上海五大新城规划详解，浅谈上海五大新城

上海五大新城规划详解，浅谈上海五大新城松江新城未来会有多条轨道交通，包括12号线西延伸，沟通17与9号线的联络线等等。此外，松江新城特色有轨电车也在如火如荼的展开，解决了市民最后一公里问题，非常的实用性。新城除了大学城，还开发了特色小镇——泰晤士小镇，其英伦风情引人入胜，每当节假日都有大量市民搭乘9号线前往松江打卡。除了小镇，广富林文化遗址也是一个大IP，正所谓上海之根，以文化为依托，松江新城未来是无可限量。松江、青浦、奉贤是三个实力大体相当，却各有特色的卫星城。不同于临港自成一系，嘉定的汽车城，三座新城高度依赖市区，其定位战略也属于卫星城。尽管有着诸多不足和各种现实问题，三座城市仍然是有着较大发展空间。松江松江新城可能是上海发展最早，也最成功新城之一了。依托大学城、新城，形成了大规模的城区面积，教育、医疗、轨道交通一应俱全，其城市界面、居住体验都远超外环同类型卫星城。

导读

上海五大新城，临一份存在，嘉定是家大业大野心勃勃，那么松江、青浦、奉贤三座新城该如何评价呢？今天是五大新城最后一篇文章，重点分析三大新城。

三小强

上海全力发展五大新城，其一分散市区人口压力，其二盘活远郊资源带动经济增长，其三在面对后起之秀城市的追赶，上海市区已无土地继续发展，也只有五大新城可再接再厉了。

松江、青浦、奉贤是三个实力大体相当，却各有特色的卫星城。不同于临港自成一系，嘉定的汽车城，三座新城高度依赖市区，其定位战略也属于卫星城。尽管有着诸多不足和各种现实问题，三座城市仍然是有着较大发展空间。

松江

松江新城可能是上海发展最早，也最成功新城之一了。依托大学城、新城，形成了大规模的城区面积，教育、医疗、轨道交通一应俱全，其城市界面、居住体验都远超外环同类型卫星城。

新城除了大学城，还开发了特色小镇——泰晤士小镇，其英伦风情引人入胜，每当节假日都有大量市民搭乘9号线前往松江打卡。除了小镇，广富林文化遗址也是一个大IP，正所谓上海之根，以文化为依托，松江新城未来是无可限量。

松江新城未来会有多条轨道交通，包括12号线西延伸，沟通17与9号线的联络线等等。此外，松江新城特色有轨电车也在如火如荼的展开，解决了市民最后一公里问题，非常的实用性。

现在松江新城的房价已经很高了，大学城版块的新房5.5万，二手房4.7-6万，存在一定倒挂。而新城基本没地方开发新房了，二手房价格3.6-5万不等，可谓是分化很大。松江新城本地人占相当一部分，然后是新上海人，市区人等等，基本维持着三足鼎立的格局。大部分市区优质客户早已布局大学城和新城，而基层人口则被分流到了九亭、泗泾、佘山北，无缘新城了。

不足之处

和临港、嘉定这样群狼战术不同，松江是打造核心地段，而相对应的舍弃了一些城乡结合地段。这或许对新城周围市镇例如泗泾、车墩、新桥、九亭并不友好，但对新城来说，集中精力打造大学城和新城才是当务之急。

新城-大学城虽然和市区紧密联系，但往往是“单线联系”，靠一条九号线走遍天下，高峰时期真是拥挤不堪。随着12号线西延伸和其他轨交的落地，这一情况将得到改善。此外，有轨电车虽然不失为一种简单高效的通勤工具，但毕竟对地面交通影响很大，会造成汽车拥堵。很多城市有轨电车往往是一条长线沟通远郊，而像松江这样把自己围成好几圈的情况并不多见。长时间通行有轨电车将会考验交通压力，如果将来人口进一步增长，这一问题将更为严峻。

