怎样做一个专业的二房东（二房东年入500万是如何做到的）
怎样做一个专业的二房东（二房东年入500万是如何做到的）月利润4500，除去空置成本，物业费，维修费，人员管理费等，月利润4000左右。隔套出租装修6万，隔5套，每套租金1300左右，满租的情况下，月租金6500。近10年来，大量涌现的，租赁毛坯房的二房东，甚至将二房东事业发展成了大公司，到底二房东有多赚钱呢？我们来计算下隔套到底能比全套出租多赚多少?二房东利润何在?案例1：坐标二线城市，交通便利的繁华商业区，100平毛坯房出租2000，租约7年，3个月装修免租期。
二房东到底有多赚钱？
目前市面上的二房东大致分为三种：
1.自己需要租房，但是想减轻房租负担，租下三室一厅，自己住一间，其余出租出去。
2.专业租赁市面上已有的可直接出租的房子，然后转手出租出去。（简称代管）
3.专业大量租赁市面上的毛坯房，装修后转租出去。（隔套就是他们发明的，目前市面上所说的二房东一般指这种。）
近10年来，大量涌现的，租赁毛坯房的二房东，甚至将二房东事业发展成了大公司，到底二房东有多赚钱呢？
我们来计算下隔套到底能比全套出租多赚多少?二房东利润何在?
案例1：坐标二线城市，交通便利的繁华商业区，100平毛坯房出租2000，租约7年，3个月装修免租期。
隔套出租装修6万，隔5套，每套租金1300左右，满租的情况下，月租金6500。
月利润4500，除去空置成本，物业费，维修费，人员管理费等，月利润4000左右。
一年左右能收回装修成本，未来5年多，在不算上租金涨跌的情况下，年利润4.8万，利润共计约27万。
案例2：坐标二线城市，交通便利的繁华商业区，120平毛坯房出租3000，租约7年，3个月装修免租期。
隔套出租装修7万，隔6套，每套租金1500左右，满租的情况下，月租金9000。
月利润6000，除去空置成本，物业费，维修费，人员管理费等，月利润5000左右。
一年左右能收回装修成本，未来6年，在不算上租金涨跌的情况下，年利润6万，利润共计约35万。
案例3：坐标二线城市，交通便利的高端小区，180平毛坯房出租4000，租约7年，3个月装修免租期。（装修新潮）
隔套出租装修10万，隔6套，每套租金2300左右，满租的情况下，月租金13800。
月利润9800，除去空置成本，物业费，维修费，人员管理费等，月利润8800左右。
一年能收回装修成本，未来6年，在不算上租金涨跌的情况下，年利润10.5万，利润共计63万。
如果生意做的不大，收10套100平，5套120平，2套180平，扣除人工成本，空置率再加大一些，保守估计年利润500万左右。
诱人的利润，使得10年间，二房东数量爆发式的增长，如果你想做二房东，需要注意什么？
1.做二房东最关键的成本在装修和空置成本，前期不菲的装修费投入算是这行最基本的一个门槛。
2. 地段的选择是非常重要的，直接影响房子是否好出租，优秀的二房东，首先考虑的是要有低的空置率！
3.选择租赁的房源时，尽量选择楼下也是出租装修的，这样能大大降低日后被投诉的概率。房子的户型也很重要，最好是厕所可以1切2，阳台可以1切2分配到各个房间，内卫内阳台（房间内部有单独使用的卫生间和阳台）的房子，租金不仅高，而且更容易租出去。每一间都有独立的水电表，隔套出租均摊水电是不现实的，按表计算最佳。
4. 装修的风格一定要符合当下的审美，5年前，欧式装修比较流行，近几年美式和ins风收到追捧。装修费用严格控制，材料选择使用期限十年内的，不用太好，合同到期后一般是不考虑续租的。家具家电成本也要严格控制，量大可以直接找厂商要批发价。
ins风格
5.房屋管理是很重要的一块，要和专业的维修团队合作，耽误维修会影响出租和口碑。租客之间的口碑是很重要的，不仅影响是否续租，还影响他们是否会介绍同事朋友一起来租。
