房屋租赁市场很火吗（租房投资你是包租婆）

房屋租赁市场很火吗（租房投资你是包租婆）可另一方面，在发展租赁市场中，应运而生的“长租公寓”发展却布满荆棘。2018年中，长租公寓经常和负面的新闻绑在一起。2018年9月1日，阿里巴巴的员工因租住的自如公寓甲醛超标而身亡，大众的质疑的声音将其推到了高点。同年10月15日，自如租客发现自己的房间装有针孔摄像头，又引发了全民对隐私泄露的担忧。由于住房租赁的投资回收期较长，住房租赁企业的发展需要大量的资本支持。自2018年国家银根收紧，企业融资困难，资金链的断裂使得许多长租公寓近来纷纷爆仓。2019年7月18日，我国住建部网站公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16城入围。2019年，7月16日，广州商改住新政出台，符合七大条件可“商改租”。烫手的山芋还香饽饽？一方面是中央和地方近年来对房屋租赁市场的大力支持，另一方

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特邀作者：小赵同学 原创首发于公众号：威海新楼市（weihaixinloushi）

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从1998年房改开始发展到现在，我国的房地产市场得到了长足发展，如今已形成以增量房为主的市场。而目前来看，房地产行业新的发展机遇也将逐步从增量开发转为存量经营环节中。房屋租赁也是存量经营中的重要一环，可以为暂时房屋支付能力较弱或者工作流动性较大的人们提供遮风挡雨的屋檐，也有利于维护住房市场的稳定。不断增长的存量房增加了租赁房屋的来源。可是目前来看，在我国租赁市场发展相对缓慢。

烫手的山芋还香饽饽？

一方面是中央和地方近年来对房屋租赁市场的大力支持，另一方面是长租公寓的频频爆仓。究竟租赁市场是“烫手的山芋”还是“香饽饽”呢？

一方面是有关租赁市场的利好政策因素频频传出。中央、地方政府不断出台扶持房屋租赁的政策，建设银行等“国家队成员”做出响应，纷纷进军住房租赁市场。

2019年7月18日，我国住建部网站公示2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16城入围。2019年，7月16日，广州商改住新政出台，符合七大条件可“商改租”。

可另一方面，在发展租赁市场中，应运而生的“长租公寓”发展却布满荆棘。2018年中，长租公寓经常和负面的新闻绑在一起。2018年9月1日，阿里巴巴的员工因租住的自如公寓甲醛超标而身亡，大众的质疑的声音将其推到了高点。同年10月15日，自如租客发现自己的房间装有针孔摄像头，又引发了全民对隐私泄露的担忧。由于住房租赁的投资回收期较长，住房租赁企业的发展需要大量的资本支持。自2018年国家银根收紧，企业融资困难，资金链的断裂使得许多长租公寓近来纷纷爆仓。

那究竟房屋租赁市场是“烫手的山芋”还是“香饽饽”呢？

房子是租来的，但生活是自己的

诚然，租赁市场的发展存在着很多问题，例如黑中介、房东恶意涨价、租赁住房消防隐患的存在等，但是，住房租赁市场却是住房市场发展必不可少的一环。

“长安米贵，居大不易”，有人曾调侃唐代的大文豪白居易。意气奋发的江南少年，带着一身诗意，怀揣着满腔的抱负，来到了他梦中的长安，租住在长安东城的常乐里。“游宦京都二十春，贫中无处可安贫。”莫欺少年穷，终须有日龙穿凤。在长安的日子，房子是租来的，但生活是自己的，在喜欢的城市里白居易渐渐地让自己的梦想照进现实。

租赁市场的发展是必不可少的。首先，住房买卖市场不能覆盖所有需求者。从恒大研究院的数据中，可以看到除新加坡政府提供了大量价格低廉的组屋，帮助其国民实现住房自有化之外，其他几个发达国家的住房自有率仅在45%-64%之间。可见，很多人需要靠租房来解决住房问题。

