成都楼市涨价还是降价（成都楼市再说一次）

成都楼市涨价还是降价（成都楼市再说一次）提问：成叔，你好，上班地点位于大面板块附近，因此决定购买该板块附近的楼盘，但对这一板块并不了解，可否请您分析一下大面板块是否有发展的潜力空间，是否值得购买？首先限购宽松区域的房子要谨慎购买，成都买房最好买一二圈层，建议资格有限的购房者最好凑资格买一二圈层，如果实在没资格又想买房目前可考虑新津和青白江；其次楼龄大、环境差的小区要谨慎，现在除学区房外，老破小涨幅全都很低，前几年全国都在去库存，楼市主旋律就是涨，在那种情况下，都没有涨多少，现在“房住不炒”，这些老破小更不要想太大涨幅。最后二手房挂牌价高，成交量极少区域的房子不推荐购买，这种区域的二手房就不考虑，新房如果的确比二手房划算很多，可以下手，如果价格差不多就同样要谨慎。但公寓不同，公寓的租金回报率比住宅高很多，但在楼市的涨幅远低于住宅，而且目前几乎无大涨可能，也就意味着公寓基本丧失在房产增值上获得收益，租金灰白自然就成了唯一指标，但即便

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，坐标成都，本人目前打算购房，但预算有限，就打算购买公寓，因此想咨询下你成都目前公寓的现状，购买公寓性价比如何，是否值得购买？

成叔：你好，购买公寓，是否能带来合理的收益，这是一个很重要的因素，如果要买公寓，那公寓必须满足一个条件：租售比>1:220，即租金年收益率大于5.5%，如果达不到这个标准，就不要考虑了，买房能否获得收益，涉及两项指标：房产增值和租金回报，收益是通过房子涨价或房子带来的租金收益获得的。

但公寓不同，公寓的租金回报率比住宅高很多，但在楼市的涨幅远低于住宅，而且目前几乎无大涨可能，也就意味着公寓基本丧失在房产增值上获得收益，租金灰白自然就成了唯一指标，但即便在潜力板块公寓的增值空间大，租金回报也低，在这种情况下住宅的增值空间完全可以忽略掉租金，但公寓的增值空间依然不足以忽略掉租金。如果有闲钱又无购房资格，有租金回报5.5%以上的公寓，就可以考虑，而没钱没资格的刚需，建议最好凑资格买住宅。

提问：成叔，你好，本人目前打算购房，但对成都楼市行情不了解，因此想可否请您介绍一下成都现在的楼市现状，以及为我购房提供一些建议，应该尽量避开哪些楼盘？

成叔：你好，成都房价目前在分化，平均来看数据涨幅并不高，也就意味着即便在成都这个这些年房价涨幅不错的城市，依然有不少人买房买亏了。而且在限购背景下，对楼市不太了解的刚需，才是沉默的大多数，涨幅表现不好的房源往往被他们买走了，成都成交量最高的板块、小区全是刚需属性，买房要冷静，可以早点下手就下手，但不要冲动去买一些不值得购买的房子。

首先限购宽松区域的房子要谨慎购买，成都买房最好买一二圈层，建议资格有限的购房者最好凑资格买一二圈层，如果实在没资格又想买房目前可考虑新津和青白江；其次楼龄大、环境差的小区要谨慎，现在除学区房外，老破小涨幅全都很低，前几年全国都在去库存，楼市主旋律就是涨，在那种情况下，都没有涨多少，现在“房住不炒”，这些老破小更不要想太大涨幅。最后二手房挂牌价高，成交量极少区域的房子不推荐购买，这种区域的二手房就不考虑，新房如果的确比二手房划算很多，可以下手，如果价格差不多就同样要谨慎。

提问：成叔，你好，上班地点位于大面板块附近，因此决定购买该板块附近的楼盘，但对这一板块并不了解，可否请您分析一下大面板块是否有发展的潜力空间，是否值得购买？

成叔：你好，大面板块未来依然有发展潜力。首先从发展规划来说，成渝联手打造成渝经济圈，是多次重点提出的发展目标，因此未来成都大趋势就是向东向南发展，大面处在一个发展的红利方向。而且后期大运会顺利进行也能够给龙泉驿带来热度，大面也包括在内。从具体发展看，虽然大面目前各项配套都比较紧缺，但都处在一个即将发力的阶段，目前轨道交通、商业配套都在逐渐提升：这几年的地铁建设会给大面带来一定的涨幅预期，商业上成都首个智慧商场，成都世茂广场即将开业，商业配套基本完善，教育上目前大面街道辖区有公办小学4所，民办学校4所，随着居住人数增加，大面板块应该会进一步落实学校规划。大面目前的总价中位数还没到成都主要城区的总价中位数，表明大面是目前多数购房者可以摸得起的价格，对于刚需购房者仍有很大吸引力。

提问：成叔，你好，目前有购房打算，但不知如何选择房源，因此可否请您为我购房提供一些建设性意见，以及我在购房时应该考虑哪些因素？

成叔：你好，收入水平高、但目前首付少，买首套房时尽量首付，且选择流通性强的房子，目前这类购房者最需解决的是“上车问题”，因为房子升值速度和市场变化很大，时间不等人，可以选择低首付，但必须兼顾首套房的配套、交通等流通升值属性，这是未来房子着手改善的筹码。

针对收入偏低、但首付相对较多的购房者，首套房尽可能考虑自身的生活习惯，一步到位，受制于收入预期，未来换房可能性不大，此时选的房子可能会常住，如果小区品质差，物业不给力，户型又不好；不仅影响后续转手，更重要的是影响自身居住质量。针对收入不稳定、但手里资金比较多的，首套房尽量全款，或首付比例高。收入不稳定但手头资金充足的购房者要考虑未来的还款压力，所以全款和高首付是最佳选择，此外在目前投资渠道狭窄的经济环境下，选择具备地段、配套、交通优势的房子也是房子保值增值的途径。买房时一定要考虑多个维度：首付预算、还款能力、面积大小、交通区位、地铁等，针对各个维度，购房时可根据自身需要取舍。

提问：成叔，你好，具有二圈层户口来购房，主要考虑到产品的投资性质，但目前很难买到主城区优质楼盘，请问是否应该转战优质的二手房呢？

成叔：你好，从投资的角度来看，首先，如果资金充足、顺位度够高，那么热门区域及网红楼盘是最佳选择，但由于你是二圈层户口，即使是刚需，也只能够上刚四的资格，买不到天府和高新，除非将户口迁至成华、高新等成为刚一，否则很难从顺位角度买到不错的新房；其次，如果想捡漏，建议考虑十陵、大面等；再次，二手房的话不具有太大的投资性，因为大多产品已经成熟。