北京楼市的十年主流预判（买到了楼市最高顶）

北京楼市的十年主流预判（买到了楼市最高顶）4、问：五哥你好，小白首问。 现居深圳，未来希望回到北京发展，夫妻两人都是互联网，计划要娃，现在物色软件园附近的房子，希望能兼顾改善住房3房为佳，遛娃方便，海淀学区兜底，上班方便。 北京户口非首套，当前有一套有贷款，深圳有一套全款，都卖掉加流动资金可以有900w。 现有朋友推荐海淀幸福里的新房，看中130p的三居，也考虑百旺茉莉园。 看了五哥精华问答，不推荐过早考虑学区，也不推荐新房，比较推荐朝阳（但上班太远）。 会员提问，以上需求有推荐的小区吗？海淀幸福里值得买吗？答：1. 纯投资，不买别墅项目，流动性差，涨幅差。建议在望京、双井、四惠等地 选筹 2. 海淀重点是永丰，未来10年以后会有地铁新增，连接北部几个科学城。北部新区房价不会有大的涨幅，需要较长时间慢慢养，看落地的情况，现在不建议碰 3. 建外soho一直很便宜，是典型的“两不靠”，接盘的人少，自然价格起不来，也没什么潜力。全是租

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1、问：请问五哥，现在有北京房票，预算300，有两个思路选筹思路：新房和二手房。新房考虑：1）南四环公益西桥南的公园懿府，137平，总价860，单价6.2万；2）五棵松附近的永定翠庭，预计单价8-9万；二手房考虑：3）五哥推荐的酒仙桥的晶都国际，108平，640，单价5.9万 请问 1）以上哪个适合投资入手？月供都没有问题。2）如果以上没有合适投资的，五哥可否推荐适合入手的小区及入手单价？多谢五哥抽时间翻牌！

答：天恒金融街公园懿府位于丰台区槐房西路与西南路交汇处，属于高端改善类住宅项目。

优势：1. 交通便利，项目西侧是槐房西路可直达西单，项目东侧是南中轴路双向8车道打通后可直达天安门。 2. 项目是南北通透的板楼，一梯两户，户型方正，设计合理，居住舒适度高。 3. 位于四环与五环之间，地段上有明显的优势。 4. 项目周边有位于新宫地铁站的万达广场，集购物餐饮娱乐于一体，可满足正常的生活所需。5. 项目是国企天恒集团与金融街集团联合开发，品质有保障。

劣势：1. 目前距离最近的地铁站有两公里，需要坐一路公交车换乘。2. 周边有较多的回迁房，加上目前在建的项目较多会有干扰。综合来说，项目适合在金融街、西单、丰台上班和高端改善的人群。投资和自住，两者矛盾，你要优先哪个？一号线西边，大部分都不适合投资，贵或者涨得慢。适合300万首付的选筹区域，前10名全在朝阳，加一个天通苑。如果你是单纯考虑自住可以入手公园懿府。酒仙桥属于望京和国贸的辐射区，18线明星和小网红的聚集地 投资有潜力，但是和望京 国贸这2个增长极对比，潜力还是弱了些。望京推荐楼盘 见只是公号内部文章

2、会员提问：业主说为了方便贷款，把房子挂在了别人名下，应该是亲戚关系，但没法确定是什么样的亲戚。 买卖双方通过一家小的房产中介公司，定金和购房款打给了中介，签合同的时候中介把定金转给了真正的业主，完成房子产权过户后，其余购房款由中介再转给真正的业主的，目前房子已过完户，但是想想后怕，这里面有什么风险么？以后不会有什么麻烦吧。

答：除非是你常年御用中介，否则为什么要把定金和房款给中介? 业主怎么这么笨，把钱给中介收，过完户才拿钱? 最安全的方式是，合同上写谁，定金打给谁，或者做银行账户资金托管。 打给一个无关联的第三人（法律上就是无关联），有可能财房两空。

3、会员提问：您好 北京纯投资1000万左右的房子 选择哪里比较好 看您比较推荐朝阳的房子有具体的楼盘推荐吗 北部新区您看好吗 那边的类别墅项目怎么样 建外soho现在这么便宜又投资价值吗 问题比较多 感谢

答：1. 纯投资，不买别墅项目，流动性差，涨幅差。建议在望京、双井、四惠等地 选筹 2. 海淀重点是永丰，未来10年以后会有地铁新增，连接北部几个科学城。北部新区房价不会有大的涨幅，需要较长时间慢慢养，看落地的情况，现在不建议碰 3. 建外soho一直很便宜，是典型的“两不靠”，接盘的人少，自然价格起不来，也没什么潜力。全是租给小公司办公的，毫无居住环境可言 ，没必要去接盘

4、问：五哥你好，小白首问。 现居深圳，未来希望回到北京发展，夫妻两人都是互联网，计划要娃，现在物色软件园附近的房子，希望能兼顾改善住房3房为佳，遛娃方便，海淀学区兜底，上班方便。 北京户口非首套，当前有一套有贷款，深圳有一套全款，都卖掉加流动资金可以有900w。 现有朋友推荐海淀幸福里的新房，看中130p的三居，也考虑百旺茉莉园。 看了五哥精华问答，不推荐过早考虑学区，也不推荐新房，比较推荐朝阳（但上班太远）。 会员提问，以上需求有推荐的小区吗？海淀幸福里值得买吗？

答：幸福里定价太贵，华润的口碑现在也不行，不建议买。 推荐看中海枫涟山庄，小区物业比较好，学区不错，紧靠互联网大厂，今年首师大附北校区也招生了，有利好，这一轮下跌的比较多，购买价值较大。百旺茉莉园这一轮下跌也比较多，也是不错选择

5、会员提问：五哥你好，非法人和股东，银行无法办理dyd，还有什么靠谱的途径吗？ 目前状况是，密云别墅新房有按揭300，亦庄中信新城西区按揭95，房屋估值在700上下。想全款还清亦庄的房子后dyd在亦庄、朝阳、旧宫或者瀛海二套贷款再入一套，同时慢慢出售密云别墅。求dyd靠谱途径和目标小区推荐。无学区要求，三口之家品质盘至少能跟上大盘，多谢

答：选筹上 首选朝阳 可以看看青年路的二手房，比如青年汇佳园。还可以看看CBD传奇、风度柏林、首城国际。都属于刚需上车盘，流动性充足，未来也不缺接盘人群。其次选择亦庄，板块上线比较高，需要长持才能吃足利润，至少7年以上。