东坝04年二手房能买吗（东坝7万的限竞房会使周边二手房涨价吗）

东坝04年二手房能买吗（东坝7万的限竞房会使周边二手房涨价吗）商业和医疗方面看来不是特别突出，目前已经开业的大型商业有金隅嘉品Mall，医院有在建的东坝安贞医院。这样相比，教育资源看着就好很多了，目前有北京师范大学奥林匹克花园实验小学和市区重点的北京中学。据说，朝阳区一半的师资力量放在北京中学，目前正在拓展校区，所以目前升学还比较容易，对于一半师资这个情况，我感到存疑，这得是有多少优异的老师在这个学校啊，需要待考证；在机场二高东侧有两所国际学校，分别为清华附中凯文国际学校和北京艾迪国际学校，学费比起中央别墅区的国际学校学费要便宜。休闲资源也很普通，京城梨园不是那种很精致的公园，也不是那种西边有山水景观的公园，普普通通，散步锻炼没问题。因为我觉得目前配套资源最好的是教育这块，所以我选择踩盘的项目是学校附近的，也是以后三号线地铁附近的小区。东坝区域内的交通并不算特别的便利，但好在未来区域内规划有2条地铁：地铁3号线和地铁12号线。两宗地一出，引来了不少的

地块出炉

3月30日，北京土地招拍挂市场入市三宗住宅地块，分别位于朝阳区东坝乡和大兴区采育镇。其中，朝阳东坝的两宗地块均采用“限房价，竞地价”方式出让，即“限竞房”。

朝阳区东坝乡东风村，该地块位于五环外，机场第二高速旁，管庄路东，东坝郊野公园北侧，还将配建约1000平的托老所一处。另一宗位置与上一宗地块毗邻，同时配建一处9班幼儿园。

本次出让的几宗地中商品住房销售均价不超过69422元/平，且最高销售单价不得超过76364元/平。地块北侧就是在建中的3号线楼梓庄桥西站，西侧是3号线和12号线换乘站管庄路西口站。

两宗地一出，引来了不少的关注度，甚至有一些人觉得均价69422元/平这个价格偏高了，对这个价格产生了疑问。趁着清明假期的机会，我选择了附近几个楼盘实地去看了看，也了解了解东坝现在的情况。

东坝现状

东坝南区为居住区，目前有几个商品房楼盘和一些二手房项目、回迁房和两限房。现在新房项目的周边都有或多或少的两限房、回迁房围绕，这样的情况是东坝独有的特点，可能这也就是尽管距离望京10来公里却看起来并不高端的原因吧。

东坝区域内的交通并不算特别的便利，但好在未来区域内规划有2条地铁：地铁3号线和地铁12号线。

商业和医疗方面看来不是特别突出，目前已经开业的大型商业有金隅嘉品Mall，医院有在建的东坝安贞医院。这样相比，教育资源看着就好很多了，目前有北京师范大学奥林匹克花园实验小学和市区重点的北京中学。据说，朝阳区一半的师资力量放在北京中学，目前正在拓展校区，所以目前升学还比较容易，对于一半师资这个情况，我感到存疑，这得是有多少优异的老师在这个学校啊，需要待考证；在机场二高东侧有两所国际学校，分别为清华附中凯文国际学校和北京艾迪国际学校，学费比起中央别墅区的国际学校学费要便宜。休闲资源也很普通，京城梨园不是那种很精致的公园，也不是那种西边有山水景观的公园，普普通通，散步锻炼没问题。因为我觉得目前配套资源最好的是教育这块，所以我选择踩盘的项目是学校附近的，也是以后三号线地铁附近的小区。

跑盘记

朝阳新城（朝阳嘉园）

项目1、2、3、5区为经适房，6、7区两限房，4区二类经适房，是一个典型的回迁项目小区。1、2、3、5区总高6层板楼一梯两户无电梯房，6、7区两梯四户。1、2、3、5区大户型居多，6、7区以紧凑型户型为主，电梯房得房率80%左右，无电梯房得房率88%左右。小区人车不分流，车位不卖，租金150一个月。因为小区环境是一样的，地理位置也差不多，所以1、2区的性价比是最高的，但房龄也是最老的，04~05年，6、7区是11~12年的次新房。

