验房有验房师 还带什么（房屋到底要验什么）
验房有验房师 还带什么（房屋到底要验什么）1.具备多年的建筑或者装修行业经验，能快速找出主要的质量问题。这里面我们指的是验房师应该对土建工程、水电安装、暖通工程和装饰装修工程等都有相应的知识储备和经验积累。这里我们从以下几个方面来总结。这里我们根据不同领域大致划分了下验房师人员：第一个其实是最早的一个形式，就是比如你私下通过朋友或者朋友介绍，找到某个在施工、监理或者是在建筑业内工作的具有一定经验的师傅来帮你看看房子。第二个是近年来规模不断壮大的验房师，第三个是比较正式的检测机构，一般来说它们可以出具相关正式书面的报告，某些签章报告在发生质量纠纷时也是可以作为法律依据（还有就是关于室内环境检测，一般只有检测机构通过现场采样获取的数据更为准确，市面上所谓的几十到几百块的便携式甲醛检测仪基本不太靠谱）验房师靠不靠谱，最终还是取决于个体和组织的综合素质能力。
越来越多的小业主在交房时选择聘请验房师对房屋进行检查验收，一是为了明确自家的房子是否真的诸如网上曝光的楼盘存在装饰装修质量问题，二是因为现在很多“机构单位”团购验房的收费越来越便宜，小业主可以接受。
而在这里面也存在着很多跟风赚钱的“企业单位”和“验房师”，如何选择靠谱的专业人员来完成验房这个事，相信困扰着越来越多的小业主们。今天，我们就简单地来聊聊。
第一、我请的验房师靠不靠谱？一个20岁的小伙子和一个50岁的老师傅，你更偏向于请谁当验房师呢？
验房师现在其实被大家叫得已经很空泛了，简单的说就是在业主收房时为其提供建筑质量、装饰装修、电气安全甚至是室内环境等方面验房服务的人员。
这里我们根据不同领域大致划分了下验房师人员：
- 民间自发组织或者是具有一定施工、检测经验的人员；
- 各地相关房屋协会内部会员单位聘请的员工或者具有协会颁发验房证书的人员；
- 各地政府部门认可的第三方检验检测机构，专门负责房屋质量检测的组织和人员。
第一个其实是最早的一个形式，就是比如你私下通过朋友或者朋友介绍，找到某个在施工、监理或者是在建筑业内工作的具有一定经验的师傅来帮你看看房子。第二个是近年来规模不断壮大的验房师，第三个是比较正式的检测机构，一般来说它们可以出具相关正式书面的报告，某些签章报告在发生质量纠纷时也是可以作为法律依据（还有就是关于室内环境检测，一般只有检测机构通过现场采样获取的数据更为准确，市面上所谓的几十到几百块的便携式甲醛检测仪基本不太靠谱）
验房师靠不靠谱，最终还是取决于个体和组织的综合素质能力。
这里我们从以下几个方面来总结。
1.具备多年的建筑或者装修行业经验，能快速找出主要的质量问题。这里面我们指的是验房师应该对土建工程、水电安装、暖通工程和装饰装修工程等都有相应的知识储备和经验积累。
市场中有部门企业为了扩充队伍数量，招聘资历较浅甚至是大学生通过段时间内的集中培训，获得一些结业证书，以此来证明其队伍人员的资质。而实际现场验收时，常常只知道找问题，对于问题产生的原因和解决方案等没有深刻的认识。
2.提交的结果报告是否正规、正式，问题清单罗列及位置标识是否清晰，便于整改和维修。
对于房屋的质量问题，其实绝大部分还是由施工单位来负责整改和维修的。从结果来看，查出的问题多半还是以整改为主，整改不了或者整改难度大的可以进一步和开放商协商或者打官司，所以我们得到的结果报告尽量要正规和正式一点（签字和签章）。
作为一个商品，房子的装修质量也存在一个保修期。一般来讲，住宅室内装饰装修工程的最低保修期为2年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏保修期为5年，还有电气管线、给排水管道、设备安装也是2年。这里最值得注意的地方是保修期从什么时候开始？保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算，所以并不是从你具体的买卖时间来算的。
