多校划片北京房价会降吗？西城731多校划片前三天
多校划片北京房价会降吗？西城731多校划片前三天今年4月30日，区教委一纸新政，让更多家长一股脑冲进西城，提前“布局”。多年积淀的教育素养，短期内其他区难以追赶的升学优势，足以让孩子们拥有一段别样的求学经历。1000万，大望路、奥森、望京乃至三里屯，高品质次新房也有大把选择。这些房子，人车分流、配套方便、物业给力，出门10分钟幼儿园小学都配齐，满满的居住幸福感。而每年，数以千计的西城家长还是将这“千金一票”，投给开篇提到的那些著名小区，无物业、无车位，外立面干涸的水渍透着浓浓的年代感。面积基本是50-70㎡，对户型的最高要求是能隔出一个两居，让父母陪伴孩子这6-18岁的成长时光。
本文首发于公众号【新浪北京房产】
广外的一居475W、德胜的一居660W、金融街的一居815W（京畿道）到1000W（丰汇园）……
金融街丰汇园54.2平一居，总价1050万，“筒子楼”
500万，新房市场，可以“闭眼挑”一个临铁小三居。
1000万，大望路、奥森、望京乃至三里屯，高品质次新房也有大把选择。
这些房子，人车分流、配套方便、物业给力，出门10分钟幼儿园小学都配齐，满满的居住幸福感。
而每年，数以千计的西城家长还是将这“千金一票”，投给开篇提到的那些著名小区，无物业、无车位，外立面干涸的水渍透着浓浓的年代感。面积基本是50-70㎡，对户型的最高要求是能隔出一个两居，让父母陪伴孩子这6-18岁的成长时光。
多年积淀的教育素养，短期内其他区难以追赶的升学优势，足以让孩子们拥有一段别样的求学经历。
今年4月30日，区教委一纸新政，让更多家长一股脑冲进西城，提前“布局”。
（规定自今年7月31日后，西城区取得房本、从本市其他区迁入户口，将全部以“多校划片”方式入学，且六年内只提供一个学位。）
数据显示，西城上半年二手房的增幅为北京平均水平近2.5倍。
按照过户周期，想赶在7月31日前落户，基本交易都集中在5月、6月。但置业顾问小吴坦言，只要客户下单，我们都会想办法赶上节点（通宵达旦）过户。不到7月31日，西城学区都不算真的退烧。
在北京，西城和海淀是学区好兄弟，但今年的风头都被西城抢了。
除了都是传统教育高地外，西城的15所小学是对口直升，一套学区房解决了9年的难题。与海淀不同，西城资源更稳健，不拼娃、平均化，即便是非直升，大派位也基本都是好学校。
这种快乐教育是海淀家长感受不到的，这也是为什么很多西城学区房的买单人是海淀家长——再垫脚举高点儿，孩子就可脱离“鸡娃”线。
那么，新政下北京西城区二手房市场，现在如何呢？小K用了一下午的时间实探了西城的三个“档位”学区，情况还真的不一样。
德胜门学区【三帆附小】
降价100万 比731节点来的更快
德胜门片区是西城最北边的学区，教育质量仅次于金融街，一共有5所小学，这其中只有三帆小学有直升优势，吸引了朝阳、昌平以及海淀的家长们。
链家一门店经纪人告诉小K，2014年，裕中东里和裕中西里变成学区房，这几年时间把周边的房价甩开了近一倍，之前裕中的房价和安贞差不多，现在安贞房价8万左右，裕中的房价15万左右。
“要么不涨，要涨就是暴涨。”经纪人谈起片区房价平淡如水。
没想到的是，7月还未过半，三帆小学就宣布今年缩班，学位近乎腰斩，但报名人数高达420人，也就是说有200多个学生需要调剂。
“拼的是第一顺位、还有过户时间，2016年下半年落户的都被调剂了。”经纪人坦言。
多校划片 缩班叠加效应就是使得裕中东里的小房子，一个月跌了快100万了，目前最便宜的一套一居室现在660万就可以成交，之前都得730、740。
现在链家的挂牌量裕中东里92套，裕中西里96套，比没有多校划片前多了近一倍，但成交却停滞不前。据数据显示，7月前19天，西城区实际二手房成交量占全市比重由5月11%的高点降至6%，为2019年以来月度最低值。
