保障性租赁住房房源获取模式（独家研报保障性租赁住房）

保障性租赁住房房源获取模式（独家研报保障性租赁住房）“集体经营建设用地”并未被全部重点城市列入筹集渠道，如重庆、成都、福州等地未在筹集渠道中提及集体经营建设用地。011.筹集渠道《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）提出“引导多主体投资、多渠道供给，坚持‘谁投资、谁所有’，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设”五种保障性租赁住房筹集渠道。在40个重点城市的相关政策中，大部分城市在明确的保障性租赁住房筹集中都包含了以上五种渠道，但根据各自城市特点，筹集渠道也呈现出城市特点：

原创 ICCRA报告组 住房租赁智库百科 2022-06-23 16:16 发表于北京

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2021年6月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）发布，各地拉开了加快发展保障性租赁住房的大幕。截至目前，在“十四五”期间重点发展保障性租赁住房的试点40城中，几乎全部重点城市已发布发展保障性租赁住房的实施意见或“十四五”规划。

本文将从筹集渠道、建设标准、认定标准、租客准入标准、指标分配五个维度梳理40城规划发展保障性租赁住房的“因城施策”线索。

1.筹集渠道

《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）提出“引导多主体投资、多渠道供给，坚持‘谁投资、谁所有’，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设”五种保障性租赁住房筹集渠道。

在40个重点城市的相关政策中，大部分城市在明确的保障性租赁住房筹集中都包含了以上五种渠道，但根据各自城市特点，筹集渠道也呈现出城市特点：

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“集体经营建设用地”并未被全部重点城市列入筹集渠道，如重庆、成都、福州等地未在筹集渠道中提及集体经营建设用地。

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产业园区配套用地方面，各城市均明确了用地面积的比例由7%提高至15%，且提高部分仅用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套住宅。杭州、宁波两地则是对产业园区配套用地建设保障性租赁住房的主体进行了明确，支持产业园区内的工业项目，以及产业园区外亩均效益A、B类龙头骨干企业用地面积50亩以上的存量工业项目，允许配套项目建设用地比例提高。东莞则鼓励存量和在建的产业园区配套宿舍纳入保障性租赁住房管理。

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在“适当利用新供应国有建设用地建设”方面，部分城市的政策也具有明显的城市特点。如重庆提高中心城区住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例；昆明明确主城区二环路以内不建设保障性租赁住房；武汉“对重点功能区内新建商品住房，经市保障性租赁住房工作领导小组同意，允许按价值相等原则，采取集中建设或者异地配建方式，落实保障性租赁住房应配建指标”。

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在上述五种渠道外，部分城市也提出来符合城市发展特点的更多筹集渠道。如北京、上海、天津、重庆等多个城市都提出“支持将存量住房改造、转化为保障性租赁住房”。存量住房的范畴包括保障性住房（公共租赁住房等）、其他政府剩余房源、国企通过各种方式获得的租赁住房等。重庆特别明确提出“新增保障性租赁住房以盘活存量为主、适当新建为辅”；深圳、南京、石家庄、合肥等城市提出了实物配租和货币补贴两种方式。

除此之外，深圳市人才安居集团保障性租赁住房REITs项目申报材料中，还出现了“规模化租赁”这一房源筹集方式。除深圳外，在广州也存在“规模化租赁”。这与两地存在较大规模“城中村”的现状有关，在城市更新过程中，鼓励支持专业化规模化住房租赁企业整租未纳入全面改造计划的城中村以及整治类城中村住房，既有利于城中村提升品质，又有利于通过存量改造更好地实现职住平衡。

2. 建设标准

2021年发布的《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标【2021】19号），将集中式租赁住房分为宿舍型和住宅型两类。其中规定新建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》及相关标准；改建宿舍型租赁住房应执行《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。住宅型租赁住房不论是新建还是改建，都应执行《住宅建筑规范》及相关标准，这一文件也成为大部分重点城市保障性租赁住房的建设标准依据。

北京根据城市特点和住房租赁市场实际情况，在2022年3月发布《北京市保障性租赁住房建设导则(试行)》（京建发【2022】105号），在国家规定的两类租赁住房外，增加了“公寓型租赁住房”。在选址、配套设施、停车控制指标、核定人数、居室空间构成等方面，对三类保障性租赁住房进行了细化规定。其中“住宅型租赁住房”核定人数为2.45人/套，适配家庭型租赁客源；同时在居室空间设计上要求充分考虑家庭代际及多孩、适老性等新需求。

广州市则是在《广州市保障性住房及人才公寓建筑设计指引》通知（2022版）中分别对公共租赁住房、保障性租赁住房和共有产权房的户型面积进行了规范。其中保障性租赁住房的面积区间在40平米-70平米之间，3房1厅户型的建筑面积也要控制在70平米以内。

3. 认定标准

在认定标准上，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）要求，保障性租赁住房应以建筑面积70平米以下的小户型为主，租金水平低于同地段同品质市场化租赁住房租金且年租金涨幅不超过5%。

在各重点城市制定相关认定标准时，基本遵循国家基本要求，对新建保障性租赁住房的户型面积以建筑面积70平米为限进行了规定，考虑到多代际家庭、多孩家庭的需求，各地规定可少量配置较大面积户型，但多数城市限定大户型面积在90平米以下。各地对小户型的占比也进行了明确，建筑面积70平米以下的小户型占比应在70%以上，深圳、合肥、济南、青岛、成都等地则规定小户型占比至少在80%以上。