所以，验房师在查验完房屋质量后提交的结果报告（有些企业叫验房单/验房表，有些是正规的检测报告，我们统一为结果报告）是否能够较为全面地、准确反映房屋质量问题就显得比较重要了。比如隐蔽工程，这个对于已经完工待交付的精装房来说，实际操作性就很低。还有一些，验房单位之所以收费便宜，一个是做团购，还有一个就是检测验收的项目比较基础。
比较正规的做法我们也总结了以下几点：
- 现场验收的分项工程覆盖性要大，装饰装修（墙顶地工程、门窗工程、细部工程、厨房工程、卫浴工程、电气工程、给水排水工程、空调工程、智能弱电工程、室内环境等）；
- 查出的问题应该在现场进行位置标识，并拍摄保存一定的影像资料，与验房清单或者报告的内容相对应；
- 对查出的问题应该做汇总分析，指出应该重点关注的问题或者存在质量隐患的问题和维修建议；
- 验收中涉及到测量的检查项应该有完整的测量数据，使用的仪器设备应完好、测量准确；
- 现场验收人员可以适当解释和说明相关质量问题的产生原因和建议解决办法。
第二、我花的钱值不值当？一个师傅来验房和两个师傅来验房，到底哪个划算？
总结了验房师的能力与靠谱外，价格也是困扰很多业主的一个问题。市场上，企业单位之间为了竞争都在拼价格，你500我就400，你300我就250，到底多少价位是合理？到底多少价位才能得到好的验房服务呢？
这里我们的观点是：
1.服务质量绝大多数时候还是和价格成正比的，低价往往意味着减项和另外收费；
2.同等条件下，两个人的验房时间要比一个人的验房时间短，时间成本上双方都收益。
市场上，现在一般的验房价格都是按照房屋的面积来测算的。单价就各不一样了，从5元/㎡到10元/㎡不等，平层住宅和别墅的价格 也稍微不一样，还有的就是增加的诸如：郊环外的路程费、超时费、超出单价面积外的费用、预约取消的定金费、电子化报告和纸质版报告费用等等。所以，对业主来说也是蛮复杂，有些甚至还有一些套路容易踩坑。
我们结合自身经验和市场，给业主们提出以下几点建议供参考：
- 不管是算单价还是算总价，主要的问题在于提前沟通和咨询好对方检查的项目内容包含哪些？验收报告的形式是什么？是否存在其他收费？（很多单位会把一些测量项目罗列得很详细，然后配上仪器设备作为宣传，但其实很多实测实量项目本身是属于一般项目，而忽视主控项目的检查）
- 团购价虽然会低一点，但是不建议。主要是考虑验房师的精力问题（一般来说同一楼盘的都是同一个验房师，而单人验房一般平均精装房一套至少需要花时在2小时，一天能验收的也就3-4套，精力）
- 若存在单人验房和双人验房优先选择双人验房（和第2条一样，出于时间成本考虑，2人搭配验房要比单人验房花的时间少，你自己投入的时间成本也相对减少。还有就是检测项目中有些仪器设备的使用可能也需要两个人搭配才能更好完成测量）
- 价格相差不大时，优先选择第三方检测机构（这个要从自身角度出发，比如若是毛坯房验收，只是想简单了解下后续装修存在哪些问题，可以叫上有经验的包工头或者监理师傅来看也是可以。若是想完整的了解房屋的土建方面、结构方面的，当然还是要找专业的检测机构）
- 最新我们接触了解的，市场上开始出现一些所谓的验房机器人（利用红外线、激光测距、VR等技术的自动化测量设备）号称能够代替传统验房师的，这些普遍来说离真正实现和普及还有很长的一段时间，只能说某些指标的效率上有所提高。
第三、到底我们应该验什么呢？每个门扇都掉漆和每个卫生间都漏水，你觉得哪个严重？房间高度好像矮了，房间面积好像小了，这些问题怎么解决？
