弟，拟定了自认为天衣无缝的计划，绑架煤老板。
据说俩人光各种准备工作就弄了一年多，只要是正常人能想到的，人家都准备了。甚至是超量的准备，光手机卡就买了几十张，还配备不同的手机好几十部，防备的就是警方跟踪讯号。至于其他的什么刀枪棍棒封条头套就不必说了，开个杂货铺都有富裕。
俩人光车就准备了两辆，一辆踩点儿跟踪用的小轿车，一辆准备绑人质用的货车。甚至货车里还进行了改装，塞进了摩托车和自行车等逃跑的工具。最牛叉的是还跟影视里学的，给车上装了自焚的装置，能毁车灭迹，牛叉吧。
两人对车也是费劲心机，为了不留下线索，俩人竟然把车先存到了郊区，准备作案前再去取。结果没想到，等真等到想作案了，到地方一看这车都让人给拆的就剩壳儿了。没办法，被黑吃黑了也得忍着，俩人只好先把车拖走去修，自然就耽误了时间。
好容易准备齐全了，俩人就去了山西，准备找个开豪车的煤老板下手。发现了一个觉得不错，好像是开奔驰的吧，于是在这俩车上装了GPS跟踪器，准备先摸清行动规律再动手。结果没想到的事情又发生了，这辆豪车不按套路出牌，直接开着上高速了。俩人只好猛追，但没人家车好，跟丢了。
俩人这泄气啊，白费不少油，还丢了个跟踪器。但没多久又兴奋了，找到了GPS信号，发现这辆车已经到了北京，地点就是星河湾。于是俩货也追到北京，找到了星河湾。在门口一蹲点儿开眼了，出来进去的都是豪车啊，之前的那辆不算什么了。于是俩人做出新决定，抢更豪的。
这次俩人又做了更精密的准备，什么假牌子假证件就弄了一堆。然后主犯还让他表弟去拉黑活儿，熟悉北京路况。结果这表弟跑了几天，觉得在北京赚钱比老家容易，提出来甭绑票了，咱俩就在北京跑黑车吧，也挺赚钱的。这给主犯给气的，费了这么大劲就是为了让你丫拉黑活儿吗？少废话，必须将作死的事业进行到底。
这主犯还是有一丝底线的，他并不想真的撕票杀人，于是又跑到通州次渠租了个大院子，准备关人质，够下本儿的。但租下院子还觉得不安全，万一人质记住了院子的格局或被人发现了怎么办？于是他又开始挖地窖，藏在地底下就安全了。
这孙子要说还是挺好心眼儿的，把小时候看《地道战》的镜头都想起来了，要给地窖留出通风口，还有睡觉吃饭的空间，还得存放食物物资什么的吧，反正弄得特复杂。结果就在快完工的时候，地窖塌了，差点儿没把这俩货给活埋了。
吸取了教训，换个地方挖第二个，结果又tm塌了，俩人再次死里逃生。这时候主犯的表弟已经没心气儿了，这是什么绑架啊，简直是自残。都说犯罪的风险大，敢情是真的大啊！
但主犯不灰心，又开始挖第三个，好歹院子够大，这次终于凑合成功了。据说俩人还挺神奇，怕受害人不舒服，又去买了垫子被褥什么的，把地窖布置的挺温馨。
俩货终于觉得准备的差不多了，开始去星河湾踩点儿。于是就发现了这个开顶级豪车的富婆，也是煤老板，只不过是内蒙的。俩人开始跟踪，还趁机又给安上了跟踪器。结果又是没想到，这富婆太不让人省心了，一天到晚满北京的乱跑，还动不动的就玩儿趟远郊，给俩人累坏了。
而且俩人开始还就想好了，跟踪期间不能在北京住旅馆，免得留下线索。所以一直弄着帐篷住小树林来着，那就各种的吃苦啊，蚊子就差点儿把俩人给吸干了。据说那表弟再一次想放弃了，看电视上的绑匪都牛逼着呢，怎么咱俩混的这么惨啊？幸亏老大不断的打气，俩人这才坚持了下来。
但俩人忘了，跟踪这事儿不能长干的，在市区还好说，车多不显眼。可是在郊区也能跟踪吗，马路上一共也没几辆车，那但凡有点儿脑子的也都能看出来不对劲了。
据说这俩货不是太傻，也觉得再这么跟踪下去要露馅了。而且太累了，按那个表弟的说法，都说跟踪是摸清出行规律，但这娘们儿没规律啊，满北京的窜，最大的规律就是每天都得加一箱油，这谁受得了，给中石油做贡献吗？
之后就是媒体所披露的事情了，富婆发现后告诉了老公，老公立刻调了几辆车反跟踪。而且先制造了一场追尾，故意赔了这俩人几百块钱。但这目的是近距离观察，发现俩人在车里都带着帽子口罩，那时候可没有Y情，这种装扮很可疑的。在然后就是第二天继续反跟踪，直接给这俩货拿下，车里搜出了各种作案工具，铁证如山。
据说这俩货喊过冤，这和电视上演的不一样啊，人家绑票赚钱，我们费了这么大劲还赔钱，两年多时间，买卖也耽误了，钱也花了，罪也受了，到最后还得判刑，太冤了。最后只能向广大网友说一声，艺术来源于生活，但tmd真是高于生活的。
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