青浦

青浦新城主要依托大虹桥概念，向东通过赵巷联系徐泾东，向西通过长三角示范区扩展在上海之外影响力，在内打造国际社区，可谓是一箭三雕。

青浦新城较其他新城建设较晚发展较慢，不过后发优势可以少走弯路。不同于临港、嘉定、松江等新城，青浦居住区自成一系，重点打造低密度国际社区，也就是欧美风格住宅。

在青浦，欧美那种人口密度低又生活便利理念被广泛运用。虽然青浦轨道交通相对单薄，但青浦的各条公路却热火朝天的建设，届时以汽车为主导的低密度社区将会贯穿整个青浦。

青浦主要打造国际社区，包括教育、医疗、商业、生活配套等等，那种美式大卖场和广阔的高速路将是青浦区的标配，对应的住宅区也以别墅、洋房为主。配合大虹桥，深耕商务、文旅、会议，虹桥外溢的红利是青浦区重中之重。此外物流也占据一席之地，青浦在上海西部仓库是很多货物集散地。旅游方面，淀山湖、朱家角、东方绿洲也是青浦的招牌。

青浦区新房4.3万，二手房3-4万，相比其他几个新城，这个价格并不算高。青浦新城里主力还是本地人，市区人、新上海人相对而言要少一些。

不足之处

和松江一样，青浦没法全面开花，只能集中力量建设新城。上文提到过的大虹桥红利，也是新城的弱点。其他几个新城都能掌控自己产业和规划，而青浦新城依靠大虹桥，并不能完全规划自己在这其中的比重。青浦比松江更像是单线联系，新城——赵巷——徐泾，一个个据点建设的无比辉煌，但之外的很多地方有大量的空白值得建设。近在咫尺华新、重固也有大量短板，城市界面较为差强人意，但这就不是新城所能带动的了。而西面的长三角一体化，也是需要时间打磨和多方协力的。上海最近这些年的东进战略和临港开发，似乎预示着长三角一体化结局，而临港方案越来越清晰，临港不光是上海发展规划，也是国家级战略。

奉贤

奉贤新城，原名南桥新城，是五大新城最小，最有意思的一座卫星城。打开地图可以发现，南桥在整个奉贤位置偏西，而过去奉贤县治所一直处于东部的奉城，自民国开始迁入南桥至今。

奉贤新城以上海之鱼为核心，这和过去南桥人心目中的核心位置（百联—汽车站）有一定的距离。而上海之鱼能带动整个奉贤新城，也能略微辐射到金汇港东岸部分板块。随着医院、教育、商业、娱乐、购物相继完工，上海之鱼的生活也愈发成熟起来。除了上海之鱼，望园路枢纽也是重点打造的区域，未来轨道交通15号线南延伸将在这里和奉贤线换乘。此外，东方美谷是奉贤新城的重点打造的产业，以化妆品医美产业等为主，成为南上海最大化妆品园区，但东方美谷两侧仍然存在大量空白，未来较长时间都需要建设。

奉贤将来会建设三林到奉贤新城的奉贤线，以及争取而来的15号线南延伸，配合临港来的南枫线，和早已通车5号线南延伸，逐步形成4条轨道交通。

奉贤新城二手房4-5万居多，新房4万，存在一定的倒挂。新城里以南桥本地人居多，新上海人，市区人比例没有松江那么平衡。但随着交通改善和轨交预期，以及南桥偏小的格局，越来越多市区人、新上海人会陆续迁徙至奉贤新城。

不足之处

奉贤新城是整个五大新城最小的了，面积狭小制约了进一步发展。而和松江、青浦一样，奉贤打造南桥，建设上海之鱼、望园路枢纽、东方美谷，除此之外再无能力照顾毗邻的金汇地区，也无法照顾南桥老城区，对近在咫尺的西渡，也是闵行不要南桥不管。

松江有成熟大学城、青浦的国际社区也相当有根基了。而奉贤的产业相对来说弱一些，东方美谷规划能级是非常好的，但离真正的产城融合还有很长一段时间，何况在产业园上班的，能否支撑起动辄四五万房价也很成问题，如果从市区导入人口，那交通是个问题。如何沟通市区西南例如徐汇、闵行与奉贤新城联系，更便利地铁和轨道交通，更高效的高速公路等等，都将是摆在奉贤新城面前的棘手问题。