保利发展的潜力（保利发展凭什么）
保利发展的潜力（保利发展凭什么）来自业绩的底气-01-保利发展则是业内少有能将三者高度匹配的房企，因而在这一轮新洗牌中率先突围。前不久，保利发展更是表示要解放思想，打破惯性，实现“进三争一”。仔细分析，你会发现保利发展这句话绝不是空话。
德鲁克在《动荡时代的管理》一书中写道：“动荡时代最大的危险不是动荡本身，而是延续过去的逻辑”。谁思路转变得快，谁才会在未来的竞争中胜出。
在美国2008年次贷危机中，同是巨头的帕尔迪、桑达克斯、霍顿、莱纳采取不同的应对方式，最终帕尔迪、桑达克斯颓势尽显，霍顿、莱纳成功穿越周期，强势崛起，成为新巨头，且市场份额占比变得更高了。
国内地产行业发展至今已40多个年头，随着行业进入调整期，告别过去“三高”模式，穿新鞋、走新路、实现更高质量的发展，已是所有房企的出路。
但知道去做，不等于知道如何做，更不等于有能力做。
保利发展则是业内少有能将三者高度匹配的房企，因而在这一轮新洗牌中率先突围。
前不久，保利发展更是表示要解放思想，打破惯性，实现“进三争一”。
仔细分析，你会发现保利发展这句话绝不是空话。
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来自业绩的底气
年报数据显示，保利发展2021年合同销售额5349.29亿元，同比增长6.38%。据克而瑞数据，2021年百强房企销售罕见负增长约3%。
一增一降的背后，是保利发展销售韧性和反脆弱能力的体现。
横向来看，保利发展的相对优势尤为明显。
2021年，保利发展在销售榜上由第5升至第4；进入2022年以来，保利的销售依然强势。克而瑞数据显示，2022年一季度，保利发展位列第3，又上升一名，且与第2的差距不到140亿。
从投拓上看，尽管2021年行业充满不确定性，保利发展仍保持着强大的逆势布局力度。
数据显示，2021年，全年拓展项目145个，新增计容面积2722万平方米，拓展金额1857亿元。
克而瑞数据显示，2021年，保利发展新增土地价值1882.5亿，行业第三；新增土地货值3995.1亿元，位居行业第二。
尤其是2021年下半年，在第二批、第三批供地热度下降、市场回归理性时，保利加大了投资力度，获取了广州、南京、厦门等低溢价率的优质地块。
现在回头再看，保利基本在相对低的位置抄了底，也让保利今明两年的业绩增长，有了更足的后劲。
从归母净利润来看，
保利发展2021年的归母净利润273.88亿元，位列第三，剔除公允价值变动后位列第二。此外，在手现金1713.8亿元，位列行业第二。
前不久，保利发展又荣膺“2022中国房地产百强企业”TOP2。
因此，从上述看，保利已经是行业第二、第三的存在。
那保利的“争一”又是怎么来的呢？
其实吧，保利所说的第一，并不是简单、片面的销售榜的第一。
对保利而言，“进三争一”的内涵很丰富，是指“三个一流”的目标，即有一流的核心竞争力、一流的行业引领力、一流的企业影响力，是综合实力的领先，是硬实力和软实力都过硬的一。
而这也就需要从更大的维度，去审视保利立此flag的底气。
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组织变革保驾护航
目标决定组织，组织决定成败，而人才是组织力量的核心。
保利发展的新一届管理层亦是深谙此道，伴随着“进三争一”而来的是组织的大变革、用人的大调整。
今年初，保利鲜明地提出要从结构优化、管理优化、竞争力优化三方面进行大变革。
事实上早在去年，保利就已开始了动刀。
去年年底，保利调整了总部组织架构，调整后，总部中心多了两个部门：地产管理中心和产业管理中心。原先与房地产开发相关的成本、运营等职能，都并入了新设立的地产管理中心。
这样做的好处，就是能够实现企业资源的优化和效率的提升，吃到管理红利。
2022年一开年，保利又公布了新一轮的组织调整计划：
成立广东、华东区域共享中心筹备工作组，进一步加强核心竞争力。
值得一提的是，保利本次成立的，是以产品、技术、成本及采购为核心的业务型共享中心，这在行业内是很少见的。
这一创新性变革，体现着保利进一步优化产品竞争力、推动产品标准化的决心。
