碧桂园跟中梁是一家吗（碧桂园和中梁那点事）

碧桂园跟中梁是一家吗（碧桂园和中梁那点事）看起来“浪漫”的一件事，事实上仍然是资本市场上的“血腥爱情故事”。临上市依然选择“卖身”，说财猫只想问，是怎样的价格，打动了杨剑？大碧桂园的物业公司，最终收购了“小碧桂园”中梁控股的物业公司，是不是应了那句话，相似的人，最终总会走到一起。咦，怎么有点莫名浪漫的感觉~尤其是，与1月份被中南建设卖身华润、换钱回血的物业公司中南服务一样，这次被中梁创始人杨剑卖掉的中梁百悦智佳，同样也已于2021年12月23日通过港交所聆讯，距离上市只差临门一脚。

赶上情人节的尾巴，碧桂园服务收购小碧桂园物业的传闻，最终落地。

2月14日深夜，碧桂园服务公告，收购中梁百悦智佳服务有限公司合计93.76%股权。

算上碧桂园此前已经入股持有的6.24%股权，此次交易后，中梁物业将完完全全成为碧桂园服务的了。

中梁物业的关联公司中梁控股，最广为人知的称号是“小碧桂园”。作为碧桂园的“小迷弟”，中梁控股不仅任用碧桂园系的高管，更将碧桂园最核心的三大战略：三四线战略、高周转以及员工跟投模式，学了个十足十。

大碧桂园的物业公司，最终收购了“小碧桂园”中梁控股的物业公司，是不是应了那句话，相似的人，最终总会走到一起。

咦，怎么有点莫名浪漫的感觉~

尤其是，与1月份被中南建设卖身华润、换钱回血的物业公司中南服务一样，这次被中梁创始人杨剑卖掉的中梁百悦智佳，同样也已于2021年12月23日通过港交所聆讯，距离上市只差临门一脚。

临上市依然选择“卖身”，说财猫只想问，是怎样的价格，打动了杨剑？

看起来“浪漫”的一件事，事实上仍然是资本市场上的“血腥爱情故事”。

临上市还卖身，中梁是有多缺钱？

遗憾的是，碧桂园服务在公告中并没有披露具体的交易对价。只是说了一句：

收购事项的完成及代价支付受该等协议项下多项约定（包括进一步尽职调查）所约束，而最终代价须按该等协议项下的条款及进一步尽职调查结果在代价上限内进行调整。

划重点：成交有前提，价格有上限。

过去一年时间，部分房企卖物业公司换钱回血，早已不是新鲜事。而伴随着地产行业步入下行通道，与地产高度关联的物业公司估值也进入调整期。

在这样的背景下，物业公司就变得没有原来那么炙手可热了。有钱的主就那几家，想卖的人又太多了，房企卖物业公司遭遇压价，也是意料中事。

此前恒大卖物业公司给合生、当代置业卖第一服务给融创，江湖传闻，都是因为价格谈不拢而最终谈崩。

因此，此次中梁物业最终能否成功卖身碧桂园，可能还有待观察。

但无论交易能不能成，临上市还卖身，为自救卖掉“未来”，中梁集团缺钱的事实，已经难以掩盖。

图源：中梁集团官网，中梁创始人杨剑

同样是在2月14日，标普公告表示，应公司要求，撤销对中梁控股的评级。在此之前的1月28日，标普已经宣布，将中梁控股的长期发行人信用评级从“B ”下调至“B”，其认为，由于融资渠道收紧和销售放缓，中梁控股在未来6个月面临的流动性压力将越来越大。

Wind数据显示，截至2022年2月14日，中梁集团上市平台中梁控股共有4笔境外债，3笔将于今年到期，总余额为8.78亿美元（约55.83亿元）。

同时，根据财报，截至2021年6月30日，中梁控股剔除预收款后的资产负债率为79.3%，净负债率为56.1%，现金短债比为1.20。剔除预收款后的资产负债率超标，1.2倍的现金短债比同样存在较大的还债压力。