其实，房屋交付我们应该重点关系哪些问题，如果我们把它看成是一个“商品（产品）”的话，就比较容易去理解了。那么它应该满足哪些要求呢？
1.商品（产品）的最终交付应当和双方合同签订的约定内容一致
（这里我们主要指的是（1）房屋建筑面积和使用面积；（2）精装房现房与样板房用材、设计等是否一致；（3）合同中约定比如配备的电器等设备是否齐全、品牌型号是否一致等）；
2.商品（产品）不存在明显影响使用的质量缺陷或者zhe明显的安全质量隐患；
这里我们主要指的就是常说的房屋的质量问题。这里面我们把住宅的质量分为三类：
（1）安全性方面，比如水电安装方面，要确保用电安全，防水防渗漏工程不漏水、不渗水，护栏或者栏板的高度和栏杆间距，室内环境质量等；
（2）使用功能方面比如日常门窗扇开启灵活不灵活，开关插座设计安装的高度或者台面的设计高度等，器具或产品材料质量是否存在随使用频次而产生问题等；
（3）重要的观感质量方面，比如涂料油漆掉漆，饰面板的一些划痕、碰伤，窗台板或者地面大理石的断裂痕等，统一材料的色差等
3.商品的售后服务是否能够及时、到位，退换货等制度是否合理、可行。
（我们这里主要指的是保修维修服务质量。这里着重要关注的是保修期的期限问题。以前买房都是期房，退换房基本是不可能的。但是，现在各地陆续出台了诸如取消公摊面积精装现房销售和退房相关规则制度等，相信未来这些规章制度将越来越完善，有利于广大的消费者）
所以，如果一般的住宅交付时我们应该关注上述这几个方面的问题，你可以从验房师或者验房单位提供的服务项目中了解他们的价格是否值得。
房屋面积，房屋的建筑面积这一块一般是由测绘公司负责，现场验房时毛坯房一般都有一个检查项目就是建筑尺寸或者空间尺寸，就是帮你测量每个房间的净高和净距，精装房由于室内的风格吊顶以及补同程度的装饰测的比较少。一般客厅、卧室测量净高和净距，厨房卫生间一般只测量净距，可以大致测算出房屋的实际使用面积。提前了解了空间尺寸对后续购买家具上就可以快速确定家具的尺寸，设计师们也是通过房屋的空间尺寸去进行个性化设计，随着取消公摊面积的呼声越来越高，之后的验房项目无论毛坯或是精装房，建筑尺寸都应该列为必检项目。
别墅验房，通常别墅验房的价格要比普通住宅的贵，因为房屋的结构面积和系统工程确实会增加现场工作量。但是，别墅验房一般都是毛坯房状态，室内可能仅仅是在土建工程后简单的对墙顶面进行粉刷，砂浆地面，配备简单的一些测试洁具器具，甚至测试灯泡都不足，这种情况下，才是考验验房单位和验房师的能力。从我们的经验来看，别墅验房很少涉及到外墙及主体的检查，一个是现场验收不好操作，一个是费用里也没有包含。
（我们的观点是，毛坯别墅应该逐渐形成对外墙及屋面等部位覆盖检查，甚至有条件可以对涉及的主体结构也进行相关指标的检测，当然项目和费用需要双方协商沟通）
验房师，尤其是近年来二三线城市中涌现出的一些验房团体和单位，有些专注于小业主现房交付验收，采取团购站稳市场，有一些验房单位则开始转型业务，比如协助开放商在正式交付前进行突击验收，争取更多在施工过程中的监督管理和服务工作，还有一些则是考虑产业链，直接和装修设计/装修施工等环节进行无缝对接，这些发展都是好的开始和延申。不过，最终看来验房市场可能很快也会发生一些转折性的改变。
随着有关工程质量保险和施工安全的保险制度的引入和实施，之后的质量纠纷和质量问题等由保险公司介入进行解决。这里有机会也有挑战，机会在于保险机构内未必有相关工程经验的人员来对质量和安全进行判定，需要借助第三方或者类似机构。挑战在于，传统普通的验房师可能也随着慢慢消散，或是转而进入检测和监理行业或者继续做一些零散活。
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