昆明二手房怎么涨了（去年昆明新房降了）

昆明二手房怎么涨了（去年昆明新房降了）2015年昆明新房售价降了2.3%，二手房降了0.1%。2016年昆明新房售价涨了4.2%，二手房涨了1.5%。2019年昆明新房售价涨了10.5%，二手房涨了5.7%。2018年昆明新房售价涨了15.7%，二手房涨了15.1%。2017年昆明新房售价涨了10.6%，二手房涨了6.4%。

上月底，克而瑞发布了2021年其监控的55个城市租金变化情况。其中昆明去年租金仅同比微涨0.93%，接近于原地踏步。至此，加上2月中旬国家统计局公布的今年1月国内70个大中城市房价指数，从去年1月到今年1月之间，过去一年昆明完整的房地产价格状况（新房、二手房、房租）就都有了，总结一下，就是去年昆明住宅新房的售价确实降了，但二手房价格却出人意料地涨了，而房租则基本原地踏步。去年租房市场最火热的杭州和成都，租金同比涨幅都超过了28%。

去年国内主要城市房租涨跌情况

去年昆明二手房价格全年微涨，确实让绝大多数人没想到，因为从过去多年的房价指数变化情况看，昆明新房和二手房的价格变化是同向的，即新房涨，二手房也涨；新房降，二手房也降。区别仅在于涨跌幅不同。比如：

2020年昆明新房售价涨了5.6%，二手房涨了3.9%。

2019年昆明新房售价涨了10.5%，二手房涨了5.7%。

2018年昆明新房售价涨了15.7%，二手房涨了15.1%。

2017年昆明新房售价涨了10.6%，二手房涨了6.4%。

2016年昆明新房售价涨了4.2%，二手房涨了1.5%。

2015年昆明新房售价降了2.3%，二手房降了0.1%。

由上述统计数据可以看出，在过去7年里，只有去年，昆明新建住宅的价格变化方向与二手房是相反的，其余年份都是一致的。2015年昆明新房价格也是下降的，但当年昆明二手房价也下降，而去年昆明新房价格降了0.6%，二手房却涨了0.6%。

这就有点不同寻常了。因为众所周知，去年房地产市场之所以销量不佳，房价下滑，其中很大一个原因是金融机构受额度限制等因素影响，对按揭贷款控制很严，而二手房房贷又比新房贷款更难获批，银行的贷款额度大多给了新房，有段时间昆明有几家银行几乎不怎么办理二手房贷款。

正因为二手房不易成交，去年昆明的中介机构都把业务重点转到了新房销售上，对二手房交易持佛系态度。

在这么困难的形势下，再加上去年新房价格又降得猛，对房价走势更敏感的二手房更应该下行才对，可是为什么全年下来反倒上涨了呢？

这说明了三个问题：

一是尽管在市场下行期不少购房者持币待购，可是刚性需求量仍旧不少，只不过部分需求从新房转到了二手房。支撑这种需求的主要原因是昆明城市人口的强劲增长。

根据七普数据，昆明每年净增常住人口超过20万人，这比原来抽样统计中每年净增约6万人的数字高出太多。20万人带来的净增购房需求每年至少有800万平方米（按昆明人均住房面积40平方米计算），可是去年昆明仅成交新房624万平方米，其余缺口只能由二手房弥补。

二是虽然去年二手房市场受房贷额度控制的影响很大，但仍旧有不少购房需求从新房转移到了二手房，这又有两个原因，第一，二手房价格更有竞争力；第二，去年大量知名房企债务爆雷，项目停工，许多楼盘烂尾风险加大，购房者出于稳妥起见，倾向于购买更加保险的二手房，在贷款不易获批的情况下有些购房者甚至不惜全款购房。

三是从过去6年新房和二手房的涨幅看，昆明二手房和新房的价差越拉越大，相对于过高的新房价格，昆明二手房售价以及房租更能反映昆明的真实经济实力和工资水平。当更受省外投资购买力影响的新房价格下跌时，主要由本地购买力支撑的二手房和房租反倒相对稳定。

这里就要提到昆明房租价格看似原地踏步，但实际上微涨了0.93%的事了。相对于新房，房租更容易受二手房价格的影响，二者的变化趋势一般也是同向的，幅度上也会比较接近，比如去年昆明二手房价涨了0.6%，相应房租就涨了0.93%。

最后说一下我们的分析：今年如果新房销售没有回升，价格依旧低迷，昆明二手房价格大概率会小幅上涨，销量明显回暖。房租也会上涨。

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