上海商业地产调研报告：上海商业地产创新发展

上海商业地产调研报告：上海商业地产创新发展美术馆的10个展厅中，有具备博物馆级国际标准的恒温恒湿展厅4个，还有挑高达 5~9米的现当代艺术展场空间，可满足不同形式、体量规模的艺术展览需要。据讲解员介绍宝龙美术馆占地面积23000平方米，拥有500至1100平方米的大小展厅共10个。走进展厅，入眼即是高达数米、独具艺术特色的一棵松。十多米的展厅通透的玻璃顶引入了自然光线，整个展厅显得很通透。宝龙集团董事执行副总裁兼事业二部总经理张洪峰、集团副总裁兼南京城市公司总经理任利民等领导接待了南京考察团。任利民副总裁重点介绍了宝龙商业地产发展情况。宝龙在商业地产通过“统一选址、统一模式、统一产品”的标准化模式下，实现了全国扩张和快速复制。2015年，宝龙地产对产品线进行梳理和升级。升级后的城市综合体产品线分为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场。宝龙地产逐渐从商业地产开发商转型为城市综合体运营商。此次考察团重点参观了宝龙美术馆---宝龙城--宝龙艾美酒

导语

上海是国内商业地产开发和运营领先的一线城市。继深圳对标考察活动之后，又恰逢上海“中国国际进口博览会”契机，11月8日至9日南京市商务局会同南京商业地产商会、九九会，对标上海标杆企业和典型项目，在深度交流中学习创新理念，对接资源，寻求合作，收获满满。此次南京考察团成员有南京市政府参事、南京市商务局原局长汪振和，南京市商务局副局长张雁宁，南京交通控股集团副总经理、置业公司董事长杨民，南京体育产业集团董事长章小奇，南京市商务局流通业发展处处长富宁宏，南京商业地产商会法人代表、联席会长吴正梅，南京商业地产商会联席会长兼秘书长冯宪法，青奥产业南京公司总经理曹志坚、副总经理马建伟，鼓楼区商务局副局长张兵，秦淮区商务局副局长雷明，南京市商务局流通业发展处科长苏炜、宋关闯，栖霞区商务局招商部部长廖静宜，山东渤聚通云计算公司董事长宫文浩，CA资产合伙人陈文庄，江苏蓝风国际投资发展公司执行总裁唐瑞泽，南京体育产业集团竞赛部主管徐晨飞等近30人。

考察精彩瞬间

壹 | 宝龙集团考察

宝龙集团董事执行副总裁兼事业二部总经理张洪峰、集团副总裁兼南京城市公司总经理任利民等领导接待了南京考察团。任利民副总裁重点介绍了宝龙商业地产发展情况。宝龙在商业地产通过“统一选址、统一模式、统一产品”的标准化模式下，实现了全国扩张和快速复制。2015年，宝龙地产对产品线进行梳理和升级。升级后的城市综合体产品线分为宝龙一城、宝龙城、宝龙广场。宝龙地产逐渐从商业地产开发商转型为城市综合体运营商。

此次考察团重点参观了宝龙美术馆---宝龙城--宝龙艾美酒店。七宝宝龙城作为总部产品，在参观过程中，我们也感受到宝龙地产全新商业理念表达。

第一站---宝龙美术馆

据讲解员介绍宝龙美术馆占地面积23000平方米，拥有500至1100平方米的大小展厅共10个。走进展厅，入眼即是高达数米、独具艺术特色的一棵松。十多米的展厅通透的玻璃顶引入了自然光线，整个展厅显得很通透。

美术馆的10个展厅中，有具备博物馆级国际标准的恒温恒湿展厅4个，还有挑高达 5~9米的现当代艺术展场空间，可满足不同形式、体量规模的艺术展览需要。

美术馆内设有西餐厅、艺术商店、咖啡厅等服务区域，有限量版画、香插、T恤、书灯等艺术衍生品。

第二站---宝龙城

七宝宝龙城是七宝地区最大体量的半开放式商业综合体，拥有闵行区首个独栋景观沿河别墅设计餐饮小镇，七宝地区最大规模的通宵美食街。在业态布局上，B1层是以零售、餐饮为主的购物街；1F多以主力店、快时尚品牌和传统的成熟大品牌为主；2F以时尚零售业态为主；3F以儿童业态为主；4F则主打餐饮。

