房企康养模式：房企都在大力发展的康养业务

房企康养模式：房企都在大力发展的康养业务以十九大报告“加快老龄事业和产业发展”为契机，中国养老产业的顶层设计与政策架构已初露雏形。国务院重磅出台：康养小镇已上升为国家战略。《“健康中国2030”规划纲要》则直接给出了到2030年健康产业的规模——将达到16万亿。于康养产业而言，由人口老龄化孕育出的“银发经济”是利好信号，康养产品及康养服务目前正处于“供不应求”的状态，市场空间广阔。其中，60岁以上人口为2.64亿人，占全国总人口的18.7%；65岁及以上人口为1.91亿人，占比13.50%。与2019年相比，我国65岁以上人口增加了约1461万人，正加速向深度老龄化社会迈进。而从各省市的人口数据来看，我国已有11个省市步入深度老龄化，但养老床位的缺口却非常大。全国范围内，平均每千名65岁以上老人才拥有25.8个养老机构床位，而大部分的省市居于全国平均数之下，其中不乏老龄化程度较高的省市。大部分的老年人无法得到专业的照护，养老机构

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地产行业多元发展新机遇

据国家统计局发布第七次人口普查数据，截至2020年11月1日，中国人口达14.1亿。

其中，60岁以上人口为2.64亿人，占全国总人口的18.7%；65岁及以上人口为1.91亿人，占比13.50%。与2019年相比，我国65岁以上人口增加了约1461万人，正加速向深度老龄化社会迈进。

而从各省市的人口数据来看，我国已有11个省市步入深度老龄化，但养老床位的缺口却非常大。全国范围内，平均每千名65岁以上老人才拥有25.8个养老机构床位，而大部分的省市居于全国平均数之下，其中不乏老龄化程度较高的省市。大部分的老年人无法得到专业的照护，养老机构更是“一床难求”。

除此之外，养老床位结构性失衡的问题也十分突出。养老产业的发展往往与当地经济发展、医疗资源配套以及政策支持力度等相适应，故经济发达地区以及养老机构建设示范性省市，往往会有较高的床位普及率。

于康养产业而言，由人口老龄化孕育出的“银发经济”是利好信号，康养产品及康养服务目前正处于“供不应求”的状态，市场空间广阔。

以十九大报告“加快老龄事业和产业发展”为契机，中国养老产业的顶层设计与政策架构已初露雏形。国务院重磅出台：康养小镇已上升为国家战略。《“健康中国2030”规划纲要》则直接给出了到2030年健康产业的规模——将达到16万亿。

虽然医疗健康领域投资素来有“资金投入大、专业门槛高、收益慢”三大特点，但是因为有很大的发展空间，以及稳定的现金流特性，医疗健康产业已经吸引了众多资本的涌入。还因为与地产业务与文旅产业较强的关联度和协同性，随着房地产行业“黄金时代”的远去，也催生越来越多的地产集团跨界经营，纷纷布局医养圈，逐渐成为2.0时代的投资风口。通过以地产项目为载体，通过住宅项目的规模化发展，实现产业经营良性循环。毫无疑问，康养产业确是当下地产多元发展的新机遇。除了潜在的购买需求可观之外，在政策推动下，相较于住宅性质的土地来说，康养类用地拿地成本和难易程度更低，这也是地产愿意参与进来的原因。但如何达到康养标准，如何做好康养地产的“投融管退”却是摆在开发商和资管机构面前的新课题。DiChanRen02

新时期康养运营与盈利模式

康养地产建立在旅游产业、休闲产业、文化产业、健康产业及养老产业基础之上，以中国传统的养生的理念和方法去解决养老问题的复合型房地产开发模式。所谓“身体健康、心情愉快、生有所养、老有所乐”，这些人们对于美好生活的基本追求，即是康养。延伸到更大范围，从生命的角度出发，康养要兼顾三个维度，一是生命长度，即寿命；二是生命丰度，即精神层面的丰富度；三是生命自由度，及用以描述生命质量高低的指标体系。因此，康养产业不是健康、养老和疗养的简单拼盘，而是覆盖全生命周期的全方位健康管理服务。如今，康养产业的运营及盈利模式主要分为5类，分别为会员俱乐部、度假基地连锁、分时度假模式、连锁养老超市、以房养老。会员制俱乐部代表案例如北京太申祥和山庄，采用中国传统古典园林建筑建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，开创了敬老院与俱乐部结合的崭新模式，将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生模式。度假基地连锁模式的代表案例则是北京金港家苑及江苏生态养老连锁，将养老与度假旅游结合起来，在全国各地建立连锁基地形成连锁经营模式，以统一的经营模式、全包式的服务、高性价比的度假养老产品赢得客户，是高品质的度假养老。分时度假模式以云南卧云仙居、浙江城仙居为代表，是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的新概念。连锁养老超市以辽宁连锁超市为代表，是一种新型的老年服务型机构，这种连锁超市服务功能强，介入门槛较低，有广阔的客户市场和服务群体。虽为非营利性机构，但以后可以市场化的运作。以房养老则以南京汤山留园养老公寓、北京太阳城老年公寓为代表，采用反向抵押的按揭方式以房养老，其思想更为超前，需要随着时间和社会发展将人们的观念逐渐改变。DiChanRen03康养地产，仍需更多沉淀作为一个仍在“成长期”的产业，康养存在许多需求缺口与不足之处。企业方面，不能贪大图洋，要根据自身特点设计开发项目，需要从上至下多方综合能力的协调。

首先，在康养市场中，企业倾向于布局中高端养老项目，如共有产权销售模式的恭和家园、会员制模式的泰康之家。优越的住宿条件，配备便捷、完善的医疗服务设施，吸引了大批高净值人群。

中高端康养项目能给企业带来巨大的现金流，加快回收投入成本；反之，收费较低的康养机构毛利率会更低。

但回归康养业务的本质，在老年群体当中，仅有极少数可以负担得起中高端康养机构的高昂费用。康养服务有着更广阔的市场。公办康养机构扩张能力有限，民营康养机构与大部分老年人收入水平不匹配，性价比高的康养机构早满员，很多独居或是失能的老人得不到专业的照护，有必要普及、深化养老服务。

目前也有一些开发商从康养地产转型为康养服务，专注康养服务市场。比如银城集团旗下物业和养老联合设立“银城怡家”，以“物业 养老”的形式拓展社区居家养老业务。此外，保利和熹会分别于广州和成都试点，向社区居民提供居家养老服务。

与此同时，基本养老保险、年金制度以及个人商业养老保险是我国养老金制度的三大支柱，事实上，对于当代老年人来说，比较普遍的仅有基本养老保险。现有的养老金水平难以承担养老、康养的高昂费用。

养老金供给压力的加剧，迫使我们需要寻找更优化的制度保障。结合日本和美国在养老制度以及养老机构建设方面的经验，国内可以根据国情，从保障制度以及金融产品的发展等方面来助力康养产业的发展，实现对老年人更全面的保障。

目前康养地产的痛点在于投入成本过高、产业链条不完整以及传统康养观念难以改变。康养地产应该要回归到老年人真实的需求上来，摒弃传统的房地产思维，回归服务来推进行业发展。

无论是企业的盈利问题，抑或是老年人的养老需求问题，出路都在前方，相信时间会沉淀出一个成熟的养老市场。