北京第二批集中供地价格（北京第三批供地迎来）

北京第二批集中供地价格（北京第三批供地迎来）在这种背景下，“稳地价，稳房价”对北京来说很重要，尤其是第三批供地又要卖出34宗地，“因区施策”和“政策微调”已经不可避免。除此之外还有顺义“后沙峪”，大兴“西红门东”，丰台“河西”和“大瓦窑小瓦窑”等板块，都已经“混战一片”。尤其是北京“5-6环之间”已经是北京楼市最“内卷”的板块：朝阳区的“崔各庄”，“王四营”，“东坝金盏”，“奶西”等板块房价过高，供应量大，已经“卷得不行”。昌平南的“北清路板块”更是集中5-6个新盘，已经“贴身肉搏”。

2022年8月5日，北京第三批集中供地迎来“8宗地的预申请”，这意味着北京第三批集中供地即将“入市亮相”。

这“8宗地预申请”有一个非常明显的特征：中心城区供地规模明显下降，新城供地规模明显增大。

北京的“近郊新城”已经逐渐成为了北京的“供地大户”和“土地财政”的主要来源地。

因此，如何确保“近郊新城”的地价和房价稳定，对于北京来说也是至关重要的“一件大事”。

尤其是北京“5-6环之间”已经是北京楼市最“内卷”的板块：

朝阳区的“崔各庄”，“王四营”，“东坝金盏”，“奶西”等板块房价过高，供应量大，已经“卷得不行”。

昌平南的“北清路板块”更是集中5-6个新盘，已经“贴身肉搏”。

除此之外还有顺义“后沙峪”，大兴“西红门东”，丰台“河西”和“大瓦窑小瓦窑”等板块，都已经“混战一片”。

在这种背景下，“稳地价，稳房价”对北京来说很重要，尤其是第三批供地又要卖出34宗地，“因区施策”和“政策微调”已经不可避免。

于是在2022年8月4日，北京决定针对“中心城区 60岁以上老人 户口迁出”做政策“松绑”的试点。

这部分人只要卖掉“主城区的房子”，并买入“全龄友好住宅项目试点项目”就可以“认房不认贷”，最低首套首付可以做到35%，二套首付可以做到60%。

而且北京下一步可能将会扩大“试点”，会尝试将“认房不认贷”的政策向“多孩家庭”，“职住平衡家庭”进行扩大。

这样将会鼓励更多的人群从“中心城区”向“近郊新城”疏解转移，从而降低“北京中心城区”的人口密度。

根据新版北京城市总体规划：中心城区特指“六大城区”，包括东西城、海淀、朝阳、丰台和石景山。

而“近郊新城”特指亦庄、顺义、房山、大兴和昌平。

这个政策的微调将会对北京楼市有以下明显的三大影响：

第一，本意上是鼓励“买入新房”，从而对北京“二手房”相对利空，因为买入“新房”可以享受“认房不认贷”的政策优惠。

而“二手房”依然要“认房又认贷”，所以买入“二手房”的首付门槛就明显高于“新房”了。

第二，鼓励“疏解”，对“中心城区房价”利空，对“近郊新城房价”相对利好。

因为只有从“中心城区”疏解到“近郊新城”，才能享受到“认房不认贷”的优惠购房政策。

所以会有一大波人将城里的小房子卖掉，从而去近郊新城“置换改善”，对北京目前“卖地主力”的近郊新城是一个重大利好。

第三，鼓励“卖一买一改善”，对“中大户型改善产品”利好，对“小户型刚需产品”利空。

北京的“认房不认贷”试点政策中的关键是“必须是买一卖一置换”，做到“名下无房”才能享受“优惠政策”。

所以大量的人会把“小户型卖掉”，从而买入“改善户型”。

综合以上三大影响，满足“中心城区 小户型 二手房”这三大特征的项目是本次北京政策调整的“最大牺牲品”。

毫无疑问，这种产品就是“城区老破小”！

未来几年，北京主城区的“老破小”可能将会迎来最大的“抛售潮”，二手房市场挂牌量将会“激增”，从而推动城区老破小的房价出现震荡。

所以如果你手里几套“城区老破小”，那就要特别注意了，在北京这种“定向松绑”的政策推动下，北京的“疏解型改善”可能就要大规模出现了。

一旦“疏解型改善”大规模出现，就意味着大家必须要把手里的“老房子”卖掉，才能做到“名下无房”，才能享受“认房不认贷”的低首付政策。

那么，城里二手房的老房子挂牌量将会激增，议价空间变大，甚至会出现“踩踏式”的降价现象。

所以“城区老破小”已经到了必须要甩卖的时候了。

北京从2017年开始实施“认房又认贷”的楼市“历史最严厉购房新政”：只要你在全国范围内有过贷款记录，就算还完贷款，也要“算二套购房资格”。

北京的“二套购房”首付基本上就是80%，一套600万总价的房子，手里没有500万现金基本“想都不敢想”。

这种“认房又认贷”的楼市政策，严重制约了北京的改善需求释放。

一旦郊区新城的“认房又认贷”政策能够松绑，那么北京的“改善户型”的品质项目房价必然会出现上涨，而针对刚需的城区老破小将会被“抛售”。

再叠加近年来北京“人口减量发展”，自从2017年以来，北京的常住人口规模每年都在“下降”，这就意味着北京住房做“增量”的时代已经过去了。

而常住人口的下降，下降规模最多正是“老破小”的主力购买群体，北京的刚需群体，很多北京刚需正在“离开北京”，而逐渐回归房价更便宜的“新一线城市”。

综上所述，我们认为北京楼市政策的“定向微调”，将会推动城区常住人口向郊区新城“疏解转移”，有可能会带来一波城区“老破小”的抛售潮。

而北京常住人口的“减量发展”，又正好进一步减少了城区老破小的购买需求，所以一边是“抛售”，一边又是需求的下降。

北京的城区老破小，郊区老破大，将会面临越来越难出手的形势。

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