上海二手房 降价（上海二手房业主纷纷开始调价）
上海二手房 降价（上海二手房业主纷纷开始调价）而由于本身标的（总价）并不高，我们猜测是否总价更高的房源是不是调低的总价还会更高。第二十位静安南京西路板块的达安城也下调了5%。同时，我们发现跌幅第一的小区祝安苑是一套96㎡的2房户型，总价不过300万左右，下调了47万，显然用上海话来说就是“色根”（彻底、到极限）。
转自真叫卢俊
上周我们聊了疫情下二手房市场的定价逻辑。这不，2月10日各大中介陆续开门营业后，不少业主对于之前委托挂牌的房源进行了调价。
疫情之下，调价当然是调低价格。根据兔博士APP的数据显示，2月11日当天就有全市超过100套房源，进行了调价。
阿飞根据调价房源调价幅度（跌幅）进行了排序，最大的调价跌幅超过了14.2%，浦东祝桥板块的祝安苑。
第二十位静安南京西路板块的达安城也下调了5%。
同时，我们发现跌幅第一的小区祝安苑是一套96㎡的2房户型，总价不过300万左右，下调了47万，显然用上海话来说就是“色根”（彻底、到极限）。
而由于本身标的（总价）并不高，我们猜测是否总价更高的房源是不是调低的总价还会更高。
在朋友圈就看到这样一套豪宅，580平的3500万，但具体下调多少并没有提到。
而我们按照下调总价的方法对这100多套调价房源进行了重新排序。发现了全新的序列。
黄浦滨江板块的融创滨江壹号院的一套3房户型，之前挂牌2300万，11号进行调价之后，下调了290万，等于是一套祝安苑的价格。
以上这些数据除了说明这些业主急售，价格易松动之外，是否预示着上海二手房的价格会因为疫情关系迎来下跌？幅度还不小？
答案是未必！！！
关于二手房买卖这件事，我们常说，支撑购房者买房做出决策的，有且只有一个依据：价格数据。
挂牌价格反应的是业主对市场的心态，而成交价格就是真是市场客观反应。
基于这些数据，买（卖）房者才能做出买或卖的决策。
而无论对于买方还是卖方来说，你获取价格数据的速度越快，你做二手房买卖决策的速度也就越快。
通常，在听到“急售”这样的字眼，我们就会思维定势的觉得这套房子一定便宜。买房的一定会觉得是“贪便宜的”好时机了。
我们将这调价房源TOP20的房源加入了19年全年挂牌均价、19年全年成交均价的维度。通过2/11这天调价后的总价做一个价格变化趋势图。
我们发现了这些调价后二手房市场的小秘密。
先说下如何看待这张图。在价格变化情况这一栏中，有3个价格，分别是19年挂牌均价，2月11日调价后的均价，最后一个是19年的成交均价。
前两者相比，为了说明疫情下调价后的价格与原先19年挂牌均价的趋势情况。简而言之，你目前这个价格相对于19年有没有诚意。
最先高挂一个虚高的价格，象征性的下调个20-30万，并没有任何意义，都是“白挂价”。
其次我们在通过2/11调价后的挂牌价与19年成交均价作比较。同样，我们希望确定的是，疫情下调价后的挂牌均价放在去年，是否能够成交。如果调价后的价钱依然高于，或者说远高于去年的小区成交均价。
那只能说明，业主对房源的价格依然保有余地。只能看成是试探性的报价，无论你说你调价了几次，调价了多少，意义不大。
第二，由于二手房存量市场是完完全全的市场行为，定价权掌握在业主手中，当然也取决于市场供需的情况。
因此我们就更要弄清楚其中的这其中的“猫腻”了。
我们再来看下这张图，价格变化情况一栏中，红点意味着是三个均价中的最高价，绿点意味着三个均价中的最低价。
看了这张图以后，我们几乎可以很容易得出相关的结论：
1. 这调价幅度最大的TOP20的小区里，有15个小区（占比75%），疫情后，2/11当天调整后的挂牌均价，低于19年的挂牌均价。
说明业主，深刻了解疫情后二手房的走势，并且的确有很大的可能确实处于急售房子需要资金周转这样的状态之中。
四个字来形容这样的特定人群的卖房心态：“小有诚意”。
2. 继续拿他们来和2019年的成交均价来做比较，又会发现，有17个小区（占比85%），2/11当天调整后的挂牌均价，高于19年的成交均价。
这样看来，这20套房源里，想要短期完成成交的业主，又显得“没那么有诚意”。
单个案例来看，下调幅度最大的这套祝安苑，29500的挂牌均价啊，已经略低于19年的成交均价。起码对于它的成交，定了一个“较有诚意”的价格。
另外，我们还发现了这TOP20的房源里，出现了2个金钻苑。可能是由于楼层等关系，造成的价格因素。
眼睛尖的粉丝可能还会发现出现了一套价格十分便宜的汇宁花园，2/11的调整价格远低于去年的成交均价。这位业主的调价显得“最有诚意”。
链家在去年12月17日曾经成交过一套相同户型的房源。（低楼层）我们可以看到当时该卖家的挂牌也是720万。
而2/11的这套目前挂牌690万。
所以说，19年的二手房整体非常稳健，而在房住不炒的大前提下，2020年的二手房怎么买，必须多维度进行价格比较，单看“急售”，这样的字眼，完全不用着急。
以上为正文，来自房产数据分析师阿飞
