南京楼市依然处于冰与火的较量：二手房热火朝天
南京楼市依然处于冰与火的较量：二手房热火朝天不得不说，虽然7月是常规淡季，但这个表格中的数据，多少有点“触目惊心”了……数据来源京网上房地产，统计时间为8月4日和去年7月，成交了7961套相比，同比下跌了约40%。我们再将数据细化——7月南京共领了32张销许，总供应量为4012套房源，其中除了老城东的壹城观泓514套房源还未上市之外，其余楼盘已全部入市。详情如下：
时间进入三季度，楼市在6月终于迎来环比反弹，但是多少是有房企冲击半年报的原因在内。
具有关键代表作用的7月，南京市场又表现如何呢？南京购房通统计了7月南京新房去化情况、以及相关机构发布的二手房数据，来分析一二。
「7月南京新房去化，真的“惨”！」
据南京网上房地产数据显示，7月南京新房成交4587套，环比2022年6月（5970套）下降约20％。
和去年7月，成交了7961套相比，同比下跌了约40%。
我们再将数据细化——
7月南京共领了32张销许，总供应量为4012套房源，其中除了老城东的壹城观泓514套房源还未上市之外，其余楼盘已全部入市。详情如下：
数据来源京网上房地产，统计时间为8月4日
不得不说，虽然7月是常规淡季，但这个表格中的数据，多少有点“触目惊心”了……
32张销许，仅5盘需要摇号，难得的超4000人报名的壹城观泓，还并非是常规意义上的商品房。
再看剩下来需要摇号的4盘，分别为河西南的嘉璟峰、颐和云台源筑，新玄武的招商局中心臻境，大校场的润淮府，均位于南京一线板块。
而像燕子矶、江北核心区、雨核等昔日的热门板块，如今全部“偃旗息鼓”。
再纵观南京上半年的摇号情况来看，目前除了南京的头部板块之外，其余楼盘均要接受“平推”的现实处境。
更加扎心的是，摇号并不代表热销。
从上表格中去化那一栏可以看到，除了河西南、新玄武之外，其余楼盘即便处于一线板块，去化依旧一般。
更有些楼盘，7月初就已经领证，如今快1个月了，从网上房地产上看，去化依旧是个位数，甚至挂“0”。
有如爱达鸣嘉这样的楼盘，虽然地处优越的河西中部，同时还有着单价仅“3”字头的优势，但小半个月过去了，仅去化4套。
也有如金基雅玥这样的楼盘，虽然位于不太被看好的河西南岸（岱山），但凭借着品牌效应以及过硬的产品力，续销能力“杠杠的”，如今已去化8成。
从7月的新房数据来看，说“楼市回暖”多少有点尴尬了。6月刚有好转的行情，也再次因为7月被打回原形。
「两级反转？7月二手房成交量创新高」
相比较“惨不忍睹”的新房，7月南京的二手房走出了不一样的步伐。
根据我爱我家南京研究院数据，7月南京二手房成交量高达8150套（含高淳、溧水），环比上涨3.9%，创下年内月度新高。
2021-2022年南京二手住宅成交量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
事实上，这已经南京二手房连续5个月保持上升态势。尤其是今年5月，南京限售政策放款后，二手房成交量更是有了明显涨幅。
图片来源南京楼市
当然会有人说，二手房成交量的攀升，是沾了不少“砸盘侠”的光。
诚然，自去年下半年开始，便有越来越多的房东顶不住开始降价抛售、脱手跑路，而到了最近，包括多个核心板块在内，砸盘的房源大有愈演愈烈的态势。
而事实是，7月二手房成交均价32882元/㎡，环比也涨了3.1%，这也说明了二手房成交量的上涨，并非完全是以价换量。
2021-2022年南京二手住宅新增挂牌量价情况
数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/
同时随着二手房行情持续走高，也有部分业主逐渐收回此前割的肉，开始涨价——
如河西中部的银城西堤坊，于7月10日成交了1套面积约97㎡的房源，成交总价610万，单价达到63030元/㎡：
而该小区今年4、6月份成交的房源，价格跌破6万：
再如江宁九龙湖的朗诗玲珑屿，7月11日成交了1套建面约83㎡的房源，成交总价437元/㎡，单价达52887元/㎡，创下小区新高：
更有业主将自家挂牌价挂到了逼近6.2万/㎡，可见其信心：
鼓楼小市的复地新都国际，7月7日成交了1套建面约101㎡房源，成交总价472万，成交单价46952元/㎡：
而该小区在4月成交的1套差不多户型的房源，成交单价仅33619元/㎡：
由此也能看出，南京二手房业主信心正在逐渐恢复。
虽然彼时新房市场还未有明显起色，但随着二手房活力的攀升，市场流动性也会增加。
有卖才有买，所以当下也不必太过悲观，放平心态就好。
「8月南京预计36盘，超5000套房源上市！」
接下来的8月，从新房市场可以看出，作为传统淡季，开发商的推盘意愿有所降低。
据购房通统计，8月南京主城预计将有36盘，超5000套新房上市——
其中，表现最稳健的河西南，预计将有3盘入市，分别为嘉璟峰、金鼎湾和禧以及颐和云台源筑。
这也是目前南京，难得可以做到开盘当天基本售罄的三盘，体量都不大，且买且珍惜。
另外值得关注的有，位于老城东板块的共有产权房——壹城观泓，该项目因其所处的地段以及价格等优势，一直备受关注。
目前项目前期报名已经结束，514套房源共4126组客户报名，综合中签率12.5%，供求比1:8，成为南京今年当之无愧的最火楼盘。
大校场本月计划将有2盘入市，分别为金陵华夏中心以及金基璞悦和园。
金陵华夏中心，是目前整个核心跑道盘中上车门槛最低的项目，一直以来热度都不低，此前曾因限高问题引“TD风波”，开发商也给出了强有力的回应：不可能烂尾！
撇开这个因素，金陵华夏中心绝对是目前大校场最值得上车的项目之一。
金基璞悦和园，在大校场范围内并不算非常好的位置，不过项目有着“金基”以及“95㎡小户型”这两大杀手锏在手，不愁客户。
除此之外，本月还有新玄武的招商局中心臻境、江北研创园的佳源玖棠府等关注度较高的楼盘计划上市，感兴趣的可以提前准备起来了。
写在最后
之所以行情迟迟没有明显上调，很大原因是信心不足。
就拿我身边朋友来说，作为一个准备定居南京的刚需，在从去年上半年就一直在看房，之前嫌贵，嫌利率高，说想等行情下来些再入手。
如今也算是如了她的愿，除了头部板块，其他地方买房几乎都有优惠，利率也跌到了谷底，按道理此时应该高兴上车才对。
结果，我那位朋友却又不敢买了，害怕砸手里……
相信有这种“买涨不买跌”思想的，远不止我朋友一人。
而对于一个真正有着购房需求，尤其是刚需来说，当下恰恰是最后的购房时机。重要的是，在众多优惠楼盘面前，如何在有限的条件内宣导选到最优质的项目。
开发商实力、产品、户型、物业……买房真的是门技术活！
