雅居乐地产有升值空间吗（华南房企五虎之一）

雅居乐地产有升值空间吗（华南房企五虎之一）2015年后，雅居乐终于从醉酒状态中醒过来，开始了大的调整，为雅居乐的新生打下了基础。低谷后的调整，雅居乐的改变2008年雅居乐成为房地产市场的大赢家，凭借海南旅游地产的大卖，当年成为全国10强房企，随后在旅游地产上着了魔一样，不但继续在海南大搞开发，还在云南大量囤地搞旅游地产开发，这为后面的发展埋下隐患。海南的成功并没有复制到云南市场，云南旅游地产项目去化缓慢，再加上旅游地产本身就回报周期长，不利于快速周转，直接造成资金回笼慢。而同时期的碧桂园和恒大，利用高周转模式快速发展，不但快速拉开了同雅居乐的距离，后面甚至直接挑战多年的龙头老大万科。可以说雅居乐成也旅游地产，败也旅游地产。如果说碧桂园是激进派的代表，那么雅居乐就是十足的保守派。从2011年后雅居乐的增速明显放缓，从2011年开始连续3年业绩都徘徊在300亿层次，并且在11年到15年，连续5年业绩未达到当年销售目标，这在一家龙头房企

广东省作为改革开放的前沿阵地，是中国经济最发达的地区之一，也是房地产开发的热土，为大型房企的诞生创造了非常有利的条件。其中，又以华南房企五虎最具代表性，演绎了一部华南房企的兴衰史。

保守的发展策略，致使雅居乐疲态尽显

得益于早期步入房地产业和中国经济的快速崛起，雅居乐发展不断壮大，从一家名不经转的家具企业，变身成龙头房企。市场竞争是残酷的，2011年过后，雅居乐的发展停滞不前，即使后来终于意识到问题的严重性，开始进行调整，但也改变不了排名快速下滑的命运。

时至今日，除了在广东生活过的人，可能较少有人知道雅居乐地产，人们只知道万科、碧桂园和恒大。根据雅居乐2018年显示，2018年雅居乐营业额及毛利分别为人民币561.45亿和246.74亿，全年累积预售金额人民币1026.7亿元，首次突破千亿大关。对于一家曾经的10强房企来说，这一天不仅来得有些晚，而且非常坎坷。

2008年雅居乐成为房地产市场的大赢家，凭借海南旅游地产的大卖，当年成为全国10强房企，随后在旅游地产上着了魔一样，不但继续在海南大搞开发，还在云南大量囤地搞旅游地产开发，这为后面的发展埋下隐患。海南的成功并没有复制到云南市场，云南旅游地产项目去化缓慢，再加上旅游地产本身就回报周期长，不利于快速周转，直接造成资金回笼慢。而同时期的碧桂园和恒大，利用高周转模式快速发展，不但快速拉开了同雅居乐的距离，后面甚至直接挑战多年的龙头老大万科。可以说雅居乐成也旅游地产，败也旅游地产。

如果说碧桂园是激进派的代表，那么雅居乐就是十足的保守派。从2011年后雅居乐的增速明显放缓，从2011年开始连续3年业绩都徘徊在300亿层次，并且在11年到15年，连续5年业绩未达到当年销售目标，这在一家龙头房企身上发生是很少见的，尽管销售业绩排名未被挤出前20，但这几年是房地产业相对放缓的时段，否则同其他同级别的房企差距更大。雪上加霜的是14年，集团高管失联，董事会主席被调查，以致股价大跌，陈氏家族被迫启动供股计划。虽然最后集团回归正常，但是这场生存危机对雅居乐的影响是巨大的。更让人费解的是，这几年雅居乐并没有进行大的调整，可以说其求稳，但更多的还是家族企业的特点——保守。

全国市场布局缓慢，也是导致雅居乐发展滞后的一大原因，单一的市场布局过于集中，风险大，一旦这个地区房地产市场饱和或需求下降，对一个企业而言，都是致命的。到2015年，华南、海南和云南市场对雅居乐的业绩贡献仍超过一半。

低谷后的调整，雅居乐的改变

2015年后，雅居乐终于从醉酒状态中醒过来，开始了大的调整，为雅居乐的新生打下了基础。

2016年，雅居乐开启了多元化布局。早在之前，雅居乐就拥有一流的物业管理团队，摒弃了房企单一的买地、开发到销售的模式，开始往地产服务发展。而此次新增的环保业务，发展潜力巨大，并不是与房地产关联高的行业，不仅将成为雅居乐未来新的利润增长点，同时也降低了集团运营的风险。根据雅居乐2018年年报显示，本年度该集团的环保业务收入6.14亿人民币，短短三年就取得如此成绩，足见老牌房企的眼光。

在市场布局上，其明显加快了全国化布局，虽然到去年为止，仍有近30%的土地储备位于”粤港澳大湾区“，但一方面，大湾区是中国最具影响力的三个城市群之一，在房地产市场分化不可挡的情况下，任何一家企业都会把业务重点放到潜力的的市场，雅居乐这样布局比较合理；另一方面，在其他城市群，雅居乐也在不断拿地。优先保证传统的市场，是雅居乐稳健发展的又一体现。

雅居乐的改变不仅仅体现于此。在以前，当万科和碧桂园等房企都开始引进新工艺和第三方质量评估体系时，雅居乐还在采用传统工艺，设计风格少有亮点，再加上已经腐败到骨子里的雅居乐监控部，产品品质已经落后。原来雅居乐欠施工方的工程款是家常便饭，而承接工程的基本都是这些债主，许多优秀的施工团队无法进入，原有的合作单位又失去了上进心，整体拉低了住房质量。

痛定思痛后，雅居乐为了品质，进行了一系列改革。开始采用成熟的工艺，解散了监控部，改由第三方监管，并通过评估结果对施工方进行评级。最高等级可以承接雅居乐的所有工程类别。经过这些改革，让雅居乐的品质快速提升，绿化不输任何房企，由于雅居乐不以“高周转、高负债”见长，在某些方面还要优于其他大型企业。

不过，几乎所有的大型房企在快速扩张的背后，都面临着监管跟不上的境地，对其口碑影响很大。“好学生万科是如此”，雅居乐同样逃不掉这个怪圈。成都和海南等市场都有雅居乐虚假宣传的负面报道，而在其大本营广东省，雅居乐口碑还是不错的。

主业稳健发展，财务状况良好，盈利能力强，发展潜力向好

1-9月，雅居乐销售金额876.5亿，完成当年销售目标的77.57%，不但保住了千亿级房企地位，也是前三季度完成销售目标非常高的房企，在前三季度房企权益金额销售榜名列25位。

今年是房企负债过高的一年，累计6万多亿总债，未来一年都是房企还债的高峰期。高负债成为悬在房企头上的一把达摩克利斯之剑。根据50家上市房企资产负债率排行榜看，房企平均资产负债率81.1%，部分房企超过了85%的红线。雅居乐的负债率为74.5%，排名46位。通常来说，资产负债率低于75%才相对安全。根据雅居乐半年报显示，截至6月30日，其一年到期的短期债务361亿，而公司同期现金及银行存款415.88亿，还债压力小。另外，在多数房企净利润在10%左右，净利润下滑的情况下，雅居乐净利润率为21.7%，同比上升4个百分点，盈利能力十分突出，同时也看到雅居乐的发展潜力。

从颠峰到生存危机，再到新生，雅居乐做到了。雅居了在发展上尽显稳健的原则。巴菲特曾说：一个优秀的企业应采取保守的财务策略，具备保留利润的能力。在当前房地产乌云压顶的形势下，稳健的房企会走得更远。