而且以产品为核心的区域共享中心，能聚焦解决最关键的产品力问题，同时又不干预现有业务，进而降低了组织变革的成本和阻力。
这背后，体现的又是保利领导层的管理智慧。
未来一旦两大共享中心的运作路径跑通，保利就可以以此为抓手，推动区域内各地区公司业务拉通，包括产品标准、服务标准、成本造价、集中采购等，进而享受更大的管理红利。
据说，广东、华东共享中心筹备组，由集团内资深的技术线领导牵头，各地区董事长总经理均纳入其中。由此可见，保利高层对这一变革的重视性。
与组织变革配套的，还有人才的大流动。
一方面提拔十多位80后总经理，大胆使用年轻干部，新人新思维，激发新活力。
另一方面则推动一线董事长总经理回总部，升级总部架构，加强总部的战略统筹能力，从而更好的赋能业务。
思路清晰、部署明确，保利这次的组织和人才变革，看似很不国企，但却很保利：高度市场化、高度敏捷。
随着组织结构变革、流程优化的深度推进，也让保利在“进三争一”的路上有了更多的底气。
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生态平台战略决战未来
房地产大分化时代的另一大重要特征是，行业底层逻辑重构、时代红利易势。
1.0 土地红利时代：土地为王、龙头定价，是万科作为行业老大一骑绝尘的时代；
2.0 杠杆红利时代：杠杆为王、规模定价，代表性企业是高杠杆、高负债、高增长的恒大、碧桂园等；
3.0管理运营红利时代：稳健为王、运营定价，更注重高质量的增长，保利、中海、龙湖是典型代表。
时代红利的转换，意味着房企要想在未来活的更好，就必须求变，依托既有资源和运营优势，培育新的增长点，构筑新的护城河。
能否抓住新时代的红利，也直接决定着保利在“进三争一”的路上能走多远，惯性优势能保持多久。
为此，保利发展制定了打造“具有卓越竞争力的不动产生态平台”的战略目标。
具体又可拆成两个细分目标，一是不动产生态平台；二是要具有卓越竞争力；
保利给出的目标实现路径也很清晰，前者通过多元业务协同发展实现，后者通过拓展上下游产业布局，争做产业链“链长”来实现。
如今以地产主业为内核，三大运营类多元业务为载体，以不动产金融为血液和润滑剂，保利的不动产生态平台已俨然成型。
保利物业：“大物业”战略下，业务能力持续增强。
年报数据显示，2021年保利物业营收107.8亿元，同比提升34.2%，毛利达20.1亿元，同比上升34.2%；
合同管理面积增至6.56亿平方米，在管面积约4.65亿平方米，同比增长33%。
此外，保利物业第三方拓展表现强劲，已成为规模扩张的核心引擎。2021年新签约第三方项目432个，千万级以上的项目金额占比超 40%。
保利商业：规模扩展势头正劲，后发优势明显。
截至2021年末，已开业购物中心35个，在营及筹建项目分布于广州、上海、武汉等38个城市；开业面积247.5万平方米。保利酒管截至报告期末已开业酒店、会议中心20个，客房近5000间。
年内，保利商业和保利酒管作为第十四届全国运动会独家商业和住宿服务商，以专业的运营服务能力，为赛事的顺利举办提供了保障。
长租业务：进一步打通“投融管退”链条。
目前，长租公寓业态由保利公寓管理有限公司负责，已形成N 、瑜璟阁品牌体系，2021年在营项目43个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，累计开业 6120 个房间。
1月26日，中国保利集团与中国建设银行达成战略性合作，旗下保利发展拟和建行及其各子公司设立租赁住房发展基金，用于重资产投资持有、孵化培育租赁住房项目，项目成熟后通过发行公募REITs实现退出。
该合作也将进一步打通了保利发展在长租赛道上“投融管退”的链条，为保利的长租业务插上翅膀。
不动产金融，承担着为保利发展相关多元业务输送血液，耦合各板块，润滑生态平台齿轮的重任。
2021年，公司基金累计管理规模超1700亿元，信保基金、保利资本荣获“2021年度中国最具实力房地产基金十强”。
小结：
地产主业的稳健发展，多元运营能力的构建，使保利发展不仅在“进三争一”的路上更具竞争力，未来也将留下更大话语权。
未来已来，保利发展犹可期。
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