最近半年的成交均价也差了4000元左右，1、2区近半年成交均价41000元左右；6、7区近半年成交均价45000元左右。

我进入小区的时候第一反应觉得不像回迁房的社区，楼面、道路都看着很不错，唯一就是楼道确实有点掉价。小区层高在2.6~2.65米之间，比一般的回迁房层高高一些。目前在售性价比最高的一居是63平南向308万，最便宜有一套东西向59平305万；二居室75平南北向340万；三居南北向109平525万还能谈。

小区划片学校是对外经贸小学（94中），学校在六区和七区中间。距离未来的“平房站”大约600米，离金隅嘉品mall也很近，是这片我认为性价比较高的小区，但有老人小孩家庭的1235区没有电梯是一个问题，且因为是回迁房，所以住房质量一般般，外加买卖有税费问题的困扰。如果你是喜欢商品房的，周边有首开常青藤和奥林匹克花园可以参考，都是划片奥林匹克实验小学，对学区有要求的家庭可以参考。

首开常青藤

纯商品房小区，主力户型是紧凑型三居，人车不分流。二期三居有大户型，得房率87%左右，但小区户型全明的较少，除二期总高5层的大户型以外，都是电梯房。产权车位30~35万，租金7000~8000元一年。据说5月1日地上车位摇号，租金就便宜了很多，大概150元一个月。最近半年成交均价6.1万/平左右，因为小区是以紧凑户型为主，所以总体价格呈单价高，总价低的状态。

小区环境是非常好的，绿化面积好，还有水系，物管2.58元/平/月也很公道。目前性价比最高的一居南北向65平480万；二居南北向86平580万，紧凑型南北向91平三居620万能谈。

小区附近有青苗幼儿园、八十中，还划片北师大小学。对环境、学区都有要求的可以选择这个小区，紧凑型的三居也比较实用的，值得注意的是层高五层的楼栋没有电梯，有很少的不满五，离未来的三号线“东坝中街”地铁站大约1.4公里，还是有点远。

奥林匹克花园

纯商品房小区，分1234区，每区还分南北区，小区人车不分流，得房率87%左右，得房率高的原因是每栋的电梯很小所以公摊也很小。以大户型为主，均为一梯两户电梯房，大部分都是122平或者136平的三居，有很少的60平多的一居和70平多的两居，大部分两居都是90~110平左右的。最近半年的成交均价6万左右，小区因为以大户型为主，所以单价相对比西边的常青藤低，但总价更高。

走进小区，觉得绿化没有我想象中的好，比常青藤差一些，甚至没比朝阳新城这个回迁小区好很多，对于小区环境略有失望，产权车位大概33万左右。我觉得性价比也不很高，目前在售东向62平一居都要450万；88平南北向两居589万、110平南北两居635万；122平南北向三居739万，总价来看，确实是有点高。

但小区地理位置是很好的，未来的三号线“东坝中街”地铁站就在门口，离“平房站”也很近，金隅嘉品Mall大约800米，周围的学校也是最多的，奥林匹克花园实验学校、八十中、北师大小学、拔萃双语学校都是划片。目前和未来综合配套来看，奥林匹克花园是不错的，当然，你的资金也要足够。

如果资金不够的情况，又要学区，康静里可以考虑，均价不到5万，房龄较老，93年的板楼，户型、环境肯定就要舍去，但北师大小学和九十四中分校能上。

我选择的这几个楼盘并不是在新地块旁边的，而是现在目前东坝配套来说最好的一片区域，也是未来规划的地铁站旁边的小区，尽管小区的整体密度都比较高。但如果您认为东坝7万的限竞房贵的话，不妨看看均价6万的二手房，我觉得也是值得参考的。

最后想说，看完了部分有代表性的东坝区域，我觉得目前所能看到的配套也就这样了，至于2、3年以后区域内的配套能不能匹配上7万的均价也存在讨论。就现在来说，东坝雏形刚现，未来要成气候，需要靠轨道交通的密度来大幅提高东坝未来的板块价值。因为东坝距离望京较近，有可能会因为大望京产业和驻京办事处的因素注入，使其进入一个发展时期。据悉，三号线大概在2022年会通车，到时候东坝的板块价值我相信也不是跟现在一样，不知道那时回过头来看会不会觉得如今销售均价69422元/平还会贵呢？东坝毕竟是继孙河之后朝阳区唯一有可开发用地的区域了。