预期赔付率什么意思（预期能赔2000万结果仅赔400万）
预期赔付率什么意思（预期能赔2000万结果仅赔400万）对于开发商而言，容积率越高越好。容积率越高则可以加盖的房屋越多，相应地自己就可以有更多的房子对外销售。这对于开发商来讲是非常具有诱惑和吸引力的。所以，实践中不少开发商宁愿冒着被罚款的风险也要“违规操作”提高项目楼盘的实际容积率，而在事后再通过支付“增容费”的方式变违法为合法。对于购房人而言，容积率越低越好。容积率越高的楼盘意味着土地上面可以加盖的建筑物面积越多，由此，高容积率的楼盘一般都会有着“密密麻麻”的房屋，就像“鸽子笼”一样。在这种地方生活（高容积率楼盘），人们在舒适度上就很难有较好的体验。容积率算法容积率有什么用呢？简单来说，容积率指标的高低决定了一块土地上可以建造多少面积建筑物的水平。容积率越高，土地上能够加盖房屋的建筑面积就越多，反之则越少。举例说明，一块土地的的使用权面积为100平米，如果这块土地的容积率为2.0，那么这块土地上可以加盖的建筑物面积就是100平米*2.0=20
关于容积率，很多人可能到现在都还不清楚到底是个什么东西？有什么用？今天，我就来给大家普及一下容积率的相关知识。特别是在政府征地拆迁活动中，容积率有多重要，你可能并不知道！
容积率是什么
什么是容积率根据住建部于2012年发布的《建设用地容积率管理办法》第3条规定：“容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。”
需要注意的是，此处的“总建筑面积”，是指已经通过产权登记进行确认的建筑面积，或者是经过政府部门合法审批程序确认可建的建筑面积。也就是说，容积率的取得与计算，都是需要以有权机关的审批许可为依据的。
容积率算法
关于容积率通俗易懂的解读容积率有什么用呢？简单来说，容积率指标的高低决定了一块土地上可以建造多少面积建筑物的水平。容积率越高，土地上能够加盖房屋的建筑面积就越多，反之则越少。举例说明，一块土地的的使用权面积为100平米，如果这块土地的容积率为2.0，那么这块土地上可以加盖的建筑物面积就是100平米*2.0=200平米。如果容积率为3.0，那么可以加盖面积就是300平米。以此类推……
针对不同的群体，容积率有着不同的意义：
对于购房人而言，容积率越低越好。容积率越高的楼盘意味着土地上面可以加盖的建筑物面积越多，由此，高容积率的楼盘一般都会有着“密密麻麻”的房屋，就像“鸽子笼”一样。在这种地方生活（高容积率楼盘），人们在舒适度上就很难有较好的体验。
对于开发商而言，容积率越高越好。容积率越高则可以加盖的房屋越多，相应地自己就可以有更多的房子对外销售。这对于开发商来讲是非常具有诱惑和吸引力的。所以，实践中不少开发商宁愿冒着被罚款的风险也要“违规操作”提高项目楼盘的实际容积率，而在事后再通过支付“增容费”的方式变违法为合法。
在征地拆迁案件中，对于被征迁人来说容积率指标也是越高越好。许多土地、房屋被征收的补偿价格，通常都会按照周边类似房地产的市场价值来进行评估取价。在这个时候，我们无法排除“光有土地尚未建造房屋”或者“有土地也有房屋但是是别墅型（空地比较多）房屋”等情况。此时，根据房地产评估中的最大限度利用原则，我们就要假设所有容积率指标都用尽的情况下来相应计算房地产价格。举例说明，如果在容积率为3.0的土地上只使用了1.0的容积率指标，那么这块土地的价值仍然是需要按照3.0来计算的。总而言之，容积率越高，土地价值也就越高。相同的一块土地，容积率3.0的估价几乎是容积率1.0的三倍，这就是容积率的重要性！
征地补偿款
真实案例：预期能赔2000万结果仅赔400万2020年，因政府征迁活动，章小花（化名）位于老家的600平米50年使用权商服用地被列入征收范围。但由于历史遗留问题，该处宗地的现状容积率仅有约0.3。也就是说，600平米的土地上只盖了180平米的建筑物。根据评估公司说法，这种情况下按照政府出台政策一律都是要以现状为依据进行评估的。于是，章小花的600平米50年使用权商服用地就被当地政府按照“容积率0.3”的标准估价380万。
但事实上，与章小花这块宗地相距800米不到的马路另一侧，刚刚结束的土地拍卖交易价格显示，每平米土地使用权价格竟高达6万-6.7万。除此外，早在七年前的2013年，就曾有人愿意出1700万高价购买章小花的这宗房地产资产。章小花觉得自己这块地位置很好，将来升值空间会更大，没有卖！
按照章小花自己之前的心里预期，她觉得近些年来房地产价格飞涨，7年前就有人愿出1700万购买自己的房地产，现在自己这块土地和房屋怎么也得值个2000万吧？可惜啊，现实毫不留情地给了她一记耳光！
事情发生之后，章小花定下心思，在律师启发下开始调查寻找自己这宗土地的容积率指标。不过非常可惜的是，在向当地国土、规划、住建、档案馆等多部门申请调取查询之后，章小花依然均无所获。与章小花这块土地有关的所有资料都已“消失不见”，导致根本没有任何其他依据来确定这宗土地的初始容积率。
这是为什么呢？原来，章小花的这宗房地产是2011年的时候通过司法拍卖买过来的，当时因为自己不懂法律，所以拿了钥匙之后也一直没有去办理过户。而她的前一手业主，则是在1997年的时候和当地土管局签订的土地使用权出让合同，当时也没有办理过任何的土地证等材料。
由于历史久远，在上世纪90年代我国并没有出台健全的法律要求将容积率指标明确写入土地出让合同。早期关于出让土地的利用条件容积率指标等，都是通过政府批复和双方协商的方式确定的，很可能不会留下任何书面记录放入土地档案。这也就导致了本案中章小花找不到任何依据的情况。最终，经过与征迁方的协调，章小花也只拿到了400万的补偿价格。
尽职调查
经验教训：事前尽调很重要我觉得，从预期2000万到最终400万，章小花最大的“疏忽”是没有在2011年拍卖取得这宗房地产后详细对该宗资产进行状况分析调查。但凡她能早点知道容积率很重要，早点在没有拆迁计划之前就向有关部门申请重新出具包含明确容积率指标的规划条件，她也不至于会遭遇从2000万到400万的“滑铁卢”。从她的身上，我要提醒大家的是：对于大的投资项目，事前尽调非常重要，我们一定要养成提前规避风险的好习惯！
现在，你知道容积率有多重要了吗？
