买房躺平是什么意思（躺平买房靠自助）
买房躺平是什么意思（躺平买房靠自助）方山南纯新盘中海观山樾预计本月底公开售楼处，下月首开；此外，板块目前有远洋万和方山望、中海方山印、山和宸园及五矿澜悦溪山四盘在售。中海观山樾即将首开，板块将集齐5盘2、山和宸园目前房源可享97折优惠；项目配备了1500、2500元/㎡两档个性化定制装修包，如需购买，需缴纳1万元意向金；3、远洋万和方山望首访定房可享最高14万优惠折扣，项目部分外立面已建造好。01
在今年1月的推介会上，新方山“摇身一变”，成了方山新城，规划有所提升。
同时，方山南的规划与基建也在如火如荼落地，G99商业体、开市客即将开建，阿尔文医院预计今年完工。
然而方山南楼盘的销量却依然较为惨淡，尤为尴尬的是，有楼盘加推近半月仅认购1套，让我们具体来看：
1、中海观山樾售楼处已基本建好，预计本月底公开；项目也拟于下月中旬首开，精装放风均价约3万-3.2万/㎡，另有约2000元/㎡升级包可选，或有一定优惠（具体以开发商公示为准）；
2、山和宸园目前房源可享97折优惠；项目配备了1500、2500元/㎡两档个性化定制装修包，如需购买，需缴纳1万元意向金；
3、远洋万和方山望首访定房可享最高14万优惠折扣，项目部分外立面已建造好。
01
中海观山樾即将首开，板块将集齐5盘
方山南纯新盘中海观山樾预计本月底公开售楼处，下月首开；此外，板块目前有远洋万和方山望、中海方山印、山和宸园及五矿澜悦溪山四盘在售。
（区位图）
纯新盘中海观山樾
中海观山樾的售楼处外部已基本建好，工人正在进行内部施工和平整土地。据悉，该售楼处将于月底开放，项目预计下月中旬首开，精装放风均价约3万-3.2万/㎡，另有约2000元/㎡升级装修包可选，标准较高。
现在想要了解项目，可去景枫临时展厅和中海方山印售楼处；去中海方山印售楼处之前需提前和置业顾问预约，暂时不接访临时来访。
（中海观山樾工地实景图）
据置业顾问透露，目前项目升级装修包约2000元/㎡左右，采用东芝、博世、百朗等品牌，配备主卧衣柜、智能洁具、三合一面板及智能门锁等（具体以开发商合同为准）。
（样板间效果图）
中海观山樾主力户型建面约89-130㎡，拟建4栋8-9F洋房，以及13栋18-20F小高层。
项目户型图如下：
户型图
中海方山印
目前中海方山印大多数楼栋外立面已经建好，预计明年交付。
中海方山印目前所剩房源不多，主力在售房源建面约105、107㎡，销许均价约30138元/㎡，另有1500元/㎡升级包可选，均位于2F和7F（顶楼），且集中于靠近吉印大道这一排；此外还有建面约175-271㎡底跃在售。
（项目沙盘图）
项目户型图如下：
户型图
中海方山印是目前方山南在售楼盘中首个申报升级包物价楼盘。据悉，项目升级装修包为1500元/㎡，但并不是全然固定，实质可在1500-2000元/㎡之间选配，主要为品牌与家具材质的不同。
（中海方山印升级装标）
样板间实景图如下：
样板间实景
远洋万和方山望
远洋万和方山望预计今年交付，目前项目正在如火如荼的建设中，工地上工人和车辆较多，部分洋房楼栋外立面已显现，看上去颜值颇高，大面积落地窗设计。
据置业顾问消息，项目首访就交定金可优惠4万元，目前主要优惠还有10万元，换言之，首次看房就下定可在总价上优惠14万元，不然只优惠10万元。
远洋万和方山望与中海观山樾、中海方山印均一路之隔，目前在售房源主力建面约108、126㎡，精装交付，均价约29100-30477元/㎡。
（沙盘图）
在售户型图如下：
户型图
（精装交付标准）
样板间实景图如下：
样板间实景
山和宸园
山和宸园目前主力在售二期房源，建面约89、104、105、116、139㎡，前期销许均价约27195元/㎡，置业顾问声明目前房源均享97折优惠。
（沙盘图）
项目为毛坯交付，但也配备了1500、2500元/㎡两档个性化定制装修包，买包需缴纳1万元意向金，以合同方式保证双方权益，后期不买装修包可退还。