如此看来，在这场动荡里，早挂出来一天都显得很重要。
“即便不是单校，但还是西城。”虽然最近一周基本都没开单，但经纪人对未来成交还是有信心。
金融街学区【宏庙小学】
不差钱、先还抵押 再谈过户
金融街片区是西城最贵的学区，一共有6所小学，这其中宏庙小学是直升中的南波湾，同样直升的还有西单小学。
丰汇园是西城金融街著名的学区房小区，最高单价超过25万元/平方米，对口的宏庙小学学区。30、40平米一套的老房，动辄上千万的总价。
此次731政策，相比裕中，丰汇园价格只是小幅度波动了10%。经过询问，小K发现丰汇园不少房源，背负着多达几百万的抵押贷款，需要买家首付款解抵押，业主并不着急 ，所以议价空间非常小。
“如果出售的房子太便宜，业主没有那么多现金补上，就无法换房，也就导致业主选择观望。”链家经纪人说。
京畿道和二龙路小区相对来说就毕竟稳定，夹在西单小学和实验二小两所好小学中间，业主期望值很高，所以基本没有下调价格。
而且价格上，丰汇园一居室的价格这边完全可以配一个两居。
广外学区【椿树馆小学】
最稳定发挥、不受影响的上车片区
广外学区是西城最靠南边的学区，一共有9所小学，这其中只有椿树馆小学是直升的。
跟前面两个片区相比，广外学区是西城上车学区。价格基本可以控制在500W上下。
“单价方面没有太大变化，因为小户型基本看总价，5月份56平方米小户型总价约545万元，现在是540万元左右。”车站东街周边的一位经纪人告诉小K。
这边出租的比置换成交的要多，究其原因，还是因为车站东街房子太老，贷款的几率很低。
大户型趁机走俏
借着学区机会 入手大户型最多能省100万
据贝壳数据显示，结合西城区的供需情况，预计731后半年量价会持续小幅下跌，预计累计下跌半年，均价跌幅在5到10个点。
但没过731，西城已经是下跌ing了。
不过在走访中，小K发现，其实还有些人正借此“时机”，悄悄上车了区域内的大户型。
接待小K的这位经纪人刚从建委过户回来，一身便服，只为了躲避建委限流，尽快帮助业主顺利过户，毕竟这三个月的单子几乎相当于去年一年的。
当小K询问接下来，是不是可以稍微轻松一些，她答道：
“731针对的不只是小户型，许多大户型的价格，也在变化，我有个客户，就顺手要了一套100多平的三居，比之前省了100多万。现在西城价格还是很合适的。”
西城学区房基本都是70-80年代的单位分房或者回迁，户型也基本都是暗卫、小客厅。更有网友戏言：别说暗卫了我只想要客厅有个窗户。
就是这样的老破小，也基本能做到两三年就换个主人。经济实力是家长下的赌注，除了赌学校，还要赌接盘，没人接盘，泡沫自然就价值回归了。
“做好了赔100万-200万的准备，谁让我就这么一个儿子。”
无数个家长都心甘情愿承担学区房这个楼市中的“奢侈品”所挤压出来的泡沫，只是为的是将来孩子能轻松小升初或者有更大的概率考上好大学。
小K的朋友讲过一则亲身经历：
2003年，她以本区第三的成绩考入西城某名校高中。
开学第一天，课程安排是自由分享，以PPT的形式。而这个班里除去该校初中部直升的同学，大部分孩子此前从未尝试过多媒体教学，遑论PPT。多数孩子是在当天临时去附近百盛买的U盘，最大容量128M。
后来大热的《百家讲坛》中的名家，其中不乏他们的任课老师。
再后来，高考成绩公布，全年级11个班，一本率接近100%。
三年的经历，“水涨船高”，让她收获颇多惊喜。
在承受范围内，让孩子拥有一段不一样的教育经历，这1000万，值么？
至少小K理解这种选择：孩子和老人不能等，成长期，首要保证教育环境。
毕业后，家长再去置换，提升居住品质。一笔投入，两段人生体验。
当然，每种选择也都暗藏风险，
明年此刻，家长们依然会紧张。政策第一年执行，此时成交量越大，明年调剂的风险或许越高。
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文章来源:乐居买房
