苏州市房地产板块是怎么划分的（从两个切面看曾经的）
苏州市房地产板块是怎么划分的（从两个切面看曾经的）陆肖站TOD作为成都TOD一体化项目的“先锋兵”，一直受到市场关注，锐理君实踩发现，目前该项目正在紧锣密鼓地建设中。根据规划，陆肖站TOD一体化设计面积共1640.19亩，将辐射中和及南侧的新川板块，预计未来周边还会有TOD相关用地供出。2019年1月-8月，高新南区仅供应了1宗64.09亩纯住宅地块，就是今天所拍的人才公寓用地，起始楼面价8100元/㎡，最终由成都高投三合置业有限公司底价拿下；成交了1宗住兼商地块、1宗商兼住地块，面积合计约406亩，且均和陆肖站TOD项目有关（点击此处看详情）。土拍市场静悄悄，掩盖不住业界的好奇：高新南区当前的土地和住宅市场怎么样？TOD的建设到哪一步了？那些价格一度吊打市场的项目有何动态？本期，锐理君就带大家看看最新的高新南区市场。No.1 供应少：2019至今仅投放64亩
注：本文仅讨论高新南区。
今天，成都高新南区迎来了2019年下半年首场土拍，此前的“供地担当”难得有土地摆上台面。我们先来看两组最近的数据：
★2018年，高新南区共供应土地6宗，是主城区的“供货担当”，面积合计717.52亩。
★2019年至今，高新南区仅供应了1宗土地，还是人才公寓用地，面积约64.09亩。
土拍市场静悄悄，掩盖不住业界的好奇：高新南区当前的土地和住宅市场怎么样？TOD的建设到哪一步了？那些价格一度吊打市场的项目有何动态？
本期，锐理君就带大家看看最新的高新南区市场。
土地市场供应越来越少 成交价越来越高No.1 供应少：2019至今仅投放64亩
2019年1月-8月，高新南区仅供应了1宗64.09亩纯住宅地块，就是今天所拍的人才公寓用地，起始楼面价8100元/㎡，最终由成都高投三合置业有限公司底价拿下；成交了1宗住兼商地块、1宗商兼住地块，面积合计约406亩，且均和陆肖站TOD项目有关（点击此处看详情）。
陆肖站TOD作为成都TOD一体化项目的“先锋兵”，一直受到市场关注，锐理君实踩发现，目前该项目正在紧锣密鼓地建设中。根据规划，陆肖站TOD一体化设计面积共1640.19亩，将辐射中和及南侧的新川板块，预计未来周边还会有TOD相关用地供出。
（陆肖站TOD建设情况）
No.2 价格高：2018年平均成交楼面价12607元/㎡
除了今天的拍卖，今年高新区还未有任何供地动作。锐理君梳理了近三年高新南区的土地拍卖情况发现，此前的供地主要集中在大源、中和、新川版块，相对饱和的其它地方可供应的地块很少。从成交楼面价来看，价格也是一路上涨：2018年的平均成交楼面价为12607元/㎡，远高于主城区平均成交楼面价，而目前区域内最高成交楼面地价为13900元/㎡，由成都高投置业创下。
（2015年-2018年主城及高新南区平均成交楼面地价变化）
No.3 配建严：产业正在牵引未来走势
从配建条件来看，有5宗需无偿移交一定比例的租赁住房，最高移交比例为41%；有3宗为人才公寓用地；2宗为TOD项目相关用地。区域土地热度虽高，但多附加条件，企业拿地成本提高，拿地也相对困难。
（2017年-2019年高新南区土地成交情况一览）
小结：
其实，高新南区自去年6月份之后就没供应过“正儿八经”的住宅类用地了。实际上，新川版块还是有很多空地，但目前可供应的却很少，而且很多土地是为后期产业发展做储备。这也是成熟的高新南区目前最真实的现状：产业正牵引着未来房地产市场纵向发展。
住宅市场11项目推新 市场仍需补货土地端的供应虽然少，但今年前8个月，高新南区的住宅供应还算给力：共拿了17张预售证，与主城区其它区相比是拿预售证是最多的；共推货4186套，新增面积52.59万㎡。
No.1 11项目拿了17张预售证
锐理君分析发现，前8个月共有11个项目推新，共拿了17次预售。其中在今年首次开盘的项目有：卓越珑樾府、万科璟南堂、中建天府公馆、仁美熙和府。
