西安买房的痛点：的西安购房者想买这里
西安买房的痛点：的西安购房者想买这里1、 低密、高绿化的人居环境，是选择浐灞的主因由此可见，价格是决定购房者买房的最关键因素之一。引申问题：为什么人数占绝对优势的刚需和首改会买在城北和浐灞呢？纵观9月西安各区房价地图，城北均价12294元/平，浐灞均价11861元/平。而西安9月的整体均价是13342元/平，城北和浐灞的均价都低于西安整体均价。图 | 来自克而瑞西安9月房价，仅供参考
这已经是AI君的第285篇原创文章了，觉得有用可以关注我们，与买房死磕到底
近期，克而瑞公布了西安9月份购房者大数据报告，其中除了房价之外，有两点值得大家关注。
1、西安购房者中刚需和首改居多，总体占比达到了86%。
2、这些购房者主要买在了城北和浐灞。
引申问题：为什么人数占绝对优势的刚需和首改会买在城北和浐灞呢？
纵观9月西安各区房价地图，城北均价12294元/平，浐灞均价11861元/平。而西安9月的整体均价是13342元/平，城北和浐灞的均价都低于西安整体均价。
图 | 来自克而瑞西安9月房价，仅供参考
由此可见，价格是决定购房者买房的最关键因素之一。
1、 低密、高绿化的人居环境，是选择浐灞的主因
购房者之所以买浐灞，最重要的原因是——宜居。
灞河、浐河双河交汇诞生了古城生态环境最好的区域——浐灞，河水资源丰富、低密、高绿化，拥有其他区域不可复制的优质人居自然环境，十分宜居。
图 | 浐灞实景图，来自网络
2、完善的配套，是选择城北的主因
那这么多购房者为什么会选择城北呢？
一言以蔽之，配套完善啊！
众所周知，2011年市政府北迁之后，城北的发展用翻天覆地丝毫不为过。
地铁2号线贯通城市中轴，将西安从南到北压缩成1小时生活圈。棚户区环绕的大明宫转眼成了城市“中央公园”。站在道北，放眼凤城路，简直就是城市核心CBD。
图 | 来自网络
发展向北，生活向北，一步步从宣传语变成了现实的映照。
大城北：交通和商业齐飞
图 | 来自网络
1、交通和商业，是城北的核心竞争力！
逐渐完善的交通体系，不断落地的大型商业综合体，也成为城北区别于其他城区的核心竞争力。
即将在年底通车的地铁4号线，是西安重要的交通干道之一。4号线贯穿古城“中央公园”——大明宫国家遗址公园，对于提升西安城市功能、升级城市中心产业结构具有十分重要的作用
图 | 地铁4号线线路图，仅供参考
目前地铁4号线周边拥有包括大华1935、大明宫万达广场、大明宫建材、大明宫中央广场在内多个大型综合体项目。据悉，这里还将诞生多个世界顶级演艺和文创综合体。最终城北将形成以太华路与北二环大明宫立交为基点的新兴现代化商业中心区。
这是正在修建的地铁4号线百花村站，在百花门业建材家居城南侧，路两边的底商人气很足，主要是因为这里有不少已入住的小区，整体居住氛围很不错。
图 | 地铁4号线百花村站公示牌（摄于2018.10.30）
图 | 百花村周边商业（摄于2018.10.30）
这里是正在修建的地铁4号线余家寨站，刚好在万达广场门口，这段路围挡较多，大家经过时要小心哟。
图 | 地铁4号线余家寨站公示牌（摄于2018.10.30）
图 | 万达广场
这里是四海唐人街，楼体已基本建成，应该在做外立面的处理和内部装修吧，门楼看着还不错。
图 | 四海唐人街最新进展（摄于2018.10.30）
图 | 四海唐人街最新进展（摄于2018.10.30）
四海唐人街——华人文化主题商业街，主要包括五个风情主题街区：北美风情街、中国近现代风情街、欧式风情街、南洋风情街和澳大利亚风情街。包含西安首个全天候室内运动公园、首度引入社区生鲜超市化菜场-唐人优鲜、首度引入青少年艺术舞台-荷苗艺术中心、首进西安的来自欧美家庭游乐新天地-天空之城，除此之外，还有文创空间、时光书城、不打烊的24H街区、购物中心、美食广场等等。
这里是渭滨路与凤城三路十字西南角的市第三医院（三级甲等），医院东侧的渭滨路很安静，车辆经过的不多。
图 | 西安市第三医院东门
西安市第三医院是由西安市委、市政府全额出资按照三级甲等综合医院兴建的市级最大规模的公立医院，2016年12月15日开始试运行。医院集合了原西京医院、唐都医院及省市优质医疗资源，是集医疗、教学、科研、康复、预防保健及涉外医疗为一体的国际现代化综合医院。
2、仍有很多问题，但开发阻力小！
纵观下来，不难发现，城北从北二环到北三环之间，与城南最大的区别就是——这里村子极少，即开发阻力较小。