参观宝龙城过程中，大家还进行了人脸识别、虚拟试穿、无人零售等新技术的体验。

第三站---艾美酒店（宝龙艺术中心、宝龙企业馆）

随着人们对美好生活需求提升，文化产业是未来发展的一个重要方向，也是体验式商业地产的重要组成部分，宝龙在文化领域的开拓也在商业地产竞争格局中抢占一定的优势。

第四站---宝龙座谈会

座谈会上大家一起观看了宝龙集团宣传片，结合下午的参观，考察团对宝龙集团的布局发展有了更全面的认识。会上大家就商业地产与文化结合的模式进行了交流，探讨了未来资源对接，合作的机会。

宝龙集团副总裁兼南京城市公司总经理任利民：

宝龙真正意义上进南京应该是2017年7月份。宝龙集团产业主要是地产、商业、酒店旅游、文化艺术、工业与信息业五大产业板块，商业地产目前已开业36座商业综合体，持有物业目前达450万平方米。从2003年到现在的10几年时间，我们商业地产一直在发展，尤其近几年我们一直在总结经验和不断摸索，把商业文化和艺术做为我们特有的体验，进行融入。我们商业地产施行“1 6 N”布局。“1”就是以上海为核心，“6”是重点关注南京、苏州、杭州、宁波、厦门、福州六大城市地铁上盖综合体项目，“N”是指其它机会型拿地城市。我们也希望通过这次考察交流，和政府部门领导、相关企业家能有更深交流，未来能在南京一起合作。

南京市商务局副局长张雁宁：

上午参观了进博会，下午参观了宝龙商业街，我觉得商贸流通是非常重要的一个环节，商业的本质到底是什么？应该是为人民生活服务的。到今天我们的恩格尔系数已经20几了，我们过去商业满足的是物质消费，实质上发展到一定程度应该更多的是去满足精神消费，包括艺术、体育、休闲、教育、培训等诸多方面如何去结合。商品和服务之间有效结合，这可能是我们做商业的一个基础点和思考点。第二是我们商业要走创新的路子，我们南京的商贸流通业做的不错，但是还是存在着短板。南京商业大的商业像新街口、夫子庙还是不错的。但我们区一级的商业中心目前来看还是不太理想，包括商业街这块，没有特别好的商业街。第三个我们讲的社区商业，不能停留在过去光顾着把商品卖出去，还是要考虑到人民的美好生活精神需求。从企业角度来讲，也是有很多创新发展的机会。特别是进博会从国家层面也给商业企业发展创造了很好的机会。最近我们从南京商贸发展情况入手，经过3个月的调研，写了一个文件，这个文件还是比较实际的，从商圈发展、电子商务、社区商业、营商环境等方面拿了一个《意见》文件，我们希望能从政策角度给新、老企业还有想到南京发展的企业做些支撑。

南京交通控股集团副总经理、置业公司董事长杨民：

对于宝龙，我们一直知道在做商业地产，但内涵是什么，主要在做那些事不是很清楚，这次来考察学习，宝龙在“商业地产 文化”的理念和运营模式上，我们还是有所启发的。我们交通集团除了做交通投资还有土地一级储备。在南京一些地块上，我们可以回去对接一下，探讨下合作可能性。

南京体育产业集团董事长章小奇：

我们体育产业集团有五大板块，其中一块是体育产业基金包括产业联合会、体育资源交易平台。第二块是全民健身品牌连锁，我们新街口还有一个6万多平方的体育综合体，面临城市更新和业态改造问题。我们后面体育综合体这块当中可以多交流探讨，我们也有体育类培训，其实文体不分家。我觉得后期轻资产运营这块我们可以多沟通，探讨合作点。第三块就是亲子培训和亲子装备，其实体育是亲子业态里最重要的一个板块。现在谁家的孩子不管上什么学校，回去之后都会学个游泳、围棋、足球、篮球、网球、跆拳道、羽毛球、高尔夫等等。第四个是我们“火”板块也即“影响力”板块，主要是举办国际赛事、承办国际体育会展、加强与国际体育组织交流。我们说“金木水火土”，第一个投融资是金，第二个木是连锁、复制，第三个水就是现金流，我们体育装备的销售和培训，火就是形象和影响力，国际赛事表演，像羽毛球世锦赛、篮球世界杯等。 “土”的板块其实就是重资产，城市层面需要的体育基础设施，联动开发建设体育物业。我们五个板块其实是按“金木水火土”五行理论搭建业务板块战略布局的发展思路。我们和宝龙在五个板块都可以探讨交流寻找合作点。