值得一提是，置业顾问表示，2500元/㎡的个性定制化装修包除了新风、冰箱、洗衣机没有配备，其他如沙发、衣柜、厨房三大件等均有配备，基本可实现拎包入住（具体以开发商合同为准）。
（毛坯交付标准）
在售户型图如下：
户型图
样板间实景图如下：
样板间实景
五矿澜悦溪山
五矿澜悦溪山目前外立面基本已建造好，拟于今年6月交付，基本为准现房销售。
（项目实景图）
项目目前在售房源较多，上月底加推了13、16、17号楼，户型建面约96、107、127㎡，销许均价约29905-32548元/㎡。
五矿澜悦溪山售楼处门口没有指引人员，看房基本靠自己摸索进去，或对买房人体验感有所影响，目前项目新推房源去化并不理想，采用“躺平”卖房的楼盘不多见。
户型图如下：
户型图
样板间实景图：
样板间实景
山和宸园、五矿澜悦溪山均与被江宁城建拿下的G99商业地块相邻，地块拟建1栋商业综合体，后期运营被“MALL姐”吴正梅团队拿下。
项目目前还没有机器进场平整土地，但规划公示已经贴在围挡上了，据悉，项目拟于明年底开业，对板块商业将有所提振。
（ONEG99商业地块实景图）
02
在售楼盘去化差异较大，客群多为地缘改善客
方山南目前4盘在售，主力户型建面约89-141㎡，精装均价约2.7-3.3万/㎡，只有中海方山印有1500元/㎡装修包可选，总价区间在240-465万之间。
据南京网上房地产数据显示，从4盘去年下半年入市房源去化情况看，中海方山印、远洋万和方山望去化较好，而山和宸园、五矿澜悦溪山的去化均不足三成，其中五矿澜悦溪山去化不到两成，上月加推的3栋楼近半月时间仅认购1套（或有部分数据未完全入网）。
（图源于南京网上房地产）
在地理位置上，山和宸园、五矿澜悦溪山周边多为次新房住宅以及农田空地；中海方山印、远洋万和方山望周边多为待出让宅地，且靠近规划开市客及在建医院，后期城市界面较新。
在产品上，山和宸园、五矿澜悦溪山主要是小高层，而中海方山印均为洋房产品，远洋万和方山望也配备了洋房产品，对于偏改善自主的方山南板块，洋房产品的高得房率吸引力较大。
在开发房企上，中海方山印由央企中海独立开发，中海在主城开发项目较多，在知名度上有一定优势；远洋万和方山望的开发商远洋虽然在南京项目不多，但其在营销宣传上的力度较大，利用新媒体、直播等方式来导客也起了一定作用。
在起步建面上，远洋万和方山望、山和宸园起步面积均为约89㎡，而五矿澜悦溪山、中海方山印的起步建面要大一些，约100㎡左右，相较而言，入手门槛要高了30-80万左右，但某楼盘在品质上不够突出，从而造成了去化困难。
由于4盘距离都较近，且体量都较大，抓住定量的精准客源就更为重要，板块内客源多为江宁高校老师或本地的地缘改善客，所以性价比、品牌和品质都比较重要。
03
板块规划有所提升，年底或将上演7盘“混战”
纵观板块内在售楼盘，几乎都存在把期房卖成了准现房的情况，其中山和宸园拿地最早，2019年拿地，2020年首开，但截至目前，仍然还有不少房源没卖出。
整体去化的遇冷和板块自身受限也有关系，在ONEG99和开市客的规划没有变现前，板块内商业、生活等配套只能依靠部分小区底商。
在轨道交通方面，几个楼盘距离地铁1号线南京交院站也有4、5公里，地铁13号线的规划也只在图纸上存在，在这里居住的业主生活便利性不高。
然而今年1月，在“江宁城市发展暨经营性用地项目招商会”上，官方对这里重新定调，方山被定义为方山新城。
同时，会议上提出，将大力建设高品质的方山新城，打造国内一流高新区。其中方山南在商业、学校、医疗、生态公园等方面都有规划，规划层级的提高将会使更多买房人将目光转向这里。
（推介会方山南规划图示）
在短期内，板块内随着中海观山樾的上市，会出现5盘“混战”的同质化竞争，对于部分楼盘的去化压力将会加剧。
同时，有消息称，在今年第一批次土拍中，方山南还有2幅宅地等待土拍，为去年终止出让地块，与中海观山樾紧邻，今年板块竞争将会越演越烈。
（图源于江苏土地）
然而在长期来看，由于板块宅地土储并不丰富，板块的周边地缘客仍有购房需求，以及商业、学校与医院的建成，以时间换空间，慢慢续销，最终也能完成去化。
