九龙湖商业图则：九龙湖大型商业街区
九龙湖商业图则：九龙湖大型商业街区整个项目叫做，中奥滨江one，商业街区只是项目的一部分；整个项目还包括2栋高层住宅（1#、2#号楼），1栋公寓（9#号楼），3栋写字楼（6#、7#、8#号楼）。距离最近的地铁站，是4号线安丰站，步行1.2公里；离2号线鹰潭街站，步行1.6公里。都不算很近，但还在接受范围内，骑个小电动，5分钟足矣。于是，我怀揣着满满的期待，在上周跑去了现场一探究竟。可结果是乘兴而来，败兴而归。01这个试营业的商业街区，位于绿地国博城和新力樘悦中间，视角再拉远一点，它位于九龙湖公园和国体中心之间。
文丨林渊 「地产封面」原创
按理说，商业综合体开业，那肯定是越热闹越好。但最近南昌的商业，全都选择悄默声的开业方式。
比如最近九龙湖滨江，有一个大型商业街区，在6月30日，启动了试营业。
当晚的活动，那是人山人海，好不热闹。
于是，我怀揣着满满的期待，在上周跑去了现场一探究竟。可结果是乘兴而来，败兴而归。
01
这个试营业的商业街区，位于绿地国博城和新力樘悦中间，视角再拉远一点，它位于九龙湖公园和国体中心之间。
距离最近的地铁站，是4号线安丰站，步行1.2公里；离2号线鹰潭街站，步行1.6公里。都不算很近，但还在接受范围内，骑个小电动，5分钟足矣。
整个项目叫做，中奥滨江one，商业街区只是项目的一部分；整个项目还包括2栋高层住宅（1#、2#号楼），1栋公寓（9#号楼），3栋写字楼（6#、7#、8#号楼）。
目前整个项目已经全部交付，其中2栋住宅在去年10月底已经交付，公寓和写字楼在今年4月也已交付。
据我们了解到的情况，住宅和公寓已售罄，不过3栋写字楼在今年7月才刚刚启动销售，均价7000元/㎡，目前是只售不租。至于开发商所说的引入酒店，目前尚不明朗。
项目居中就是它的开放式街区，虽然从图上看，标号3#的绿色盒子，非常像商业盒子，但并不是，它其实更像是放大版的街铺。
从我们现场实际看到的情况，这个绿色盒子内部尚未完工，仍旧被围挡拦着。
02
我们实地探查了一圈，发现中奥滨江One的商业街区，招商的成绩并不理想，或者说人气非常惨淡。
根据张贴出来的展板来看，目前总共有大概20来家商户入驻，其中还包括思艳鲜包、体彩之类的微小商户。
大型餐饮则只有一个宫宴臻品，而且目前尚未开业。倒是好几家舞蹈、瑜伽、健身之类的工作室，已经营业得非常红火，透过玻璃能看见里面人影幢幢。
我们现在看到的情况是，已开业的店铺大多是只占了1-2格的小店面，比如沙县、家装、图文广告。唯一比较大店面的就是一家品牌类型的兰州拉面。
至于上图中的很多店铺，我们实探并没有发现开业，可能还在装修筹备中。
03
整个商业街区逛完之后，给我最大的感觉就是冷清和仓促。
我们只看到大概10%-15%的店铺开业了，算上我们能看见的正在装修的店铺，可能这个比例也不到30%。
中奥滨江One整个项目，在今年上半年全部交付，其中公寓和写字楼是4月交付，住宅是去年10月交付的。
中奥滨江One
从现场的封窗情况来看，两栋住宅的入住率还非常低，与它一街之隔的新力樘悦，在去年12月交付，封窗比例看过去也很低。
新力樘悦
项目南面就是巨大的绿地国博城，紧邻的是二期，入住率虽然不高，但是整个绿地国博城，体量摆在那里，未来的商业需求，周边可以释放的对象，也就指望中奥滨江One的商业街区了。
中奥滨江One的冷清，一方面是因为整个九龙湖的人气天赋不足，另一方面，也和商业街区这个形式有关。
我以为，南昌这个全国有名的火炉城市和多雨城市，天然就不适合做街区商业。酷热的阳光，或者经常连绵半个月的雨水，都会大大削减大家的逛街热情。
04
中奥滨江One的街区，采用的是出售再返租的形式，全部委托给了乐盈来管理。
为什么是乐盈？因为中奥的前身，是南昌四大地产之一的筑城；而乐盈，则是筑城分拆出来的商管公司。
再说出售返租的形式，对于买了店铺的业主来说，开发商能够保证定额定期返租，肯定是大大减轻了业主们的心理负担。
这样开发商卖铺也更轻松一点，但是根据压力守恒定律，卖铺的压力少了，商业运营的压力就多了。
所以压力就给到了乐盈这一边。
乐盈，在南昌总共运营有两个乐盈广场，一家在丁公路，一家经开管委会对面，但两家乐盈广场都运营的不太成功。
丁公路乐盈广场
其中丁公路的乐盈广场，在刚刚过去的6月底传出消息，重新装修恰好一年整的豪士多超市，也闭店撤退了。目前仍旧没有新的商家填充入场。
至于经开的乐盈广场，在旭辉中心开业之后，只会面临更巨大的同业竞争压力，未来难言乐观。
05
中奥地产与筑城地产之间，还有一段故事。
让筑城地产打响招牌的，是2008年创造奇迹的江西奥林匹克花园，由筑城和中体集团合作开发。
江西奥林匹克花园
至于中体集团，则是国家体育总局趁着奥运风，专门为经营奥林匹克系列产品成立的公司。
中体集团在全国各地兜售奥林匹克花园系列，其中南昌象湖的奥林匹克花园就是和筑城合作开发的。中体集团授权冠名，筑城负责实际开发。
这也是筑城在南昌地产历史上留下的最浓墨重彩的一笔，为了纪念这一辉煌战绩，筑城董事长在2012年，重新注册了中奥地产。
自此，筑城地产彻底成为历史。
06
老实讲，2000年代的南昌四大地产，到今天都已经成为情怀。
目前仍旧坚持在地产界的，只剩下恒茂和中奥（筑城），至于洪客隆和世纪地产，已经彻底和地产say byebye。
四大地产留给南昌的，是恒茂国际华城的超高绿化，是世纪风情的绝美园林，是滨江一号（洪客隆开发）的无敌江景，是江西奥林匹克花园（筑城地产开发）的销售传说。
旧日的四大地产之所以落伍，很大原因在于他们都太老实了，只是勤勤恳恳的开发一个楼盘，开发之后再考虑下一个。并没有太旺盛的扩张野心。
至于四大地产的后一辈，新力之流，则是完全相反的经营策略，紧紧拥抱高周转和高杠杆，狂飙突进，迅速崩塌。
如果能够选择，我更希望二十年前的四大地产能够满血复活。
END