贰 | 国和1000考察

杨浦区国资委党委书记、区国资委主任曾冰；杨浦区商务委副主任经琪；杨浦商贸集团总经理徐泉及上海瑞商联城商业投资管理公司总经理崔明军等领导接待了南京考察团。

第一站---项目参观

项目名称：国和路1000号、世界路90号社区商业中心；

项目体量：地上地下1.65万，地下1层地上4层；

项目类别：城市更新；

项目模式：区级重点民生工程；

项目投资：近6000万；

重要节点：项目于17年6月开工，18年5月1号项目开业。

投资开发：上海杨浦商业发展投资有限公司；

运营管理：上海瑞商联城商业投资管理有限公司；

业态包含超市、餐饮、零售、教育、健身、教育、社区配套、社区服务等，业态齐全，功能齐备，满足周围居民日常生活的需求。

-1F ：停车场

1F：舌尖环游记：小型餐饮 社区配套（便利超市、通讯、蔬菜水果） 活动展示空间；

2F：大厨集结号：中型大型餐饮 体验消费 情景休息；

3F：童梦总动员：儿童教育 儿童游乐 情景休息 直饮水点；

4F：共享乐无界：社区共享 社区配套（社区共享厨房、社区共享会议、社区共享办公、互联网“家”空间、社区交流空间） 社区服务（爱老助家空间、运动健康空间、社区共享舞台） 运动健身 情景休息；

第二站---国和座谈会

杨浦区商务委副主任经琪：

国和1000这个地方为什么要做这样一个社区商业？周边都是社区居民，他们平时的生活要去消费，必须要有一个半径不超过5公里的地方，满足消费需求。这个建筑载体建成也比较早，有10多年时间了。当初换了几家人家，当初定位做大卖场，都不是很成功，为什么？周边也有大卖场，像欧尚。关键是老百姓需要更贴近他们生活需求的消费，老百姓对美好生活的要求、对品质生活的要求越来越高，现在也更多的需要处理好邻里关系、社群之间的互动关系。所以我们这个载体更贴近百姓需求。所以国和1000的定位设置、业态设置都是按照社区居民需求去打造的。

杨浦商贸集团总经理徐泉：

杨浦商贸集团是100%国资的，这个项目产权是我们集团100%持有的，建筑面积16500平方米，地上面积13000平方米，地下车库还有3500平方。这个项目的建筑整体建成是在2005年，当时是由香港百佳超市承租经营，经营三年以后，单店亏损严重，提前12年和我们终止租赁合同。从2009年开始，这个地方由百联集团下的华联吉买盛租赁经营，到2014年，又是由于亏损严重，他们提前9年和我们终止合同。所以我们在收回物业之后，也意识到再像之前那样做超市可能不是长久之计，对国资的保值增值好像没有太大好处，所以做了几个尝试：

一是商业定位重新考虑。我们所处的这个片区是非常成熟的片区，又是老的居民区，所以商圈我们感觉到肯定是不缺乏客流的，但是是缺乏社区居民需要的业态，周边配置的设施我们感觉缺少必要的品质，所以我们把中型超市的定位推翻掉，改造成大家现在看到的创新型的社区商业中心。

第二我们对运营的模式做了一些探索。首先我们商贸集团其实是从计划经济时代就存在的，是有一些自营能力的，市场经济之后，很多放弃了自营，基本上都靠资产租赁为主来做经营的，长期以来，我们感觉在商业载体的设计、招商、运营这些方面的能力都非常匮乏，所以为了弥补这些方面的不足，我们项目采用了一种新的运营模式，我们在广泛的学习借鉴基础上，通过市场化的遴选，引入了我们商业运营的机构---瑞商联城。在选择运营机构之前，我实际上把上海差不多规模的所有社区商业中心都跑了一遍，先看了已经做成的项目，发现瑞商联城做的项目和我们想做的项目理念比较一致，所以最终选择了瑞商联城。二是项目改造，是由我们集团直接改造的，我们通过高水平的设计，彻底把原来的空间布局改造了。我们改变了由以往租赁户自行改造的模式。通过统一改造，设计和定位能达到长期的衔接匹配。三是我们所有引入的商家，都是和我们商贸集团签订租赁协议，根据不同的业态选择租赁或销售分成的方式，就把以前整体租赁的方式彻底改变了。四是改造和运营过程中我们和瑞商联城一起成立了工作组，各司其职，各展所长。把项目共同建设运营好。

第三是空间布局做了一些调整。在商场改造过程中我们提出不要再为了追求经济效益，见缝插针的空间布局，想着空间要还给社区，所以在设计商场的时候，商场大量留白，大家在参观时候看到了大量的公共空间和公共设施，给社区居民能够驻足休息。另外，我们拿出了四层一整层精心打造社区商业中心。服务的内容涵盖公共厨房、公共餐厅、公共办公、公共会议室、图书馆、体育健身、修理修配、养老等，涉及到社区生活的方方面面。在商业设施空间进行这样的开放式布局，还是很少见的。这样就为我们商场和社区的融合提供了条件。