（高新南区2019年重点拿证项目分布示意图）
No.2 备案均价20732元/㎡
前8个月拿预售证项目的备案均价约为20732元/㎡。其中仅有3个项目均价在15000元/㎡以下，5月份首次入市的中建天府公馆价格最低，均价为14131元/㎡，其次是碧桂园沁云里（15565元/㎡）、中德英伦联邦（15778元/㎡）；单价超过20000元/㎡项目有北辰香麓、德商御璟天骄、卓越珑樾府、万科璟南堂；其余项目的均价在18000-20000元/㎡左右。
（高新南区均价2万以上项目情况）
No.3 新川、中和、大源在出货
从项目的分布情况来看，主要集中在大源、中和、新川版块，这也是目前高新南区的热门区域。
大源版块是城南商务中心，具有高端改善基因，今年推新的项目中卓越珑樾府、凯德世纪名邸、北辰香麓均位于此片区，备案均价约为23220元/㎡，主力面积区间为110-130㎡、130-150㎡。
中和版块因为区域发展较早，生活配套完善，居住面貌亟待更新，但也是今年高新南区住宅供应套数最多的版块，出货1736套。今年推新的项目有万科璟南堂、碧桂园沁云里等，备案均价约为20403元/㎡，主力面积段为90-110㎡。
新川版块是城南重点打造区域，处于快速发展期。新川科技园能够为版块持续导入人口，目前版块内的基础设施（学校、公园、体育中心）都在建设中。中建天府公园、宸光和悦、德商御璟天骄等项目今年推货1252套，备案均价为18702元/㎡，产品种类较多，既有100㎡以下的刚需户型，也有150㎡以上的大户型。
No.4 前8月平均认购率63.4%
从今年高新南区17次的成交结果来看，前8月的整体认购率为63.37%。
凯德世纪名邸、中建天府公馆、碧桂园沁云里、中德英伦联邦4个项目认购率达100%。其中，中建天府公馆232套房源吸引了4650组人参与摇号，普通中签率仅2.2%，凭借“心动”的价格，成为当之无愧的“网红盘”。
新景鼎南川宇、万科璟南堂、德商御璟天骄等项目开盘当天的认购率则较低。其中万科璟南堂今年推货3次，但开盘当天去化都不高，第一次开盘当天认购率仅10%，单价较高是导致它去化较慢的主要原因之一。
（2019年1月-8月高新南区项目开盘情况）
No.5 哪些项目将出货？
随着“金九银十”到来，高新南区的出货大战也一触即发。据不完全统计，即将推货的项目有中建天府公馆、万科璟南堂、北大资源紫境府、凯德世纪名邸、中德英伦联邦等。锐理君跟踪之前拿地项目的进展发现，更多新项目也在蓄势。
锐理君从部分项目售楼部了解到，中建天府公馆下批次预计在9月底拿预售，但不再是清水房源，为精装产品（精装标准3000元/㎡左右），价格也不再“美丽”，单价在18000-19000元/㎡左右，有三种户型：122㎡、133㎡、152㎡。
万科璟南堂将在9月底或10月初推新，户型与上批次相同，也有三种户型：105㎡、125㎡、143㎡，均价在24000-25000元/㎡左右，平均总价350万左右/套。
（中建天府公馆建设情况）
（万科璟南堂建设情况）
2018年拍出地块的进度也在推进。2017年、2018年，金隅在新川版块各拿的1宗地，如今项目均未入市。从施工现场来看，金隅金成府修建已经具规模，预计离亮相不远了。
（金隅金成府建设情况）
2018年3月，中建三局在新川版块拿下一宗64.51亩纯住宅用地，需配建并无偿移交20%的租赁住房，项目还未展示案名，该地块在融创香璟台项目对面，工地已经打围，也未有动工迹象。
还有一个偶然发现，金成西府的售楼部已经建成，目前在装修中。未来这些项目都将为区域注入新鲜血液。
（金成西府售楼部正在装修）
小结：
今年高新南区的住宅供应还算给力，但随着价格持续上涨，现阶段低价地项目的走量基本到顶，未来将会有更多高地价项目入市，住宅价格估计也会直线拉升。
