济南楼市去库存周期（济南楼市一季度小阳春）

济南楼市去库存周期（济南楼市一季度小阳春）到访明显下降的还有新东站片区一项目。该项目营销负责人说：“去年一季度，我们有很多小户型的刚需项目入市，确实有不少自住或有投资意向的购房者购买。今年一季度我们推出了去年剩下的刚需产品，就只是纯自住的刚需在购买，看房买房的人少了。同时再推的产品是大户型，销量就下降明显。”不过，今年一季度的销售情况仍然不能与去年一季度同日而语。“今年一季度没有出现小阳春，比去年一季度的到访量少了不少，同样在一季度开盘，今年新项目的到访量比去年的少了一半。。我们周边的几个改善项目，一季度也都卖得不太好。从去年下半年到今年一季度，有种阶梯下滑的意思。”济南东部一改善楼盘营销负责人说，2021年一季度，济南出现了一个小阳春，成交量创下新高。而今年的一季度，楼市平淡不少。15日，国家统计局发布3月70城房价数据。今年一季度的3个月，济南新房价格接连微涨，其中1月涨0.1%，2月涨0.1%，3月涨0.3%。相较前2个月，

齐鲁晚报记者 李庆斌 王皇

2022年济南楼市一季度已收官，据国家统计局房价数据，济南一季度新房价格连续3个月微涨。今年一季度济南新房市场出现了短暂的回温趋势，但此后又受到疫情影响，成交量明显下滑。虽然同比去年成交量下降近四成，但专家认为，今年一季度济南楼市成交量保持了正常水平。同时，二手房市场成交量回升，未来随着疫情逐步缓解，楼市成交有望继续回升。

一季度略有回温又遇疫情

济南楼盘到访量明显下滑

15日，国家统计局发布3月70城房价数据。今年一季度的3个月，济南新房价格接连微涨，其中1月涨0.1%，2月涨0.1%，3月涨0.3%。相较前2个月，3月济南新房房价的涨幅略有增加。

略微上涨的新房房价也反映出，济南一季度楼市在二三月间曾迎来一个微弱的回温，多位一线营销人员也表示，春节后出现了回温迹象。

“今年一季度的月均到访量在200组左右，3月份有明显提升。”济南南部一楼盘置业顾问告诉齐鲁晚报记者。济南东部一高端改善型楼盘营销负责人则表示，去年下半年至年底，济南楼市的成交量在下降。而春节时楼市有一个抬升的趋势。节后多个新盘接连释放即将入市消息，吸引了一波热度。“到访量有一个回升。”

不过，今年一季度的销售情况仍然不能与去年一季度同日而语。“今年一季度没有出现小阳春，比去年一季度的到访量少了不少，同样在一季度开盘，今年新项目的到访量比去年的少了一半。。我们周边的几个改善项目，一季度也都卖得不太好。从去年下半年到今年一季度，有种阶梯下滑的意思。”济南东部一改善楼盘营销负责人说，2021年一季度，济南出现了一个小阳春，成交量创下新高。而今年的一季度，楼市平淡不少。

到访明显下降的还有新东站片区一项目。该项目营销负责人说：“去年一季度，我们有很多小户型的刚需项目入市，确实有不少自住或有投资意向的购房者购买。今年一季度我们推出了去年剩下的刚需产品，就只是纯自住的刚需在购买，看房买房的人少了。同时再推的产品是大户型，销量就下降明显。”

同比去年带来的成交落差让开发商们对二季度寄予厚望，但却遇到了疫情。“本来以为3月之后楼市能持续回温，但没想到又遇上了疫情，销量明显下滑。”上述济南东部高端改善型楼盘营销负责人说。济南南部楼盘置业顾问则表示，售楼处4月以来基本没有到访。新东站片区一项目开营销人员称，项目3月来访217组，4月至今来访仅69组，到访量明显下滑。济南东部某刚需楼盘的项目策划负责人则表示，相比1—3月日均七八十组的客户来访，4月份减少一半左右。“看房的客户少了，成交量自然下降。”

多位业内人士表示，去年以来楼市下行，购房者产生观望情绪。此外，疫情当下，部分购房者收入波动较大，会选择延期购房或降低购房预算。“以前买房差不多3个月就能成交，现在要更久。房子回归居住属性后，保值增值的投资预期可能不如其他理财产品，购房者在买房时更理性。”

记者了解到，为了吸引购房者，一季度至今济南多个项目给出了一定的优惠，但仍是常规操作，并没有大幅降价。同时不少楼盘在加大线上推介力度，还拿出一部分较差楼层或变异户型做促销。

专家：一季度销量尚可但仍难“解渴”

二手房成交回升为新房后续回温蓄力

济南市房地产业协会执行副会长李刚介绍，2022年春节期间济南房地产市场恢复较快，3月中旬受疫情影响，市场热度明显下降。从实际数据来看，2022年济南一季度新建住宅销售面积224.27万平方米、同比下降近四成，日均成交207套。

数据来源：济南市房地产业协会

“怎么看这个下降？其实，去年上半年楼市出现了偏热的情况，今年一季度成交基本保持了正常水平。”李刚说，与正常年份比如2019年同期作对比，今年一季度不论是日均成交量还是成交面积，都略高于2019年同期。

“但从对开发企业调研的情况来看，2022年济南房地产市场一季度的成交量，低于开发商的心理预期。”李刚说，这和2020年下半年至2021年，济南逐渐加大供地，企业库存量增加，高库存与低销量形成鲜明对比有关。

合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明介绍，2022年的济南一季度楼市，从成交规模看，比去年四季度有所抬头。而房企仍感觉难，一方面是因为一季度供应量较去年同期增加了一倍，但成交量却是去年同期的三分之一，运转周期拉长，开发商出现了心理落差；另一方面则是楼市去年下半年成交量持续下降，开发商面临的资金压力加大，渴望更好的销量。

“这就像有一个人三天没吃饭，从第四天开始，虽然吃了一顿正常的早餐，可饥饿的状态还是没解决，所以说我们认为一季度本身的去化速度尚可，但是跟现在房企面临的现金流问题相比，远远不够。”许传明说，每年的7月是房企境外融资的债务偿还节点，不少开发商迫切需要通过销售回款。

李刚表示，虽然一季度销售没有达到开发商预期，进入二季度又遇到疫情，但市场还出现了二手房交易量回升，这将为接下来的改善型新房销售市场蓄力。“随着信贷的周期缩短，二手房市场流动性在增强，未来这部分卖掉二手房的业主，很可能买新房，对未来的楼市也将起到促进作用。”