我国统计数据显示，我国的住房自有率接近70%。考虑到统计口径、居民收入、贫富差距等因素，我国尚有很大一部分人群需要依赖住房租赁市场解决住房问题。

（数据来源于http://wenzhou.house.qq.com/a/20160623/027711.htm）

此外，人口的流动也引起了房屋租赁的需求。比如，一方面是伴随着城市化进城，农村转移人口进城务工，需要租房；另一方面是，刚就业的大学生毕业生无力购买房屋，需要租房。链家研究院预计 2030 年，我国的租赁人口将达到近 3 亿。租赁市场的发展前景广阔，但住房租赁市场的发展也会受很多因素的影响。

租房市场会受什么因素影响？

土地供给

首先是，土地供给会对房屋租赁市场造成一定的影响。建设用地的供给影响住房供给的供给量。在住房市场中，如果房屋供不应求，租金更容易上涨。

由下图知全国土地成交单价逐年上升，尤其是2015年之后，全国土地成交单价上升的速度最大。

（数据来源：EPS）

随着可供给的土地数量减少，土地需求的逐渐增多，导致土地价格上涨。另一方面，政府通过出让土地的使用权，可以获得大量的资金，在过去的十几年，有一些地方政府，过于依赖土地财政，这也助长了土地价格的上涨。

房价

此外，土地的价格决定住房的建设成本，楼面地价（即单位建筑面积平均分摊的土地价格）占房价的3成，进而影响到房地产的价格。房屋价格的这种增长影响到物业市场，从而推高租金。

下图是wind数据库中，2015-2019年全国城市二手房出售（右轴）/出租（左轴）的挂牌价格指数。在此期间，二手房的出租（左轴）价格的上升幅度比二手房出售价格（右轴）小，看全国的情况，从2015年至今，二手房的出租挂牌价涨幅78%，租金涨幅20%左右。但是租金的波动性更大。这是由于二手房的出租价格单价更小，受市场影响更大，易于波动。

（数据来源：Wind）

房产税

我国现行的房地产相关的税种主要针对房地产的交易环节。2011年1月28日，上海重庆开始房产税试点改革，对房屋的持有环节征税。上海征收对象包括本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房，税率是0.6%；重庆征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作、无户口的投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。从2010年起，房产税一直是国内热议的焦点。那么，按年征收的房产税会对房价造成影响吗？会对租金造成影响吗？针对房产税试点城市，学术界做了很多相关的研究。

以上海市为例，在2011年征收了持有环节的房产税后，从2011年到2012年房价短期内涨幅较低，而长期中房价的上涨并未受到抑制作用。房产税对房屋价格的影响并不显著。可见，房产税的征收，对投资性需求的影响不明显。房产税的征收，有可能会对租房者增加租房成本。税收分摊问题，需要看所在市场中是供过于求，还是供不应求。如果，市场房源紧俏，已经购买了房子用于出租的房屋拥有者，会把房产税转嫁到租房者的身上，也会导致房租的上涨。

（数据来源：Wind）

金融

房地产业是一个资金密集型行业，无论是对开发商还是对购置房屋的个人来说，都需要大量的资金，开发商或者个人购房者往往会借助于银行贷款。房地产业和金融行业往往是紧密联系的。在租赁市场中，常见的融资渠道主要有银行信贷、发行债券以及通过资产证券化融资这三种融资形式。

从开发商角度看，能以较低成本取得资金的企业在未来的竞争中，能够立于不败之地。今年土地市场交易回暖，一些地产公司拿地活跃，在一二线城市拿地较多，需要大量的资金。今年7月17日，银保监会对至少10家信托公司发出窗口指导、约谈或警示，要求缩紧房地产信托业务。这对房地产企业造成了资金压力。房地产行业从增量建设的“黄金十年”转入“租售并举”的存量时代，对于想踏足于租赁市场的行业，融资是一个重要的问题。