第四是社区服务方面我们做了一些探索。为了实现持续服务的理念，前期我们和所在街道的党工委办公室做了多轮沟通，我们征集社区居民的需求。我们提出通过党工委办公室、通过街道组织各种社区活动，需要使用国和1000项目的设备，我们全部免费提供。社区居民可以充分利用公共空间开展活动，今天比较巧，大家刚才看到一楼正好有社区消防活动。

通过建设标准化社区商业中心，我们体会到，在大型购物商业中心和传统商业街区进入竞争白热化，而且同质化阶段，区属的国有企业能够扎根社区，利用好自己的优势，深耕社区商业，应该是能有所作为的。我们提出来，商业和公益能够跨界融合，商场和社区能够深度融合，可以给国有资产带来社会效益和经济效益，经营的系统性风险也大大降低。

杨浦区国资委党委书记、区国资委主任曾冰：

我今天第三次到国和来，第一次是安全生产检查，改造的时候过来的；第二次是我们国资委的端午节活动，在四楼的共享空间，组织大家包粽子。第三次是这次接待南京的调研考察团。国资委在这个项目上是尽可能授权，少说话。国资重组以后，对国资类企业我们有三个要求：一是所有的资产保值增值的功能；二是国资运营要安全；三是区属国资姓“国”还是姓“杨”，这决定着你要做的事情是我们区委区政府要做的事情，具体细化，商务部门要指导，比如街道、社区还有要求。国有资产保值增值一定要通过市场专业化的管理。我们对集团的定位是有要求的，也要求他们把定位和理念传递到每一个项目中去。目前我们看到国和项目对资产安全运营很注重，很多细节做的很好，项目也具有成长性、期待性。这次一看，和我们上次看到的，又有许多新变化。

上海瑞商联城商业投资管理公司总经理崔明军：

上海瑞商联城商业投资管理有限公司，公司成立于2005年，是专注于社区商业投资、运营、管理的公司。最近两年，涉及到资本。公司初级阶段主要负责上海大型购物中心一体化的打造，2008年开始专注于运营打造社区商业。公司目前在上海有12个社区商业中心。在最初的时间，我们都是自己投资建设也有租赁。后来国资委和徐总给我们提了一个新的建议，希望我们能参与整个项目改造、运营、管理，带我们进入了一个资产管理的概念。经过沟通之后，我们对项目进行了一个研判和定位。我们主要做了几件大的事情：根据经济与社会效益平衡的目标，我们研创了一个更具有前瞻性的美好生活社区商业产品，我们的店铺和公共空间是1：1对半开的比例，这个空间能接受是很难的，第二我们把最难的四楼通过拆掉一部分产权面积，留出了这个露台，大家刚刚看到的两边的露台其实是有一定屋顶的，我们把他拆掉了，集中在中间，把两边流出来，做到平衡。我们总共投了5000多万，用于整个物业结构的改造接近3000万，用于装修的只有1000多万，大家看到的表皮其实是比较简单的装修，用的是相对环保。颜色和材料的选择是由我们非常强的设计团队和产品团队精心挑选的。物业的整个结构，安全保护，我们是没有改动它的，这也是改造比较难的地方。最后，整个四楼呈现出来的社区，达到了社会效益。这只是第一步，我们也在摸索。近期我们也会对四楼进行新一轮的升级，我们要让社区商业中心有一个更温暖的，更开放的，更有社交性的空间呈现出来给居民。首先让他们感受的是这是他们家的的第三空间，他们随时随地都可以来享受他们的生活，享受他们生活的品质，在这里愉快的消费。

南京市政府参事、南京市商务局原局长汪振和：

国和项目今天我们也是针对性的组织、针对性的看的，百闻不如一见，运营模式、思维方式都让我们眼前一亮。现在大家往往注重大的商业综合体以及载体的建设，但恰恰在我们老百姓身边的社区商业、最基础的商业没有发展起来。比如我们南京是有社区商业的，但没有社区商业中心，这也是我们的一个痛。所以在这关键时刻，怎么提高，怎么创新是需要交流学习的。我们刚刚看到，国和1000写着打造“最有温度的社区商业”，温度来源于哪里，核心是便利服务社区居民，灵魂是以人为本，人性化考虑。项目整个环境颠覆了我们传统的商业空间布局，拿出大量空间做公共空间、公共配套，我想，最终也会达到经济效益和社会效益的完美结合。