而在销售方面，2021年中梁控股实现合约销售1718亿元，同比增长1.78%，完成全年目标的95.44%。

虽然依然实现了正向增长，但自2021年6月份开始，中梁控股的销售额就出现了显著的下滑，同比跌幅基本在20%以上。今年1月份，中梁实现合约销售83.9亿，同比跌幅进一步增加至39.2%，形势不容乐观。

化身“并购王”，碧桂园还能扛多久？

“小碧桂园”已经岌岌可危了，故事的另一方主角大碧桂园却依然“挥金如土”，这是怎么一回事？

先来看看碧桂园服务的情况。

宇宙第一房企碧桂园的兄弟公司碧桂园服务，近段时间以来，似乎大有当选物管行业“并购王”的打算。

说财猫粗略统计，近一年以来，碧桂园服务相继收购了蓝光嘉宝、富力物业、彩生活的核心资产，再加上这一次中梁物业，保守估计，碧桂园服务近一年的总收购额将超250亿元。

2021年上半年，碧桂园服务实现总营收为115.60亿元，净利润22.26亿元。简单翻个倍，2021年全年，碧桂园服务的总营收预计超231亿元，净利润超45亿元。

一年赚到手的钱才45亿，用来买买买的钱就达到250亿了，碧桂园服务的钱从哪里来？

哪里有韭菜，就从哪里来。

猫姐发现，碧桂园服务于2018年6月登陆港交所，从2019年1月开始，碧桂园便先后通过配股、可转债的方式融资6次，合计融资净额达到370亿港元，约合人民币320亿元。

不断地配股、发债融资，构成了碧桂园服务大手笔“买买买”的“水龙头”，并购让碧桂园服务也做到了规模“宇宙第一”，但并购后的投后整合，才是该笔并购能否发挥效益产生业绩的关键。

此前花样年并购万达物业，就出现了“水土不服”的情况，碧桂园服务接连不断的并购最终能否整合出效益，依然存在不确定性。

相较于物业公司碧桂园服务在并购市场的大手笔买买买，地产公司碧桂园要低调得多，但也依然时不时通过旗下的碧桂园创投事业部，时不时地做一些投资生意。

此前，碧桂园就因为15亿美元（约合97.5亿人民币）投资万达商管Pre-IPO，狠狠刷了一波存在感。

图源视觉中国，碧桂园创始人杨国强

但在努力树立起 “有钱”形象的同时，“三四五六线之王”碧桂园的情况并不乐观。

数据显示，2021年，碧桂园实现权益合同销售金额约5580亿元，算下来每天卖房超过15亿。怎么说呢？还是第一，但同比下跌了2.22%；对应的合同销售面积6641万平方米，同比下跌1.37%。

对于疯狂扩张的碧桂园来说，很久未见的负增长。

除了权益销售金额首次出现下跌，2021年碧桂园全口径销售金额同样出现下滑。

根据克而瑞最新公布的数据，2021年，碧桂园共实现全口径销售额7588.2亿元。

虽然还是老大，但7588.2亿元的全口径销售额，依然较2020年的7888.03亿，出现了3.8%的下滑。

这也是这么多年来，一路规模狂奔直至登顶宇宙第一房企的碧桂园，首次出现负增长。

根据说财猫统计的碧桂园每月权益销售额显示，碧桂园的单月权益销售额，自6月份开始便出现了下滑的趋势，虽然7月份有所回升实现了持平，但8、9、10、11月等传统销售旺季，碧桂园均出现了15%-30%的同比下滑，仅12月份因基数较低实现正增长，销售压力之大可见一斑。

就在年前的最后一天，碧桂园于内部发文宣布，为适应市场变化，碧桂园于12月31日起实施组织架构调整事宜。调整完成后，碧桂园区域公司由原来的106个，缩减至65个。

106个区域公司缩减至65个，一口气砍了41个，接近四成，幅度惊人。而人事调整，说好听点，就是人员优化；说不好听点，就是裁员呗。

过去一年间，房地产行业在多重调控影响下，市场行情急转直下。行业行情差的时候，人口多、能级高的一二线城市或许还能扛一扛，三四五六线城市往往都跌成狗。

深耕三四五线的中梁，流动性危机已经清晰可见，“三四五六线之王”的宇宙第一房企，还能扛多久？