6.和租客间口碑一样重要的是和租赁中介之间的关系。大量的房屋想要用最快的办法租出去，就要和中介做好关系，最基本的就是不能拖欠中介费，在中介短期内租出去多套或超过预期价格把房子租出去时，要主动发辛苦红包，这样中介会更愿意首推你的房子。
7.非常关键的一点，按时支付房租！这是需要非常认真关注的一件事，因为合同中一定有标注超时多少日，房东有权收回房子，这样你将损失不菲的装修费。
如果你是房东，有闲暇时间管理出租，想自己隔套出租房子，需要注意什么？
1.最先做的是要了解当地政府和小区对隔套的态度，如果管理的非常严格，请慎重选择隔套。（笔者当地某些小区就对隔套十分严格，装修期内一经发现，马上断水断电）
2.认真思考自己的闲暇时间到底有多少，隔套后多单间的事物和出租一套房子是完全不同的，隔6间的工作量几乎和6套房子出租的工作量差不多，平时维修等小事不断。以隔6套为例，租期是都是1年，意味着在无转租退租的情况下，2个月要折腾一次出租，或续签。如果加上转租和退租，还有平日的维修，平均每个月几乎都有事。
3.认真研究户型，如何隔套才会利益最大化，最好是厕所可以1切2，阳台可以1切2分配到各个房间，内卫内阳台（房间内部有单独使用的卫生间和阳台）的房子，租金不仅高，而且更容易租出去。每一间都有独立的水电表，隔套出租均摊水电是不现实的，按表计算最佳。
4.装修材料使用何种档次：
笔者建议水电材料要用好的，毕竟是自己的房子，我们追求的不是7年内利益最大化。切勿使用地板木，很难要求租客会认真爱惜。最优是使用地砖，现在地砖的款式很多，木纹，大理石纹等都很便宜。
家具切勿做固定的，维修，换置都很麻烦，如果隔得多，可以去郊区的工厂直接要批发价。
5. 装修的风格一定要符合当下的审美，5年前，欧式装修比较流行，近几年美式和ins风收到追捧。隔套多为年轻人租住，装修风格一定要跟紧潮流，才能在众多房源中突围，尽快租出去。
ins风格
6. 房屋管理是很重要的一块，自己维修不现实，直接请物业的水电工负责，便宜又方便。租客之间的口碑是很重要的，不仅影响是否续租，还影响他们是否会介绍同事朋友一起来租。
7. 和租赁中介之间的关系也很重要。房屋想要用最快的办法租出去，就要和中介做好关系，最基本的就是不能拖欠中介费，在中介短期内租出去多套或超过预期价格把房子租出去时，要主动发辛苦红包，这样中介会更愿意首推你的房子。
8.如果想自己把房子快速租出去，就要在微博，闲鱼，58同城不停更新，回答各种问题，带人看房，可能10次看房都不会成交一单，甚至有约好时间放鸽子的，也可以一天就租出去三四间，心态一定要放松，看开一些，租房也是要靠缘分的。
特别提醒：不要以为二房东7年租约到期后，你还能轻松接手继续出租，这是非常难的，因为二房东装修用的材料都比较差，使用时间也只有7年左右，待合同期满退租后，几乎房子到处都是问题。
最后，也是最关键的，目前各城市都开始严抓隔套，如果现在想涉足二房东行业，可能利润将不会如以前那么可观，可以尝试做精装高端的一室一厅或者两室一厅，原本可以做4到6套的房子，做精做细，只做2-3套。
依旧以100平为例：坐标二线城市，交通便利的繁华商业区，100平毛坯房出租2000，租约7年，3个月装修免租期。
隔套出租装修8万，隔2套，一套一室一厅，租金2300左右，一套两室一厅，租金3200左右，满租的情况下，月租金5500。
月利润3500，除去空置成本，物业费，维修费，人员管理费等，月利润3000左右。
两年左右能收回装修成本，未来5年，在不算上租金涨跌的情况下，年利润3.6万，利润共计18万左右。
对比之下，这种只隔两套，并没有多设卫生间的隔套更能让邻里们接受，从管理上也更轻松，从消防方面也更安全。应该是未来二房东行业转变的方向。
我是“房地产先锋号”，非房地产相关从业人员，聊拆迁，看户型，论过户，买卖房避坑、维权，地产有关看这就对了！