众所周知，西安三环内仍然拥有大量的村子没有拆，拆迁问题一向是棚改的老大难，有极高的经济成本和社会成本。西安市目前公认难拆的村子，如青龙寺周边村子、鱼化寨、后卫寨&六村堡、甘家寨/沙井村等，都集中在南二环、城西、高新和城南片区。
图 | 南二环附近的村子
城北目前最大的问题是建材市场和断头路，建材市场已列入徐家湾改造范围，目前已陆续开始拆迁。断头路也一直在疏通，但经九路、凤城四路、凤城二路西段，都还没有通车。
尤其是经九路，连接了西安曲江新区、雁塔区、碑林区、新城区、未央区等众多沿线区域，可以从南二环直达未央区凤城九路，建成后将是西安一条重要的南北方向的大通道。就是这条城市重要的交通干道，修建多年仍未通车。
图 | 经九路部分路段（摄于2018.10.30）
不过，AI君从人民网地方政府留言版块找到了经九路的官方最新消息。
根据未央区委的回复，2018年市级城建计划已将经九路（北二环至凤城四路段）和凤城四路（太华北路至红旗铁路转线）的道路建设计划下达曲江大明宫保护办，要求曲江大明宫办于2019年4月底前打通经九路，加快推进凤城四路的道路建设。
有了官方回复，经九路及凤城四路周边居民应该也能放心很多，静待道路通车吧。
图 | 地铁2号线凤城五路站
城北与城西、高新及其他区域一样，有发展的可能性，也有发展的局限性，但城北改善的成本可能会相对较小，而且发展起来所需的时间应该会相对较短，这应该也是如此多刚需和首改购房者选这里的重要原因吧。
众所周知，因为土地资源稀缺，城北目前有房可售的项目体量都不大。如何在有限的地块上创造更多的效益，是城北新建项目的难题。许多项目采取的策略就是提高容积率，降低绿地率。因此城北小区给人的感觉都是楼栋密度大，小区绿化率基本在40%以下。
所以，想在城北找到一个低密、高绿的项目很难。
但是，万科城幸福臻园却以低容积率、高绿化率成为城北少有的低密高层住宅。
AI君统计了地铁4号线城北段周边楼盘的容积率和绿化率，万科幸福臻园是其中容积率最低、绿化率最高的项目，而且万科幸福臻园的绿化率超过了西安楼盘的整体平均水平。
万科幸福臻园总占地约4.9万㎡，地上总建筑面积约13万㎡。除了规划建设的6栋纯T3高层住宅楼、一个幼儿园，以及自带的商业街之外，万科为了给业主提供优越的人居环境，在社区中部规划设计了约8000㎡泛会所主题园林。
万科幸福臻园主打的低密宜居高层社区，不仅仅是干巴巴的数字！
在筹备初期，万科就邀请多家国内外知名景观设计单位，进行方案比选工作，最终采用了由长期服务国内知名地产的景观设计单位——上海水石景观设计公司精心规划的“一园一环六重臻境”，努力为业主打造“沉浸式园林”。
1、可以举办户外聚会的超大中央共享草坪
可能不少人在小区了住了很多年，也不一定能叫得上对门家小孩的名字。
但是在万科幸福臻园超大的中央共享草坪，创造可以由业主自主共享使用的超大活动场所。也就是说，业主们可以在与物业沟通后，搭建小型活动设施、举办户外聚会，增进邻里感情。
2、全年龄段儿童安全游乐场地
万科幸福臻园将儿童安全游乐场地规划在社区一年四季阳光最充沛的位置，并有安全地垫和无棱角的设置。
针对0-3岁、3-6岁、6-12岁不同年龄段小朋友的需求，打造了不同的活动空间。
除此之外，万科还设置了儿童MiNi植物科普园，儿童乐场旁边设有风雨连廊并规划usb充电接口、儿童洗手台及婴儿车停放点；为了避免夏天小朋友被太阳暴晒，儿童的活动区域将会种植高大灌木的树荫遮挡。
3、绿色星光跑道，打造健康的生活理念
万科倡导“每天多运动一小时”的健康生活理念，为业主打造了有氧绿色康体慢跑道，沿途设置慢跑加油站、分速跑道、微器械等设施。
4、好的居住环境，还要有好的物业服务
万科物业是中国物业服务百强企业第一名，无论是在业内还是业主之间，都有口皆碑，现在已然成为万科的核心竞争力之一了。AI君注意到万科物业有几个不错的细节，分享给大家。比如24小时全天安全巡逻，雨雪天及时清扫；比如万科已经将社区生活的方方面面与专属APP打通，物业缴费、上门维修、友邻市集等需求都能通过手机一键解决。
此外万科的保修中心拥有十分完善的管理系统，保期内房屋的质量瑕疵问题都可以在这里解决。
值得一提的是，AI君其实一直推荐购房者在价格合适的情况下，多考虑万科的项目，因为万科具有比较好的保值性，就二手房数据显示，万科旗下的楼盘在交房一到两年之后，其二手房售价会与周边小区拉开比较大的差距。这其实也少不了万科物业的功劳，而且就AI君对全国市场的整体判断，未来品牌房企之间，关于房屋质量和售价将趋于一致，真正价值的竞争将体现在小区绿化、户型的精益求精以及物业服务质量等增值项上，这是未来房屋保值的大趋势。
