企业选址的四大原则，生命周期视角下的企业选址10大节点

企业选址的四大原则，生命周期视角下的企业选址10大节点脆弱但快速发育，婴儿期的企业选址「丰俭由人」。如果创始人财力雄厚，所属行业又需要高展示性，那么可以考虑寻求半固定的办公场所，联合办公、共享空间、服务式办公等可以拎包入住、随时退租的空间是不错的选择。此外，公寓、宿舍、实验室、学校创业园也是很多大公司的早期选择，这些地方成本低且职住一体，最能节省时间。如果说孕育期的企业还只是创始人「空想」，进入婴儿期之后就需要脚踏实地付诸行动了。以消费品为例，这一阶段的企业最重要的事情是赶紧把产品做出来并推向市场，得到客户初步认可并获取小规模现金流。创始人在这一阶段需要高强度输出，完成产品雏形打磨、核心成员吸纳、市场订单拓荒、天使投资引入等关键任务。在孕育期，创始人产生了令人激动的想法，希望到市场上一展身手，但企业本身还仅仅停留在意图阶段，要综合考虑需求、产品、团队、资金等客观条件和创始人主观能力才能真正落地。在这一阶段，创始人主要在头脑中完成企业构建，通常

企业生命周期是企业成长与发展的动态轨迹。

按照企业生命周期理论，企业成长过程分为创业阶段（孕育期、婴儿期），成长阶段（学步期、青春期），成熟阶段（盛年期、稳定期），衰退阶段（贵族期、后贵族期、官僚期和死亡期）四大时期。

在生命周期视角下，每个时期的企业都有投资选址的需求，但动因、要求、特点往往截然不同，选址960总结了「企业选址10大节点」，为各个阶段的企业决策提供参考。

1. 孕育期——免费就好

在孕育期，创始人产生了令人激动的想法，希望到市场上一展身手，但企业本身还仅仅停留在意图阶段，要综合考虑需求、产品、团队、资金等客观条件和创始人主观能力才能真正落地。

在这一阶段，创始人主要在头脑中完成企业构建，通常不需要固定的实体场所，客厅、书房、卫生间、咖啡馆、图书馆、茶馆、公园，随时随地都有免费空间。

2. 婴儿期——弹性场所

如果说孕育期的企业还只是创始人「空想」，进入婴儿期之后就需要脚踏实地付诸行动了。以消费品为例，这一阶段的企业最重要的事情是赶紧把产品做出来并推向市场，得到客户初步认可并获取小规模现金流。创始人在这一阶段需要高强度输出，完成产品雏形打磨、核心成员吸纳、市场订单拓荒、天使投资引入等关键任务。

脆弱但快速发育，婴儿期的企业选址「丰俭由人」。如果创始人财力雄厚，所属行业又需要高展示性，那么可以考虑寻求半固定的办公场所，联合办公、共享空间、服务式办公等可以拎包入住、随时退租的空间是不错的选择。此外，公寓、宿舍、实验室、学校创业园也是很多大公司的早期选择，这些地方成本低且职住一体，最能节省时间。

当然，如果这是一家消费类或体验类的门店型企业，例如餐厅、茶饮、影院等，选址的重要性会直线上升到关乎生死，但这些企业的选址不在本文主要的讨论视野之中。

选址关键词：公寓、宿舍、实验室、学校科技园、孵化器、联合办公、共享空间、服务式办公、高性价比、通勤快、灵活性强

3. 学步期——务实主义

闯过容易夭折的婴儿期，企业进入了更加强壮的学步期。在这一阶段，产品逐渐成熟，从实验室来到了工厂，从小范围展示到摆上货架，业务继续拓展并出现复购型客户——有观点将年销售额达到300万作为企业进入学步期的门槛，与此同时，产品和销售继续是企业的关注焦点，但团队协作和人才培养的重要程度也开始上升。

经历前期成本投入和销售启动阶段，进入学步期的企业，需要租用固定的空间并进行一定的品牌展示，这既是稳定团队的需要，也向客户和合作伙伴构建了可信赖的形象。

这一阶段的企业进行选址，空间应具备性价比以减少不必要的现金占用，应有一定的标准化设施以降低装修入驻的时间周期，租约应具备灵活性以适应尚不稳定的团队规模和生产需求。

基于这些要求，位于非核心区的写字楼、有品牌知名度的联合办公、有政策扶持的孵化器或科技园是不错的选择。

选址关键词：乙级写字楼、品牌联合办公、政策性产业园或孵化器、性价比高、具备展示性

4. 青春期——适度升级

青春期是个人成长的转折点，也是企业发展的重要时期，在这一阶段，企业的销售额和利润快速增长，产品在市场上已经具备一定的占有率和知名度，核心人员默契成型，组织开始从扁平向层级发展.整个企业既有成长的烦恼，也有风华正茂的活力。

在这一阶段，企业可能已经拥有了上百的人员规模、上亿元的销售额，在组织上裂变出前中后台，设立有研发、生产、销售、营销、行政等多个部门，有的还建立了分公司或区域中心。

快速发育的体格规模需要空间进行伸展，同时，由于职能分化逐渐清晰并需要多地布局，这一阶段的企业选址具有规模大、跨区域、复合性的特点，办公、研发、中式、厂房、展厅可能都进入需求视野，对空间品质的要求也有所上升。