在租金水平方面，各重点城市政策均符合国家基本要求，近一半的重点城市对租金“低于同地段同品质市场化租赁住房”的比例进行了规定，基本在80%-95%之间，呼和浩特则规定保障性租赁住房租金水平低于市场租赁指导价的70%。“同地段同品质市场化租赁住房”的租金水平确定，大致有两种定价方式：一种是由保障性租赁住房产权方或运营单位委托第三方评估机构进行评估，向主管部门备案，并定期进行重新评估，上海、杭州、南京、济南等城市基本以此方式确定保障性租赁住房的租金水平；另一种定价方式则是由政府定期公布市场指导价，保障性租赁住房产权房或运营单位遵照执行，目前采取这种定价方式的重点城市有厦门、佛山、南宁、海口等。

4. 租客准入标准

保障性租赁住房保障对象为新市民、青年人，部分重点城市的保障对象在此基础上进行了有针对性的明确。如北京在此基础上强调“重点保障城市运行服务保障人员、新毕业大学生等群体”；石家庄、无锡、宁波、合肥、厦门、青岛、银川等城市在此基础上增加了“从事城市基本公共服务的外来务工、新就业人员”；长沙则是特别强调了“产业工人”群体。

在申请保障性租赁住房资格方面，重点城市均明确不设收入门槛。部分重点城市对租客的就业、社保缴纳、资产、是否享受其他住房保障政策等方面进行了规定。如北京明确要求申请保障性租赁住房的人员在北京市内无房；而上海的申请条件较北京略宽松，在本市有房但属于住房困难人员也可以申请保障性租赁住房。青岛、南昌、石家庄等地则要求申请人需在本市连续缴纳社保至少6个月以上。

5. 指标分配

各重点城市基本全部明确在“十四五”期间完成保障性租赁住房的目标，其中有20个城市保障性租赁住房完成指标在10万套（间）以上；北京、上海、深圳、重庆四个城市的指标在40万套（间）以上；杭州、西安的指标定在30万套（间）以上。

在各城市“十四五”期间完成保障性租赁住房的指标分配上，长沙、西安对任务进行了更为细致的分解。

5.1 长沙

长沙将15万套（间）的保障性租赁住房指标任务分解到区县(市)、国家级园区和部分市属国有企业。区县(市)及国家级园区筹集120000套（各行政区指标略）;市属国有企业筹集30000套，其中长房集团10000套、市城市发展集团 10000套、湘江发展集团5000套、市轨道交通集团5000套。

5.2 西安

《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》在对未来保障性租赁住房需求预测的基础上，对实现十四五期间实现保障性租赁住房30.4万套（间）的目标进行了多维度的详细拆解。

5.2.1 时间任务的拆解

将总体目标实现分为前期、中期和后期三个阶段：前期（2021年-2022年）和中期（2023年-2024年）将分别完成11万套（间）和13万套（间）的任务，占总任务量的80%。

5.2.2 房源筹集目标的拆解

在国家实施意见的指导下，西安保障性租赁住房筹集来源具体分配指标为：

❒ 利用非住宅闲置房屋改建2万套（间）

❒ 企事业单位利用自有土地建设3万套（间）

❒ 利用产业园区配套用地建设2万套（间）

❒ 利用集体经营性建设用地建设1万套（间）

❒ 新供应国有建设用地建设12万套（间）

❒ 利用公租房统筹筹集6万套（间）

❒ 利用城棚改安置盘活4万套（间）

同时对土地来源也进行了任务拆解。西安市域范围内城镇存量用地包含城镇低效用地、空闲土地、企事业单位自有闲置土地及批而未供用地（20亩以下），其中，城镇低效用地规模占73%，空闲土地占17%，企事业单位自有闲置土地占3%，市域批而未供用地（20亩以下）占7%。

5.2.3 投资规模任务的拆解

根据建设计划、楼地面价格和建设成本，结合建设期内资金投入比例，“十四五”期间市场各主体对保障性租赁住房总投资约1140亿元。

数据来源：《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》

ICCRA整理

5.2.4 区域指标的拆解

在详细分析人口主要流入区域、就业通勤情况和区域人口密度的基础上，根据《西安市现代产业布局规划》，结合轨道交道规划，对各产业聚集区进行了保障性租赁住房指标的拆解。

数据来源：《西安市现代产业布局规划》，ICCRA整理

同时，根据产业聚集地所在行政区域，对各行政区“十四五”期间要完成的保障性租赁住房筹集任务进行了指标分解。

数据来源：《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》

ICCRA整理

5.2.5 市场主体任务的拆解

30万的目标分别由市级平台公司和市场多主体共同完成。其中市级平台公司建设12万套（间），市安居集团作为专营机构承担8万套（间），轨道、城投、水务三大市级平台公司共承担4万套（间）；多主体完成18万套（间），高新、西咸组织辖区各市场主体各承担2万套，经开、港务组织辖区各市场主体各承担1万套（间），其他区组织辖区各市场主体共承担2万套（间），社会住房租赁企业建设、改建2万套（间），各企事业单位建设、改建8万套（间）。

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