对于个人来说，如今针对租房新的金融工具是“租金贷”。我国对“租金贷”的监管存在缺陷，租金贷初衷是一项便民服务，为无力租房的人提供资金，提供租金贷的金融机构，把1-2年的租金付给租赁平台，租赁平台按期付给房东租金。但是在实际操作中，一些平台在租客不知情的情况下，或者是隐瞒重要一些信息，故意引导租客办理租金贷业务。去年发生过多起案例，租赁平台资金断裂、关门大吉，此时房东无法联系中介平台，相继收回自己的房子，租客无房可住但是身上背负着一两年的租金贷。需要租房的朋友，需要提高警惕。

租赁平台

在我国房屋租赁市场，目前大部分的房屋是由个人提供的。企业运营的房屋租赁平台分为一种是企业筹资自建房屋，用于出租。另一种是，企业从房东租房子，再装修、管理，提供给租客。美国的租房很多是由企业供给的，住房租赁市场发展到一定阶段，需要大量机构化的租赁平台以保证市场的专业性和规范化，比如保障租客的权益，规范租房合同的签约，稳定租金的价格，保障租客和房主的权益。

随着住房租赁市场的逐步发展，租赁市场中会增加住房中介、房企开发商、专业租赁机构、酒店等参与者。

你是包租婆还是租客？

租客小贴士

（a）租房之前，需要了解自己的需求。首先是想单独住，还是和别人合租。如果是合租，需要了解室友的生活作息，有没有什么不良习惯。综合考虑房屋和公司的远近、周围娱乐生活配套。

（b）要根据自己的收入水平，决定房屋租金，租金收入比可以直接反映一个租房人的幸福程度。一般住房租金占月工资的25%-30%属于正常范围，低于25%比值则被认为是房租低负担。以咱们威海市为例，2018年全体居民人均可支配收入36626元，排名全省第四位城镇居民人均可支配收入为45896元，农村居民人均可支配收入为20423元。

按区块来说，环翠区年可支配收入 47016元，荣成市是44369元，文登区是43410元，乳山市是38538元。如果你的收入是平均水平，租金在千元左右是正常水平。个人观点，租房的水准一定要量力而行，由于传统文化习俗的影响，我国大多数人想要拥有属于自己的住房，而这需要财富的积累或者代际支持（父母），积累财富需要开源、节流，所以年轻人适当地进行储蓄是很有必要的。如果拥有房屋总价的30%资金，就支付得起房屋首付了，就可以撬动财务杠杆，住进属于自己的房屋了。

（c）选择租房的方式：和房东直接联系、通过房屋中介、通过租赁公司。一定要走正规渠道，签订正规的租房合同，而不是盲目轻信电线杆子上随意张贴的小广告，防止造成财务损失。

房东小贴士

（a）如果想要购买房屋长期投资，用来出租。当持有期间的房产税普遍开始征收时，将闲置的房屋租出去，可以减少自己的持有成本。或者是，想要购买房屋长期投资，赚取租金。在购买房屋的时候，需要关注经济活动活跃地区的楼盘，比如公司多、商业繁华的地方。这样后期，需求该房子的租客会比较多。另外，如果该房屋配套的交通网络发达，将有利于出租。

（b）此外，中小户型、户型紧凑90平方米或者以下的住宅容易出租，租客群体一般是单身、两口或三口之家，他们倾向于选择租金价格较低的小户型房屋。

（c）如果购买房屋暂时的目的是出租，在装修上需要控制成本，选择简装。因为，当自己想自住时，通常又要重新装修。

（d）选择租客的方式：和租客直接联系，可以通过在租房app发布个人房源，寻找租客。需要和租客沟通，这样有时效率会比较低。也可以选择中介，让中介和租客交涉，或者将自己的房屋进行托管给中介机构或专业化租赁平台。

写在最后

祝愿大家都可以成为包租婆，包租公。当然，也包括小赵自己。啊，安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜！

来源：威海新楼市（ID：weihaixinloushi）

作者：小赵同学 编辑：谢天