尽管需求增强，但青春期企业的资本积累却远未达到收放自如的程度，所以，在选址上可继续沿用「务实主义」的精神，在性价比和舒适度上取得巧妙的平衡，充分分利用自身市场地位和品牌效应在选址谈判中争取一些优惠，例如免租期、停车位、装修补贴、赠送面积等。

选址关键词：性价比、舒适度、进入产业集聚区、寻求有利条款

5. 盛年期——整租整购

盛年期是企业生命周期曲线中最美好的一段。在盛年期，企业进入理想的经营状态，在内部，制度和组织结构不断完善、创造力和进取精神被发扬光大；在产品端，获得了消费者的青睐和喜爱，并能持续完善客户服务；在市场上，拥有一定影响力甚至定价权，对竞争态势有足够的感知和应对能力；在财务上，有相对充裕的现金储备和畅通的融资渠道。

可以说，盛年期的企业心有定力、事有能人、货在架上、钱在口袋，这个时期也是企业进行不动产投资的密集期。

这通常是以下几个原因的综合结果：①员工数量大增，需要集中办公以协同工作；②市场订单增加，需要扩充产能供给市场；③与租赁相较，购买的成本可能更低；④需要升级总部形象以匹配自身市场地位；⑤办公楼宇或产业园区进行了有针对性的推销或招商；⑥保值增值，对持有现金进行资产配置；⑦资本运作的需要。

对盛年期的企业来说，其往往会进行整租整购，甚至通过拿地等方式建造专属总部或生产基地。这一阶段的企业在地段选择、空间设计和用途分割上有更充足的主导权，并且可以通过选址来交换附赠价值，例如落户政策、税收返还、产品采购等等。

选址关键词：核心城市、主流商圈、开枝散叶、整租整购、自建、展示性、定制化、优惠政策

6. 稳定期——专业选址

进入稳定期，企业继续保持高度成长，但是随着规模的扩大，企业的灵活性有所下降，一些负面征兆有所显现，例如缺少冒险精神、对市场大反馈变慢、拓展新市场、人际关系复杂的动力下降等。但是，总体上，在这个阶段的企业有显著的竞争护城河、经济实力雄厚、市场份额稳定，并期待通过调整来尽量延长稳定期。

稳定期的企业，往往已经建构起一套投资选址的流程和标准，并经常委托专业机构进行把控。这一阶段的企业，有能力为高级管理人员和基层员工提供更高标准的空间设施，对物业、服务、环境等提出了新要求；与此同时，为覆盖更多人口和市场，仍继续在有潜力的地区增资扩产。

选址关键词：专业机构、甲级、绿色、智能、标准化、持续投资

7. 贵族期——极度舒适

贵族期是企业进入衰退阶段的第一个时期，企业仍然保有较高的知名度、市占率，但是向下的态势也显现出来，比如不断膨胀、以自我为中心，员工的自我保护意识增强但与客户的联系弱化。在具体表现上，在控制系统、企业福利、一般设备等方面的投入增加；强调做事的方式而非内容和目的；创新活力下降，创新机制逐渐失灵。

在这一阶段，企业对不动产的投资仍在持续，对空间的完美程度要求严苛，但失去粗粝感的独立王国也是一个危险的信号，这可能意味着企业在远离竞争和客户。

选址关键词：扩张、舒适、追求完美

8. 后贵族期——扩张疲态

后贵族时期也称为官僚化早期，这一阶段，企业内部冲突加剧，各个部门工作的重点在于权力争夺而非产品的创新和提升，人们更多地考虑责任的追究而非问题的解决。显然，这样的企业开始丧失竞争力。

在选址上，后贵族阶段的企业可能还会扩张，但步伐大大放慢或逐渐停滞。

9. 官僚期——缩减阵地

进入官僚期，企业彻底与外部环境脱节，只关心自己，虽然企业的规章制度齐备但是企业经营效率始终得不到提升，而且企业往往对此没有控制能力。

在这一阶段，由于竞争力的消退，其产品无法与新产品竞争，市场份额开始萎缩，生产规模缩减、销售额降低、现金开始无力支撑庞大的开支。处于官僚期的企业，不得不淘汰无效产能、降级空间品质、缩减人均面积，通过退租、搬离核心地段、出售边缘资产等降低支出和回流资金。

选址关键词：出售边缘资产、减租、搬迁

10. 死亡期——变卖资产

这一阶段的企业竞争力耗尽，无力重新赢得市场，销售回款和融资渠道难以提供足够的现金，企业进入资不抵债或入难敷出的境地，死亡期的到来可能持续数年，也可能遽然而至。

进入死亡期的企业基本不再有投资选址的行动，而是通过转让或出售已有资产来进行最后的挣扎，在现实中，我们可以看到企业出售总部、办公楼、工厂往往是其在市场上销声匿迹的前奏。

选址关键词：合并、关停、出售、转让

选址是伴随企业整个生命周期的一件要事，各个阶段的特征和诉求迥异。从无到有、从小到大、从刚需到改善、从边缘到核心、从单一到复合，往往是企业上升阶段的进化趋势。

在这个过程中，有企业被选址成就，也有企业被选址耽误。所谓将军赶路不追小兔，把关注点聚焦在区域、价格、物流、营商环境等关键要素上，使其服务于企业的核心主业，应是贯穿企业生命周期的通用密码。